主题：世界大城市房价大调查：上海房价比东京实贵8倍

正大步迈向国际化大都市的上海,在房价方面已经表现得颇具国际化大都市的“风范”。此次CBN组织的这组稿件,分别发自纽约、伦敦及东京等全球著名的房价高企的城市,如果仅仅单纯比较房价的绝对值,上海与纽约、伦敦及东京普通住宅的新房价格差距已经非常微小。即便是纽约、伦敦等地最昂贵的楼盘,其售价在经历前两年金融危机的“洗刷”以及人民币大幅升值后,也远没有几年前那么令人咋舌。

　　但如果将房价与当地收入水平结合起来进行比较,上海的房价收入比已呈现出远高于纽约、伦敦及东京的态势。

不得不感叹的是,在国内开发商连续数年“呼吁”上海房价要与国际接轨之后,他们的“梦想”已经变成现实。不幸的是,在过去几年房价迅速上涨的同时,上海居民的收入水平并没有跟上房价的涨幅。当然,最后仍需要说明的一点是,纽约、伦敦及东京的地产市场在历经数十年发展后已趋于稳定和成熟,而上海,正处于发展过程之中,简单的价格类比无法说明事实的全部。但同时也请开发商们不要再重复“房价接轨”的论调,因为这并不高明。

　　纽约往下、上海向上 两地房价已比肩

　　和许多在美国其他地方买房,在过去一年里经历了房价跳水的屋主相比,纽约的业主算是幸运的,因为房价的下跌只在10%到20%,并且,相关报告显示,今年第三季度,纽约的房价略有回升,季度销售数量也较上一季度上升。

　　消费者近一阶段被压抑的需求、上升的消费信心、更强的股市推动需求,都是促使房价回升的重要原因,最重要的是,低于往年的销售价格让买家在今年夏天大量买房。

　　超级富豪纽约“捡便宜”

　　根据美国房地产经纪人协会最新的数据,纽约-韦恩-白平原（New　York-Wayne-White　Plains）大都会地区今年第三季度公寓房价比上一季度上涨15%达到29.75万美元。不过和去年同期的32.4万美元相比,还是降了8.2%,　销售价格大大低于往年。

　　纽约市共分成五个区,曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布朗士（Bronx）和斯坦顿岛（Staten　Island）。其中曼哈顿是最繁华的区域,这里汇集了众多的商业大楼、百货商场以及高档住宅区,房价也明显高于其他区。根据房地产评估公司米勒-塞缪尔的数据,今年第三季度,曼哈顿公寓的平均价格为近158万美元,比去年同期的近181万美元下降了12.7%,但是比今年第二季度的153万美元仍上升了3%。

　　同期高档公寓的下降幅度更大。因此,不少超级富豪在今年夏天趁机捡了“大便宜”。著名影星麦当娜以3200万美元购买了曼哈顿上城东面一套面积1.2万平方英尺、带车库和漂亮大花园的豪宅,这套别墅原来的叫价是4500万美元。俄罗斯的一位亿万富翁花费3700万美元买下了时代华纳中心一套8300平方英尺的顶层公寓,这套公寓开始的叫价是6500万美元,之后降至4900万美元,最后只以接近原叫价一半的价格成交。

　　此外,雷曼兄弟公司前首席执行官理查德·福尔德（Richard Fuld）最近以近2600万美元的价格出售了位于公园大道上拥有16个房间的合作公寓,较其最初的开价低了600万美元。

　　纽约房价:买得起未必住得起

　　今年第三季度,曼哈顿公寓的中数价格为101万美元,平均价格为158万美元,约为1080万元人民币。折算为单价,相当于每平方米8万多元人民币。

　　根据美国地理数据供应商ESRI的数据,纽约市2009年的平均家庭收入为近7.5万美元,扣掉1/3的税费后,一年剩下大约5万美元。这样算起来,假设将家庭收入全部用于购房的话,以一户美国家庭每年的收入,大约20年可以在曼哈顿买房。

　　如果不在曼哈顿买房,可以在布鲁克林、皇后区、布朗士或者斯坦顿岛买房,同样的面积,价格会明显下降约一半以上。而这些区域都有方便的公交车系统和地铁,一般一个小时以内可以到达曼哈顿。纽约-韦恩-白平原大都会地区平均公寓的房价接近30万美元,相当于200多万元人民币。如果家庭收入全部用于购房,当地居民大约只需6年即可买房。

　　不过值得注意的是,美国到处都是税收,买房后的房产税是一笔长期且并不轻松的负担。房产税的计算方式非常复杂,总体来说,纽约市的房产税在2%~5%,这意味着,一套近30万美元左右的房子,每年还要负担1万美元左右的房产税。

　　而根据上海市人力资源和社会保障局、上海市统计局数据,2008年度全市职工平均工资为39502元。如果以一个家庭两人收入计算,年家庭收入大约将近8万元人民币,那么,如果要在上海市中心区域购买一套100平方米的公寓,以市中心均价4万元/平方米计,即使全部家庭收入用于购房,则至少需要50年。　

　　当然,以上海年平均收入在市中心以外的市区（即所谓的内环与中环之间）购房,以新房价格2万元/平方米、面积100平方米计算,则至少需花费25年。如以外环区域1万元/平方米、100平方米计算,以一户家庭8万元的平均年收入至少也需要12年。

　　即使是曼哈顿的高档公寓,即主要集中在曼哈顿上城的高档住宅,价格也远没有想象的那么夸张。如目前的纽约市长彭博就住在曼哈顿的上城东面。该区域高档公寓的平均价格在今年第三季度为每平方英尺1655美元,相当于12万多元人民币/平方米。不过这些高档公寓一般面积都在200平方米以上,所以,平均价格也高达近500万美元一套。

　　而经过今年豪宅市场的“爆发”之后,上海的高档公寓价格也已涨至10万元/平方米左右。目前外滩及陆家嘴(600663)区域的一线江景公寓的售价普遍在10万元/平方米以上,以汤臣一品为首的高档公寓售价最高已达15万~16万元/平方米。而上海市中心的新天地板块的高档公寓价格也高达8万元/平方米以上。

　　不过,与上海买房之后“一劳永逸”所不同的是,曼哈顿的高档公寓不但要买得起,还要住得起。因为这些公寓每年需缴纳的房产税就高达10多万美元。

　　东京比上海:房价一样,收入高8倍

　　在东京一家日本跨国公司工作的北京人王栋,这些天挺犯愁。公司人事部已经和他商量,准备在明年3月调他到上海工作,而他在半年前刚刚娶了一位日本同学做太太。“男子汉到哪都一样,反正工资不少你一元。”王栋心里是这么想。但有两个问题让他犯愁:一是东京新买的房子怎么办？二是要不要在上海买房子？

　　和太太商量了好几次,太太回答的总是同一句话:“你决定就是了。”其实她还是愿意到上海生活,因为她觉得世博会应该很热闹,老家名古屋前几年也曾因此热闹过一阵。

　　王栋毕业于日本早稻田大学,在现在这家公司已经工作6年。工资从最初的20万日元/月（约1.5万元人民币）,也已经涨到32万日元/月（约2.3万元人民币）。与在中国的同龄人相比,他已属“高级白领”。但在东京,拿这点钱只够养家糊口,并没有进入“小康”行列。

　　东京人结婚九成租房

　　今年3月,为了迎娶大学时同班的绫子,王栋下决心在东京买房。房子位于东京都江户川区,这个位置相当于上海的闸北区,在一栋单体12层高的公寓楼里的第5层,站在阳台上,可以看到东京迪斯尼乐园每晚燃放的焰火。

　　东京稍微有点经济实力的人都比较忌讳住到“新村”或“花苑”,因为这种村落式的群居住宅,在日本属于政府开发的廉租房,叫“团地”。虽然配置有超市和银行、邮局,生活十分便利,但毕竟三教九流混杂一地,因此社区环境缺乏足够的吸引力。

　　算上留学期,王栋在日本先后打拼了10年,但只存下400多万日元（约30万元人民币）。民间机构日本生活研究所的一项调查显示,东京91.5%的年轻人都是租房结婚。不是他们不愿意买房子,而是凭自己的工资买不起婚房,当然更不愿意当房奴。

　　王栋感到幸运的是,没有接到如上海丈母娘那样“连房子都没有,凭什么娶我女儿”之类的“结婚条件”。绫子的爸爸妈妈说:“好好工作,好好努力,争取在35岁时能够买下自己的房子。”35岁,是日本人第一次买房的平均年龄。绫子的爸爸也是在这个年龄买下了一套三室一厅,至今还在还贷。

　　王栋花了4500万日元（约350万元人民币）买下了三室一厅的新房,根据房产公司的介绍,房屋墙体使用的是一种新型的建材,叫“空气墙”。“空气墙”不仅能够保暖与隔热,而且还具有调节室内湿度的功能。当室内湿度不够标准时,它会把室外湿气吸纳进来,尽量保持一年四季室内的恒湿。

　　房产公司有两种付款方式可供选择:如果不付首付款,则每月支付10万日元（约7500元人民币）,再加上部分年中、年末奖金的方式。或者可以选择支付10%的首付（450万日元）,每月再支付8万日元（约6000元人民币）,再加部分年中、年末奖金的方式。还贷期均是30年。

　　在日本,一般的公司职员,都能在每年的7月和12月拿两次奖金,银行和房产公司都会要求购房者在这两次发奖金的时期拿出一部分奖金用于支付房款。

　　日本卖房都是按照实用面积计算。王栋的房子刚好是100平方米,如果按照中国以建筑面积来计算卖房的话,应该是130平方米。也就是说,每平方米的售价约为35万日元（约2.6万元人民币）。

　　同时,日本出售的新房都是精装修房,并配置基本的设备,如橱柜、卫浴设备和壁橱,购房者“拎着包就可以入住”。王栋买的那套房子,如果按上海的装修标准计算的话,装修费至少花了30万元人民币（约400万日元）。也就是说,王栋花了4500万日元买下了130平方米的房子,事实上已经省去30万元的装修费,实际的购房款只用了4100万日元（约315万元）,每平方米的实际售价只有2.3万元人民币。

　　此外,日本购房者享受的房屋绝对质量保证期是20年。在20年中,房子出现裂缝、倾斜、渗漏等建筑质量问题,房产开发商必须无偿修理,并作出相应的赔偿。

　　上海房价比东京实际贵了8倍

　　王栋前几天到上海来出差,到闸北区去转了一圈,发现那里130平方米的二手房,总价已经高达400万元人民币,比他东京的新居还要贵。而他半年前在东京买下的新居,估计已经跌到4000万日元。因为日本的二手房相比新房价格都会略低。

　　王栋已经接受了公司人事部的约谈,准备明年带夫人到上海工作。但在多方比较之后,他也同时决定,不放弃东京的房子,也不买上海的房子。理由很简单:上海的房价让人看不懂。因为东京的收入比上海平均要高出8倍,即使上海的房价目前与东京一样,但如果结合收入水平,事实上上海的房价已经比东京贵了整整8倍。

　　“难道上海的房价没有泡沫？”王栋很纳闷。

　　全球最贵城市伦敦:房价略高于上海

　　无论是以一杯1.45英镑（12月1日外汇牌价1:11.32英镑兑人民币）的Costa咖啡,还是一幢价值百万英镑房子的价格进行对比,伦敦与上海——两个居民收入水平相距甚远的城市——都在缩小距离。与此同时,伦敦还在经历漫长而缓慢的复苏,而上海疯狂上涨的房价仍在一路高歌。

　　虽然在数月的小反弹之后,伦敦高档房市场又轻松超越上海10万元/平方米的价位,但在银行家开始弹冠相庆经济衰退的阴影下楼市开始复苏时,伦敦楼市的“跳价”其实并没有想象中那么令人振奋。大多数伦敦人仍持有悲观论调。因为当地媒体曝光率最高的“热点新闻”仍是“失业”与“全球衰退”,此时的伦敦房地产市场很难一枝独秀。

　　“百万英镑”级豪宅的起伏

　　英国购房者Linda购入的房产位于伦敦二区的汉默史密斯（Hammersmith）成熟高档社区,紧邻伦敦传统的富人区,可类比上海静安区与长宁区的交界处,去年下半年总价42万英镑（均价不足6万元人民币/平方米）,现在大约升了两成。

　　Linda所指的高档社区,即相当于上海华山路或新天地板块的骑士桥（Knights　Bridge）,这是最近数月伦敦房价上涨最快的板块。根据英国当地“家园”房地产中介网站的统计数据,该区域两房的公寓大约均价为180万英镑,4房则为340万英镑。这一价格较2006年同期上涨了128%,每平方米建筑面积约合15万~18万元人民币。

　　不过,当数月前香港港岛半山的复式套房以71.28万港元/平方米的价格售出时,骑士桥海德公园一号（One　Hyde　Park）的纪录彻底被打破。在2006年底,当该楼盘以4.2万英镑/平方米的预售价格荣膺全球最贵公寓时,其北朝向海德公园的户型甚至可售出5万英镑/平方米。以当时的汇率（人民币兑英镑15:1）计算,该项目售价换算成人民币的价格高达60万~75万元人民币/平方米,当时正是汤臣一品均价11万元人民币/平方米豪宅备受争议之时。

　　到2008年初,该项目的售价迅速升至5.7万英镑/平方米,且销量稳定上升。不过,今年夏天,该项目曾传出消息称之前的部分房源有“半价”销售的嫌疑,但未经证实。同时,由于人民币升值的因素,该项目的售价换算成人民币的单价也降至60万元人民币/平方米以下。

　　事实上,海德公园一号是伦敦市少有的超豪华项目,在伦敦市中心,大部分高档项目的价格都在20万元人民币/平方米以内。如上流住宅区Mayfair（梅菲尔）、Chelsea（切尔西）以及Belgrave（贝尔格雷夫）,售价基本在10万~16万元人民币/平方米之间。

　　另一个高档社区南金士顿（South Kensington）最近一个月两房的平均报价达到85.5万英镑,按建筑面积折算的售价为8万元人民币/平方米。

　　根据家园网站所做的11月份房价同比数字:作为楼市的风向标,伦敦中心区（Central London）2个卧室的房源目前均价为99万英镑,较去年同比急升21%。这就意味着中心板块的套内面积销售均价已经约合10万元人民币/平方米（建筑面积核算大约为8万元/平方米）。

　　郊区房价上涨有限

　　价值百万英镑的房源的确令工薪族望而却步。根据英国国家统计局（The Office for National Statistics）的年度统计报告,在英国,去年所有聘用工作的平均年薪为2.6万英镑,假设将统计数据的取样缩小到全职工作的薪资,这一数字上升到3.13万英镑。根据统计说明,该机构的数据是通过税务支付系统取样1%的受聘人口所获得的平均年薪。这里并不包括企业主等“自我聘用”的人群,统计局相信这些人“更富有”。

　　楼市的企稳似乎并没有给人们带来过多的乐观情绪,因为英国整体失业人口则一直维持在200万人之上。这令大多数的英国人对楼市是否可持续增长缺少信心。同时期,也并非所有的房源都拥有令人咋舌的高价位。由于伦敦“富人区”与工薪阶层居住地的明显分割,房价也有不小的差距。

　　如果按照房价折算,这一经历了旧城改造,位于伦敦“内环内”,临近2条地铁线的伦敦最负盛名的“穷人区”大象城堡房价约合4万元人民币/平方米。当然也不排除有叫价畸高的项目,第一太平戴维斯所代销的一个楼盘,售价则高达7万元/平方米。

　　此外,在金丝雀码头（仅次于伦敦金融城的第二大金融中心）,一家当地开发商由于资金困难,不得不打折卖房。名为Galliard homes的房产中介对CBN记者坦言,他们曾在2006年7月卖出25万英镑的小型公寓房现在只需18万英镑;一房一厅售价25万英镑,远低于3年前的32.5万英镑。如此类推,三室一厅的报价为55万英镑,约合人民币4万元/平方米。

　　不过,在伦敦还有更便宜的方式可以成为有房一族。伦敦码头改造项目Dockland,被比作曼哈顿下城,这里的新房从6.98万英镑起售,开发商One housing group对CBN记者称,这是一个“起点”,可以购入一个一房一厅公寓的25%产权,总价是27.9万英镑。剩余的75%产权将每年收取总价2.5%的租金。同样,如果花费7万英镑购买一套一房一厅40%的产权,年租金则按照总价17.5万英镑的1.75%支取租金。

　　“这叫’半租半售’（part buy/ part rent）,一般年轻夫妇比较倾向于这种方式买房,月租金大约不会超过500英镑,如果你乐意,可以随时把剩下的产权买走。”中介对CBN记者表示。

　　日本地产价格跌入10年来新低谷

　　当中国的房地产价格继续攀升的时候,日本却跌破10年的新低谷。野村不动产调查公司上周二发表的一份调查报告说,以东京为中心的日本首都圈的公寓楼住宅10月份平均价格,比去年同期下跌了8%,而东京郊外的一些住宅则出现了降价20%以上的“岁末大出血”抛售。该报告指出,这显示日本的房地产价格已经跌入10年来的新低谷。

　　日本另一家房产调查公司“东京KANTEI”11月24日发表的调查报告也称,以东京都为中心的首都圈、以大阪市为中心的关西地区、以名古屋市为中心的中部地区的二手房的销售价格保持了继续走低的势头。以实际使用面积为70平方米,建成10年以内的公寓（一般为三室一厅）为调查基准,今年10月份的二手房每一套的平均销售价格为2767万日元（约200万元人民币）,比上一个月走低1%。而最大的问题是,二手房大量抛售,却很少有人问津。

　　与此同时,日本国土交通省11月30日发表的《新住宅开工情况统计速报》称,今年的日本新住宅的开工率将创下42年来的最低纪录,跌破100万套大关。而过去的10月份的新住宅的开工率,比去年同期下降了27%,这也是日本连续11个月出现逐月减少的趋势。

　　对于日本房地产市场价格大幅走低的原因,日本国土交通省的报告指出,最主要的原因是因为2007年的次贷危机使得外资纷纷抽逃,导致日本房地产市场出现了资金的严重缺血,使得不少房地产开发商纷纷破产倒闭。同时,随之而来的金融危机使得日本人的钱包“拉链”进一步收紧,“能忍则忍,能不买就不买”的消费理念成了日本房地产市场的“寒流”。报告说,10月份的新开工住宅中,个人住宅开工率比去年同期减少了4.9%,而销售与出租用公寓楼减少了35.6%,说明日本的房地产市场的前景十分暗淡。

　　国土交通省的报告最后指出,在经济景气持续低迷的情况下,日本房地产价格将不可避免地继续走低。何时见底？目前依然难以预料。


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