主题：万科A：动态点评

　公司动态：

　　公司发布简报，2009年12月实现销售面积40.5万平米，销售金额55.0亿元，分别比08年同期下降38.7%和增长3.0%。公司累计销售面积663.6万平米，销售金额634.2亿元，分别比08年同期增长19.1%和32.5%。

　　主要观点：

　　12月销售情况低于预期，我们看好明年上半年销售增长公司12月份实现销售面积40.5万平米，同比减少38.7%，环比减少22.1%；销售金额55.0亿元，同比增长3.0%，环比增长5.2%。销售情况低于我们的预期，主要原因是公司可售资源不足，但公司下半年的开工量是上半年的2.1倍，我们看好公司明年上半年的销售增长。

　　累计销售增速低于行业增速2009年1-12月份，公司累计销售面积663.6万平米，销售金额634.2亿元，分别比08年同期增长19.1%和32.5%。公司1-11月份，公司累计销售面积623.1万平米，销售金额579.2亿元，分别比08年同期增长26.9%和36.2%。国家统计局统计数据表明，全国1-11月商品房销售面积同比增速53.01%，商品房销售额同比增速86.84%。我们预计万科全年累计销售增速低于行业增速。

　　公司新增147万平米权益储备，积极进入二、三线城市公司09年12月，获得大连魅力之城后续项目、沈阳头道项目、武汉沌口博学项目等6个项目，共计147万平米的权益面积，平均楼面价1875元/平米，未来盈利空间较大。

　　公司龙头地位牢固，增速较为稳定公司全年销售663.6万平米，销售金额634.2亿元，已成为国内第一家销售额突破600亿的地产公司，龙头地位牢固。但公司规模较大，在房地产行业剧烈波动期间，很难及时收缩和扩张，其盈利增速难以维持高速，公司已进入稳定增长期。

　　投资建议：

　　未来六个月内，维持“大市同步”我们12月份下调行业评级时，相关公司下调一档评级，现维持万科A(10.35,0.07,0.68%)的评级“大市同步”。预计公司09、10年EPS为0.44元和0.61元，市盈率为24倍、17倍，市净率为3.26倍，估值处于历史平均水平。



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