主题：万科 A（000002）回归蓝筹之旅

事件描述
　　1月20日，我们就当前投资者关心的问题与公司高管交流
　　调研简介
　　一销售情况
　　目前数据处于失真状态，12月签约少，认购多；1月认购少，签约多。同时去年年底透支一部分需求，预计2月份成交会变得很差。目前深圳市场以第三套为认定标准，第二套仍有擦边球；判断一线城市房贷一定会收紧。认为2010年房价已被绑定，全国销售量肯定出现下降，其原因为基数太大，同时面积的降幅大于金额的降幅，一线城市将幅比二线省会城市多。（原因为：房价、老人和收入不稳定人群的离开、人口置换开始、总人数不增加，改善为主、供给继续减少）
　　二线城市处于新的一轮周期，物流贸易的转移、内向型经济发展、紧靠腹地等因素使公司更看好二线城市。但预计成交金额也会下降，成交量能够维持。
　　预计万科2010年下半年销售开始明显增加，2011年才能进行结算。预计2010年一线城市下降，整体推盘量在今年上半年都不会有很多。
　　二土地储备
　　由于公司一线城市土地储备较少和目前一线城市拿地的要求，未来该区域商业比例在有所提升。土地储备重点还是二线省会城市，三线应该是下一轮的重点。目前对后许土地市场比较谨慎，价格回落有可能出现。
　　三最担心政策覆水难收
　　原有的两类政策对行业影响比较大，南辕北辙类型，不抑制非理性需求，只拼命打压供给；烂尾政策，如90/70制度。
　　物业税并不担心，但房地产税，只是原来暂免征收，未来担心会有变化。另外政府的非市场化行为也比较担心，例如南京一房一价制度，由物价局审核房价，实属非理性政策。
　　四新开工项目
　　2009年可能比计划略减少，最终达到550万平米左右，比09年销售少100万平米，2010年万科新开工有望出现大幅度增长。从全国数据来看，预计上半年开工会超过09年全年数量（开工畸形造成的），同比会有50%增长。万科关注房地产投资数据，滞后3-6月，而对新开工数据的理解为数据越大，行业现金流趋势越紧张。
　　五毛利问题和成本
　　2010年毛利水平可能会比2008年高，也许是短期历史高点；2009年为22%左右，2010年预计能达到28%以上；过往的经验教训让万科在思考如何能恢复产品溢价能力，万科自认为建筑品质提升很快。
　　万科未来希望在装修上节约成本，提升性价比，费用率可能会在2010年上升。结算总量有可能出现下降，会出现销售额和结算额不匹配现象。
　　六怎么看待竞争对手和自己逐渐丰富的产品线
　　2010年地王可能会让竞争对手休息，一直休息到明年下半年，销售规模第一是虚名。
　　丰富产品线是被迫行为，主要目前商业项目还是不赚钱的。2010年新开工会增加旅游地产项目，例如海南区域；会逐渐考虑养老住宅以及海外市场的机会。
　　我们预计09到11年万科EPS分别为0.52、0.67、0.83，维持"推荐"评级

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