主题：万科Ａ：跑赢行业在于趋势判断和产品定位

报告期内公司实现销售面积114.5万平米，销售金额101亿元，分别同比增长83%和119%；实现结算金额62.9亿元，净利润7.2亿元，同比增长55.6%和17.3%。

　　 净利润增长落后于收入的原因在于毛利率了下降5.9个百分点，为38.7%。

　　 因为报告期内上海华漕213号配套商品房参与结算，该项目利润率较低且占总体结算比例较高，结算面积和金额分别占整体的23.7%和12.7%，降低了公司整体毛利率水平，而去年同期公司结算多为高毛利率项目，因此净利润增长没有同步于收入增长。

　　 万科在报告期内的销售业绩远超行业整体水平。一季度全国住宅销售面积9500万平米，同比下降0.3%，而公司销售面积实现了83%的增长，我们认为万科在行业调整期仍能保持快速增长的原因有两点：一是准确判断了行业运行趋势。07年底公司的降价销售策略曾引发争议，而目前分析，通过低价销售快速回笼资金的策略显然使公司经营在信贷紧缩背景下能更从容应对。目前公司账面现金156亿元，资金压力不大。资产负债率为66.5%，扣除243亿元预收帐款影响，实际负债率仅为43.6%。

　　 二是正确的产品定位。目前首次置业和改善住房成为市场需求主流，公司3月份销售产品中，自住需求比例为90%，90平米以下产品的套数比例超过了50%。小户型产品受市场欢迎的原因在于这部分购房者多为刚性需求，并且能通过总价的降低提升有效需求，因此这部分产品销售受调控影响并不明显。而万科对小户型的研究设计走在行业前列，04年公司就通过蚂蚁工房系列介入小户型开发，而08年公司将对这类产品的研发将进入更深层次。正确的产品定位是万科在行业不景气环境下实现快速销售的重要前提。

　　 预计公司08、09年每股收益分别为1.2和1.81元，结合公司的抗风险能力和成长性，赋予其08年20－22倍市盈率，合理价格24－26.4元，建议买入。



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