主题：地产股仍未到介入时

　周一大盘虽然再度走低，但地产股表现却相对强势，招商地产甚至走出四连阳的走势，令人对去年率先进入调整的地产板块有所遐想，但纵观去年年底以来的各项政策取向不难发现，地产股仍未到介入时。

　　从近期的报道看，央行银监会对于1月份放贷过快的银行给予了极大的关注，在多个场合提示信贷猛增可能造成的金融风险增加，其中尤其强调对于房地产类贷款增速过快的银行要给予重点关注。银监会主席刘明康26日就表示，2010年将高度关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导，而各个银行对于房地产贷款业务也给予了高度关注。

　　这一点从近期大龙地产的表现上就可以看出一些端倪，虽然有10送10的高分红预案支撑，但其走势却是乏善可陈，这里面的主要因素就是去年11月公司在北京以50.5亿元的天价竞标取得顺义后沙峪天竺22号地块后，却迟迟未能支付地价款，引发外界对于其地价支付能力的质疑。北京市国土资源局继22日暂停公司在北京土地交易市场进行新的土地出让交易活动的资格后，2月1号更是决定收回该地块，并没收2亿元的竞买保证金。从公司去年的年报看，流动资金仅有数亿元，年度利润不足3.4亿元，如此数额的保证金罚没对于公司未来的经营业绩将会产生非常严重的不良影响，在周一临时停牌后，周二公司股价以跌停开盘，盘中虽有短暂反复，但收盘依旧以跌停报收，给投资者造成了极为沉重的损失。

　　大龙地产面临的问题并非个案，相反，它提示投资者地产板块所面临的巨大政策风险。长久以来，土地储备一直是市场用以衡量地产股价值的重要标杆，众多地产公司以拿地王为荣，并试图通过地王推动自身土地储备增值，这一手法在过去几年由于政策监控不严，地方政府对于囤地行为处罚不力，使不少地产公司获益不少。但在去年年底国家开始严控地产开发贷款，严厉处罚囤地行为之后，这种事实违规的做法给地产公司带来的是极大的隐性风险，特别是一些土地储备虽多，但缺乏开发资金的地产商，将会面临大量土地储备被收回的可能，一旦这种情况出现，公司的业绩将会受到严重不利影响。

　　从宏观经济政策的取向看，在未来一段时间内严控房地产行业贷款风险仍然将会是一个主要的指导思路，而货币政策的转折也会首先对房地产企业的发展产生不利影响，近期各主要城市的房地产成交量已经出现大幅度萎缩。因此，地产股的风险虽然随着股价回落有所释放，但还远未到可以乐观轻言抄底的时候。

地产公司增发：一半“未发先破” 七成化泡影

　　2009年提出增发预案的30家地产公司，如今已有16家“破发”，475.54亿元融资计划等待修正

　　一半公司“未发先破”七成化泡影

　　在调控重拳的影响下，2009年底以来，A股地产板块持续深幅调整，多数公布增发方案的地产股股价已经跌破拟定的发行价格。而地产公司再融资正面临资金面、政策面和业绩增长放缓等三重压力。

　　据中国证券报记者统计，2009年提出“现金认购式”增发方案且尚未实施的A股地产企业共有30家，计划融资额达681.83亿元。目前，这30家房企中已有16家“破发”，涉及融资额达475.54亿元。

　　业内专家指出，2009年上半年地产股经历一波凌厉上升行情，多数房企纷纷出炉增发方案，募资规模较大，确定的增发底价也较高。在今年“总体收紧”的调控形势下，多数地产再融资恐难“成行”。

　　“未发先破”阴影

　　“现在的市场形势，股票增发很难，方案我们已经上报证监会，现在只能等待。”北京城建董秘张财广对中国证券报记者表示。他同时指出，“公司发展必然需要融资，北京城建战略清晰，本次增发募投项目盈利前景乐观，在股东大会上，公司增发方案获得了机构的支持。”

　　2009年11月26日，北京城建公布非公开发行方案，拟发行不超过22,000万股，发行价格不低于17.27元/股，募集资金不超过35亿元，投入四大项目建设。但昨日，北京城建收盘价仅为15元。

　　受地产股深幅调整的影响，2009年公布增发方案的地产公司中，有50%以上陷入了“未发先破”的尴尬。统计显示，截至2月2日收盘，有16家地产公司的股价低于拟增发底价，占拟增发A股房企数量的53%；涉及融资额达475.54万元，占同期计划融资总额的比例达69.7%.

　　在2009年实施增发的房企中，也不乏“破发”的身影。2009年7月，保利地产完成定向增发，共发行33167.4958万股，价格24.12元/股，募集资金80亿元。而目前，保利股价已跌至20元以下。

　　正在等待证监会的增发批文的万通地产也面临同样的问题。2009年12月5日，万通地产公告，拟于2010年定向增发1.5亿股，筹集25亿元用于旗下四个地产项目。以此测算，每股增发价可能高达16元。不久前，该公司透露增发底价为10.5元。而2月2日，万通地产收盘价为9.25元，远远低于16元，也低于发行底价。万通地产董秘程晓晞承认，发行难度很大。

　　西南证券投资银行部一位高级经理指出，增发能否成功，主要看市场价格能不能高过底价，一般而言，发行价格是市场价格的八折左右，但目前多数房企的拟增发价格不能满足这一条件，因此还须等待市场形势的改善。

　　不过业内人士指出，今年，市场资金面总体收紧已成趋势，房企2009年提出的增发方案，很可能会缩减融资规模，向机构询价后最终确定的发行价格也可能调低。

　　审批门槛抬高

　　对于房企而言，从2009年下半年开始，再融资的审批门槛已经抬高。

　　“国土部已经与其他部委联手办公，审核有融资需求的房地产企业是否存在土地问题”。监管部门有关人士对中国证券报记者透露。早在2009年底，财政部就向多个部委下发了一份未曾公开的文件，内容之一便是严把房企融资审核关。

　　1月初，国土资源部配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查。业内人士坦言，房企融资和再融资的审批将从严，进展速度将放缓。

　　权威人士透露，鉴于2009年房地产市场上升过快，房企斥巨资拿地的现象愈演愈烈，管理层将适当收紧房企的融资行为，防范楼市和土地市场的泡沫膨胀。对于具有囤地行为的上市房企，管理层将坚决限制其再融资。

　　业内人士介绍，早在2008年，国务院便出台文件明确规定，对“房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业”应审慎贷款和核准融资，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。

　　截至目前，监管机构尚未对房地产企业融资是否将暂停做出确定答复，但有上市房企负责人透露公司的融资计划已经受卡，目前正在积极争取。而延续多月的“囤地排查”也开始影响房地产企业融资计划。

　　据统计，以增发为例，2009年下半年仅有保利和金地等7家企业成功实施增发计划，其中3家为上半年获批7月集中发行。与此同时，2009年7月份以来有多达26家发布增发方案的房企还在“待批”。

　　另外，消息人士称，近期，证监会发行部已调整了对上市公司再融资用于补充流动资金的规定，将更严格地限制增发募集的资金用于补充流动资金。

　　事实上，地产上市公司修改增发方案已经悄然开始。1月16日，广宇集团缩减了定向增发方案中募资金额，取消2亿元补充流动资金款项，调整后的募资总额变为9亿元。18日，华业地产再融资规模由20亿元下调至17亿元；19日，鼎立股份增发规模由5.55亿元下调至4.52亿元；20日，世茂股份也将20亿元的增发预案削减至17亿元。

　　“一直以来，在A股发行方面，对募集资金投向的要求就是，应当有实际的项目，不能单纯地用募集资金补充流动资金。”消息人士表示，“而目前则做出了更为明确的限制。”

　　业绩增长放缓

　　2009年，楼市价量齐涨，房地产公司业绩大幅回升，多数房企销售收入创历史新高；但随着房地产调控政策逐步趋紧，2010年，房企销售业绩增长很可能“见顶回落”。这也将影响房企再融资的成功率。

　　业内专家指出，2009年的楼市销售量，包含了2008年被压抑的需求，也包含了2010年被透支的需求。这一历史高度今年内很难被超越。

　　楼市政策方面，营业税减免期限由2年改为5年，宽松的房贷政策也正面临调整，政策的趋紧对楼市将产生负面影响。更重要的是，2009年11月份CPI已经转正，当通胀变为现实后，市场也将进入加息周期，这将削弱置业者的购买力，遏制楼市需求。

　　龙头地产公司去年12月的销售已出现“疲态”。以万科为例，公司去年12月房地产销售额仅较上年同期增长3%，增幅远低于11月份的47%。销售面积同比则下降38.73%，为2009年唯一同比下降的月份；环比则下降22.12%，是连续两个月环比下降。

　　与此同时，作为房地产开发中最大的支出项，土地成本正在大幅上升。尤其是地王频频出现，直接增加房地产开发风险。（中国证券报）


　证监会严控补充流动性融资 地产增发方案频改

　　频繁的增发方案修改正成为资本市场上一道热闹异常的风景，而对于地产公司而言，这只是再融资趋紧的又一个信号。

　　1月20日，世茂股份(600823.SH)公告称，将20亿元的增发预案削减至17亿元，所募资金将用于青岛世奥大厦项目、江苏常熟世茂世纪中心项目、苏州世茂运河城商业项目、北京世茂国际中心项目，此前的补充流动性资金一项已悄然取消。这已是短短4天之内，第4家修改增发方案的地产公司。

　　针对日前众多房企缩减了增发计划，1月27日，证监会内部人士向本报记者透露，日前证监会发行部对上市公司再融资用于补充流动资金的政策确实作了一些调整，即更为严格地限制公开增发募集的资金用于补充流动资金。

　　某券商人士向本报记者透露，证监会监管部门的基本原则是公开增发募集资金中用于补充流动资金或偿还银行贷款的额度不能超过募集总额的30%。“只要有这两项用途，就很难通过证监会的审核。”上述券商人士表示。

　　“这次调整并不是专门针对地产行业的。”上述证监会内部人士强调。同时，他透露在执行方式上，“并没有下发正式的文件，只是口头通知了保荐机构”。

　　同时，据上述证监会内部人士介绍，证监会对配股或者向大股东定向增发募集的资金用于补充流动资金，也提出了一定的比例限制，但其没有透露具体的比例。

　　变脸适规

　　事实上，证监会对于再融资用于补充流动资金的监管调整在市场上已现端倪，地产上市公司的方案修改更为频繁。

　　1月16日，广宇集团(002133.SZ)由不超过11亿元下调至9亿元；18日，华业地产 （600240）由20亿元下调3亿元至17亿元；19日，鼎立股份 （600614）由5.55亿元下调至4.52亿元；20日，世茂股份 （600823）也将20亿元的增发预案削减至17亿元。

　　而某券商分析师近日告诉记者，万科 （000002）的增发方案也在修改之中，其中最关键的一点就是删减此前拟补充流动资金的20亿元，融资规模也下降至97亿元。

　　如此集中的调整密度，令市场咋舌。股价下跌的罪魁之说也已被市场否定。“地产股从去年下半年就已经开始下挫，有多只股票早已跌破增发价。并且，就算企业递交融资申请后股价有所下跌，企业也会等到融资申请被批准后才有所调整。”长城证券地产行业分析师刘昆解释，等到最后再调整增发价格以及规模，是为了融资最大化，而避免下调后，市场行情再次上扬。

　　“一直以来，在A股发行方面，对募集资金投向的要求就是，应当有实际的项目，不能单纯地用募集资金补充流动资金。”上述证监会内部人士表示，“而目前则是做了一些更为明确的限制。”

　　“监管思路严格是一方面因素，目前的市场接受能力也是另外一方面。”国信证劵房地产行业分析师区瑞明向记者分析，对于有融资需求的公司而言，面对监管要求和市场现状，修改增发计划无疑是一种提高获批率的技术性手段。

　　“一旦增发成功，企业的资本金便会提升。获批与否之间，地产公司无疑会两者权衡取其轻。”区瑞明分析。

　　变通之道

　　虽然证监会严格限制再融资中补充流动性资金的比例，但在市场和众多房地产公司看来，“此举的实际效果有限，所释放的地产再融资限制意图事大。”

　　上海某不愿具名的地产公司财务总监告诉记者，地产公司热衷募集资金补充流动性，主要是因为这些资金在用途上并没有限制，“可以直接用于支付购地款”等，但是现在限制后，其实影响也并不大。

　　据其介绍，地产公司募集资金完成后，就需要将其投入列明的项目之中，但是这些项目此前已经动工，就可以通过用募集的资金将已投入的自有资金置换出来，这样使用起来也不会违反任何的监管政策。

　　“其实只是多了一个资金置换的过程而已。”上述地产公司财务总监说道，“但最为关心的是证监会对再融资所表露的控制意图。”

　　“2010年地产企业的信贷融资、增发融资等都会紧缩，融资形势不容乐观。”光大证券 （601788）地产行业分析师赵强如是判断。

　　与其观点相近，广发证券地产行业分析师花长劲也表示，在“紧信贷”的定调下，作为配合中央一揽子调控的再融资政策也将有所收紧。

　　就目前地产股的资本市场形势来看，不但增发股权融资持续收紧，债市的债券融资也鲜有动作。

　　赵强认为今年的内地的债市也将有所萎缩。而对于目前债市的沉寂，花长劲则表示尽管监管部门并未限制债券市场融资，但由于债权融资成本较高，且将增加公司的负债率，因此总会被放在备选位置。“况且，临近年报披露期，很多企业会等到新的财年报表下来才会在债券市场有所动作。”花长劲表示。(中国房地产报)




【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。