主题：保利地产借债度日到几时

　“地产”们在造就一大帮房奴的同时，也把自己放到了一个十分尴尬的位置

　　大愚教授

　　我一直关注着中国的房地产业。不是因为喜欢它们，恰恰相反，是因为不喜欢它们。不是因为关心它们，而是因为担心它们。刚刚读完大龙地产(14.20,-0.60,-4.05%)的年报，保利地产(19.07,-0.79,-3.98%)的年报就公告了，读完保利地产的年报，我的这种担心更甚了。

　　保利地产2009年实现净利润35.2亿元，较2008年增长57.2%，净资产收益率达到17.97%。无论从保利地产的投资报酬率还是从其净利润绝对水平的增长来看，这一业绩无疑是骄人的。因此，公司提出了每10股派发现金红利1元和转增3股的分配预案。

　　保利地产的利润表，无疑向我们讲述着一个令我们血脉贲张的故事，但保利地产的现金流量却给我们带来阵阵凉意的另外一个故事。

　　为了理解现金流量表告诉我们的故事，我们先来看图表1，企业的现金周转可以简化为：(1)从应付款到存货，即赊购；(2)从存货到应收款，即赊销；(3)收回应收款，即现金流回；(4)支付应付款，即现金流出。

　　如果存货增加，就意味着现金滞留在存货这一环节，企业的营业现金净流量将会下降；

　　如果应收款增加，也意味着现金滞留在营运过程中，也将导致现金流下降；

　　如果应付款增加，那么意味着我们赊来的商品销售出去并且收到了现金，但还没有支付，将增加现金，增加营业活动现金净流量。

　　图表2是保利地产简化的现金流量表和一些财务比率。我们不难发现：

　　(1)保利地产在最近的4个财政年度，包括少数股东损益在内的净利润，均为正并呈现出增长的态势，但经营活动现金净流量均为负，如图表1所示，即保利地产的现金每周转一次，就有相当部分滞留在营运循环中，或者说每周转一圈，就有相当的现金沉淀在经营活动中了。

　　如果我们用经营活动现金净流量除以净利润得到的财务比率来衡量盈利的质量，如果该比率等于1，就意味着净利润全部变成了现金，如果该比率小于1，就意味着净利润没有变成现金，所以该比率越大，盈利的质量越好。从图表2来看，保利地产的盈利质量令人担忧。

　　(2)从图表2中不难看出，最近四个财政年度，保利地产的存货一直在增加，从2006年至2009年，每年存货的增量分别是51.6亿元、146.7亿元、146.4亿元、199亿元。换言之，图表1告诉我们，正是因为保利地产的存货逐年大幅增加，导致保利地产的现金滞留在运营环节中，进而导致保利地产在最近的4个财政年度，每年都赚取了可观的利润，但却没有从经营活动中获得多少现金。

　　保利地产的存货是啥？是盖好了没卖出去的房子，是准备盖房子的材料和土地。存货水平大幅攀升意味着什么？再回到图表1，这就意味着它们盖的房子，大大超过了它们卖的房子！保利地产最近4年累计积压的住房达到543.8亿元，这4年间累计的经营现金亏空221.3亿元，而4年间累计的包括少数股东利润在内的盈利才94.1亿元。所以大愚教授才提醒读者朋友：两张报表讲述着两个迥然不同的故事。

　　(3)保利地产要缓解其现金压力，只有两种可供选择的办法，其一，降价促销，大幅降低存货占用的资金；其二，寻求外部资金来源。不幸的是，保利地产，还包括其他的“地产”们，并没有选择第一个路径，纷纷选择了第二个路径。再来看图表2，保利地产最近4个财政年度的净融资(即融资流入的现金减去流出的现金)分别为44.4亿、131.9亿、84.9亿和113亿元，累计约374亿元，其中4年累计净借款206亿元。

　　请读者朋友们思考：当我们的工资收入无法保证我们的日常生活支出，我们只能靠举债来维系生计，这条路径能够长久吗？相信读者朋友的智慧，已经想到了保利地产接下来的日子会怎么过了。“地产”们在造就一大帮房奴的同时，也把自己放到了一个十分尴尬的位置。这也就是大愚教授关注但不喜欢、担心而不关心这些“地产”们的理由所在。

　　在理解保利地产现金流量的窘境之后，我们对其接下来可能面临的商业环境做一些分析。

　　第一，我们来看未来的市场需求。在北京乃至多数一线、二线城市，如乌鲁木齐、呼和浩特等。每一个居民，将他们所居住的房子卖掉，把钱存到银行，用利息来租回原来的房子，还有富余，这就意味着，租金除以房价，已经小于存款利率了，当然更小于贷款利率，这就意味着投资性住房的净收益是负的，所以，我们预期，中长期里，投资性住房需求将会下降。同时我们注意到，北京等城市的二手房交易量在下降，这也意味着以住房作为投资工具的投资者，无法在二级市场套现，从而二级市场需求不足一定会传递到一级市场，导致新住房的需求下降。

　　第二，货币政策已经呈现出趋紧的态势，保利地产和其他诸“地产”们，未来的融资环境将会更加困难。

　　所以房奴们可以松一口气了，当“地产”们现金流量更趋紧张的时候，我们现金流的压力或许会下降！



【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。