主题：国信证券：维持万科A谨慎推荐评级

国信证券：维持万科A谨慎推荐评级

2010年3月2日 14:28

[世华财讯]国信证券认为，万科业绩符合预期，稳健是未来主基调，维持万科A“谨慎推荐”。

国信证券3月2日研究报告中指出，万科A(000002)在去年中期将09年新开工面积由年初计划的403万平方米调高至585万平米，增长45.2%，实际完成561万平方米，10年计划855万平方米，同比09年实际完成数增长53%。

09年稳健扩张，新增项目44个，新增权益计容建面达1036万平方米，为此须支付的土地价款为248亿元，远小于公司09年全年的销售额，截至09年末，上述项目共支付地价149亿元，公司权益规划总建筑面积达2481万平方米。44个项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市，平均楼面地价为2401元 (0)(0)评论此篇文章

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09年公司通过一系列措施和行动，使管理费用和销售费用分别同比降低了6%和19%，两项费用合计占营业收入的比例同比降低了27%。报告期末，公司持有货币资金230亿元，比08年末增加15%，远高于一年内到期的非流动负债与短期借款之和（86亿元），净负债率19.7%，比08年末下降13.4个百分点。国信证券认为公司未来仍将保持稳健增长，预计10年销售额将与09年持平，实现营业收入645亿元，10-12年EPS分别0.66元(14x)、0.86元(11x)、0.99元（9.5x），RNAV8.14元，维持“谨慎推荐”。



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齐鲁证券：万科A年报点评维持“推荐”评级


　　09年公司业绩持续稳定增长。09年公司实现营业收入488.8亿元，同比增长19.2%，实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%，每股收益0.48元，增长29.73%。特别值得注意的是，报告期内，受益于市场回暖，累计销售金额达634.2亿元，在国内房地产企业中率先突破600亿。

　　成本费用控制有效，继续保持质量效益型增长。报告期内，公司深入推动成本优化。2009年管理费用绝对量同比降低5.8%，销售费用绝对量同比降低18.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年降低26.9%。由于结算08年市场低迷时销售的项目和保障房项目，09年毛利率有所下滑，但正因为公司费用控制有效，使得净利率在毛利率下降同时不降反升。

　　财务状况极为稳健。截至2009年末，万科持有货币资金230亿元，较年初时增加15.1%；各类短期借款和一年内到期的长期借款86.3亿元，较年初下降51.7%，净负债率仅为19.7%，较2008年末降低13.4%，流动比率和速动比率也有所增加。

　　丰富的未结算资源和项目储备有力支撑未来业绩。截至2009年末，公司尚有374.5万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计382.3亿元。其中合并报表范围内已售未结面积343.5万平方米，合同金额356.5亿元。09年新增项目44个，新增权益建面917.88万平。截至2009年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米，可满足未来二至三年的开发需要。

　　纵深布局二三线城市。为规避一线城市土地市场的激烈竞争，公司09年新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市，新增项目的平均楼面地价约2,401元/平方米左右，较07年下降29.5%。而09年度二三线城市项目实现的主营业务收入、净利润和结算面积分别占比65.93%，62.79%和71.06%。同时，公司09年新进入烟台、三亚两个城市，目前已在全国三十多个城市有项目储备，跨区域战略纵深优势明显。

　　迎合低碳经济，坚持绿色战略，发挥产品创新的先发优势。09年公司结合低碳经济的发展趋势，在绿色住宅研发、应用和推广方面得到国内外各方认可。公司将坚持“绿色战略”，“做卓越的绿色企业”。虽然公司在此领域的产品创新优势不会很快反映到财务报表上，但是顺应产业发展趋势，这种先发优势必将在未来成为推动公司发展的新动力。

　　估值和投资建议：我们预计公司10年、11年和12年每股收益分别为0.71元、0.75元、0.80元，截止上一交易日9.44元的收盘价，对应的P/E分别为13.3倍、12.6倍、11.8倍，估值偏低，维持公司“推荐”评级。

　　2009年，公司实现营业收入488.8亿元，同比增长19.2%，净利润53.3亿元，同比增长32.1%，基本每股收益0.48元，基本符合我们的预期。每10股派送0.7元（含税）现金股息。

　　尽管公司09年受可售房源少的限制而增长较慢，但销售金额依然首次突破600亿元大关，实现销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别同比增加19.1%和32.5%。实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比增长34.1%和19.3%。公司的规模依然是国内当之无愧的行业龙头。截至09年末，公司尚有374.5万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计382.3亿元。

　　公司房地产业务结算毛利率21.99%，较08年下跌了6.16个百分点，主要因为房地产结算的滞后性，结算毛利率下降主要体现2008年调整期内的价格下滑。另外，报告期内，结算的项目还包括部分利润率较低的保障性住房。鉴于公司09年的销售毛利率明显高于结算毛利率，预计2010年公司结算毛利率将有较为明显的回升。

　　公司房地产业务结算净利率12.25%，较08年上升了1.49个百分点。主要因为公司在费用控制方面的成效，还有公司转回08年约6亿元存货跌价准备。

　　09年公司新增项目44个，大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。新增项目的平均楼面地价约2401元/平方米左右，较07年下降29.5%。新增项目的万科权益地价约248.2亿元，占同期销售金额的比例约为42.0%。考虑到未来三年的增长，这个比例稳健而适中。截至09年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米，基本可以满足公司未来二至三年的开发需要。

　　公司通过简化管理动作，实行费用预算硬约束和严格监管等措施，以及在营销上加强市场和客户研究、优化广告投放等，在销售规模和结算规模增长的同事，09年管理费用绝对量同比降低5.8%，销售费用绝对量同比降低18.6%。管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比08年降低了26.9%。

　　截至报告期末，公司持有货币现金230.0亿元，较年初增加15.1%；各类短期借款和一年内到期的长期借款86.3亿元，较年初下降了51.7%。公司净负债率19.7%，较08年末降低了13.4个百分点。

　　我们预计公司2010年和2011年的每股收益为0.62元和0.80元，对应的市盈率分别为15.23倍和11.80倍。中原证券维持公司“增持”的投资评级。