主题：中银国际降万科A目标价至11.43元,维持买入评级

中银国际今日发布投资报告，仍然维持万科A(000002-CN)买入评级，但分别将A股和B股目标价由16.20元和14.70港币下调至11.43元和10.29港币。基于2009年公司实现营业收入488.8亿元，净利润 52.3亿元，分别同比增长19.25%和28.86%。每股收益0.48元，报告认为，低于预期的 0.52元约7.7%。公司09年业绩低于预期的原因主要为竣工面积低于公司年初预测13.3%，导致部分项目不能如期结算。



报告认为，公司09年结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%。房地产业务结算毛利率21.99%，较08年下降6.16个百分点，毛利率的下降在预期中，这是由于09年度房地产结算存在滞后性，较大部分是08年调整期的销售价格下滑。



基于报告的销售和结算预测，较大幅度调低了对万科2010年的销售收入预测，主要原因是由于全装修比例的提高，公司的竣工进度较原先的预期明显推后，导致2010年预期可结算面积减少。同时也相应调整了对2011年的销售收入预测，由于2010年开工面积大幅增长，公司2011年可结算面积将较2010年有较大提高。将公司2010-2011 年每股盈利预测分别下调了14.8%和14.0%至0.63和0.79元。



公司 2010年末每股重估净资产为9.94元，基于公司在房地产行业的龙头地位，以及其安全的财务状况和持续以较谨慎态度扩展土地储备，相当于 15%的重估净资产溢价和 18倍 2010年市盈率。该股今日收涨1.80%，报收9.61元。



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