主题：万科A：成熟稳健的经营之道


　　公司销售额09年首次突破600亿，连续两年蝉联全球第一大住宅公司。

　　09年实现营业收入、净利润分别为489、53.3亿元，同比增长19%、32%。

　　实现基本EPS0.48元。每股净资产3.4元。拟每10股派0.7元。

　　清醒坚持平稳发展之道，资金状况良好、财务安全性高、库存结构健康。

　　09年末，公司持有现金230亿元，较09年初时增加15%；公司净负债率20%，降低13个百分点；资产负债率67%，与08年底持平。

　　成本优化深入推动，执行力强劲，期间费用率大幅降低。09年主营收入增长19%的背景下，销售费用、管理费用分别下降19%和6%。公司在目前高盈利的情况下仍深入推动成本优化，显示了前瞻性的战略部署。

　　较为谨慎的业绩释放速度，奠定10年良好的业绩基础。年末已售未结算金额382亿元，同比上涨40%。同时，由于08年底273亿元已售未结资源大部分在09年结算，一方面使09年毛利率下降10个百分点仅为29.4%，另一方面09年的未结资源也将明显提高10年的盈利能力。

　　全国性的均衡布局日趋完善，09年拿地时点相对较早。目前权益储备3157万平米，其中未建2436万平米，可满足2-3年开发需求。09年新增权益743万平米，其中拿地高峰为5、6、9月，平均地价为2400元。

　　10年公司新开工面积计划增加53%，竣工面积预计下降6%。10年开竣工面积为855、504万平米，而新开工可能会随着市场情况有所调整。

　　RNAV10.3元，预计10、11年实现净利润70.2亿元、94.8亿元，以目前109.95亿股本计算，折合EPS0.64元、0.86元。公司经过这一轮的调整，其抗周期能力更强，决策更为理性，安全边际更高，一旦市场波动性加大，万科的优势将会凸显。相对而言，万科的增长，是更具有安全边际的增长。维持前期14元目标价预测，维持增持评级。



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