主题：万科A：2月销售较09年1月春节降26.2%


　　2月销售面积较去年春节(1月)下降26.2%。公司2月实现销售面积21.1万平米，销售金额25.1亿元，同比大幅下降59.1%和35.4%，环比下降59.7%和59.9%。累计销售面积同比下降8.4%，累计销售金额同比上升44.3%。本月逢农历春节，与09年春节(1月)相比，成交面积下降26.2%，但受均价上涨因素影响，成交金额同上涨14.6%。

　　2月销售均价环比小幅回落，我们预计10年万科全年的销售均价仍将维持在1万元以上，销售毛利率远高于09年的结算毛利率。本月销售均价11896元/平米，环比微降0.62%，同比上涨58.1%。继09年12月单月销售均价环比大幅上涨35%(达到13580元/平米)，创单月新高后，近两年销售均价持续环比下降，降幅达12.4%。由于万科大部分项目均在一线城市结合部、二三线城市的中心区，10年项目销售均价超过1万元不成问题，销售毛利将远高于09年的水平。

　　趁低吸纳土地，2月拿地创记录。本月新增项目11个，新增权益建面268.7万平米，地价款82.1亿元，单月新增权益建面和支付地价均创记录。新增项目中，长三角地区4个，其中上海新增3个项目，新增权益建面34.2万平米，无锡新增项目1个，新增权益建面38.5万平米。新增权益建面较大的城市还有福州、武汉和昆明，分别新增项目1个，分别新增权益建面44.6元平米、44.5万平米和26.8万平米。公司在上述城市获取的土地资源成本相对廉价。受在上海新增项目占比多的带动，本月平均楼面地价为3056元/平米，较上月上涨4.6%，属正常水平。

　　受2月春节因素以及去年公司在1季度大力促销影响，今年2月销售面积下滑明显，但新盘销售进度仍处正常水平。近期各商业银行均调高首套和二套房首付比，降低贷款利率折让优惠，对公司上半年的销售将会有一定的压力。

　　2010-2011年EPS0.66、0.79和0.99元，净利润复合增长率为27%，维持推荐评级。


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