主题：谨慎看待地产股反弹（附股）


　　3月以来，地产政策进入检验和消化期，但短期仍看不到放松迹象，因而上周地产板块的大幅上涨，暂时只能定义为政策压力缓和的情况下出现的估值修复。短期地产股的走势，仍要观察后续政策是否会进一步推出、后续政策的力度以及3月成交量恢复的水平。

　　政策“紧箍咒”制约地产反弹空间

　　综合国务院各相关部门目前的表态来看，我们认为政策没有出清，短期内放松的可能性不大，后续政策及力度仍取决于政府对房地产市场走势的看法，因而对应在股价上可能有震荡反复，我们谨慎看待上周板块的反弹，并维持行业“中性”的评级。

　　房价抑制政策警报未解除

　　我们认为，低库存、高现金储备使得短期内房价下调的空间较小，房价抑制政策的警报并未解除，建议观察以下4个指标。
　　其一，1到2月日均成交量与去年同期接近，需求已降无可降。我们跟踪的21个城市2月成交量环比1月变动的中值是-44%，成交量继续大幅下降，其中除了政策调控因素外，主要是春节假期的原因。09年春节在1月，2010年春节在2月，无论同比环比都不具有太大的参考意义，因此，我们对比了12个样本城市，2010年和09年1月至2月的日均成交量，同比变动的中值是-4％。也就是说，年初到2月底为止的成交量与09年初同期相比，大体相当，对于投资性购房占比高的一线城市，大幅下滑后的1-2月成交量基本可以认为是刚性自住需求（首次和改善），成交量继续减少的空间已不大了。
　　其二，超过一半的城市库存在继续下行，短期供应释放不明显。2月底，我们跟踪的城市库存仍在低位，甚至还有超过一半的城市短期新增供应低于新增需求。根据与开发商交流以及市场的数据来看，2010年上半年新增供应无法显著释放，低库存的压力短时间还难以缓解。
　　其三，调控环境更为复杂。09年12月起的调控，面临着更为复杂的宏观环境：2010年正处于经济复苏整固的阶段，加息这个价格型货币政策工具的使用将比较谨慎，固定资产投资增速不稳，政府在货币和房地产政策的制定上难免顾虑重重。而政府自07年4季度起调控房地产，当时经济在过热阶段，固定资产投资高速增长，各项调控目标比较一致。
　　其四，房地产公司现金状况良好，开发商无主动调价的动力。按国信行业分类，截至3月9日，41家A股房地产公司已公布的年报显示，每股经营现金净流量从08年的每股-0.25元提升到0.37元，货币资金较08年底增长了143%，可见房地产公司现金流较为充裕。同时，期末现金/存货的比值从08年底的21%提高到30%，开发商对存货进行开发的外部资金需求大幅减少。

　　短线反弹或源于估值修复

　　3月9日地产指数大幅反弹2.71%，主要催化剂为8日早晨媒体报道央行副行长苏宁表示，“对于楼市，还要观察政策的作用，目前没有出台新政策的需求”。而对于板块的整体反弹，我们认为，这是主流地产公司估值在15倍左右这个比较低的水平、政策压力突然缓和的情况下出现的估值修复行情。根据3月9日的收盘价计算，我们覆盖的公司中，纯住宅开发类公司2010年动态PE回升到16.4倍，综合类公司为17.4倍。
　　我们认为，后续政策是否进一步推出和其力度以及3月份的成交量恢复水平是左右地产板块短期走势的主要因素。预计三月的成交量将呈现结构性分化。目前我们还无法判断3月全月的成交量，我们统计了13个有07-09年3月数据的一二线样本城市2月底到3月8日的日均成交量，和过去3年3月的均值对比，一线城市3月全月成交量估计会出现萎缩，部分二线城市如中西部城市3月的成交量可能有靓丽的表现。据此，我们认为，后续地产板块的走势可能将会出现结构性的分化。
　　另外，从09年12月高点下跌到3月9日收盘，房地产指数下跌了22%，大致反映了2010年10%的房价跌幅。如果短期没有更多的政策或调控的态度，综合考虑房价过高地区2010年房价下跌和二三线城市房价平稳，如果按总体出现5%的房价下跌计算，主流公司整体大约有10%-15%左右的上涨空间。
　　但综合国务院各相关部门目前的表态看，我们认为短期政策并没有出清，短期内放松的可能性不大，如果之前的调控效果不明显，政府有关部门如住建部、国土资源部、银监会、央行等还将有更多的政策出台，地方政府也会有相应的配套政策，因而后续政策和力度取决于政府对房地产市场走势的看法，对应在股价上可能会有震荡反复，我们谨慎看待当前的反弹。我们维持行业“中性”的评级，建议关注估值较低以及资产区位分布较好的公司，如金地集团、福星股份及ST鲁置业。(光大证券)

　　政策进退在于房价走势和保障民生

　　3月以来，政策似乎已进入了一个检验效果的阶段，短期来看，暂时可能没有进一步更严厉的政策出台。央行副行长苏宁3月8日表示，“对于楼市，还要观察政策的作用，目前没有出台新政策的需求”。3月9日，住建部部长姜伟新表示，“未来20年，中国房价上涨压力很大，但中央政府遏制房价过快上涨的决心更大”。两会期间的政府工作报告中除了保障房计划建设规模超预期外，房地产行业政策体现了一贯性，没有超调的政策出台。
　　但我们认为，政策并未出清，政策的进退将根据房价走势和保障民生的需要而定，短期还看不到其将转向放松。
　　从近期的政策表态来看，政策的目标也有所变化。政府对房地产市场的调控，从之前的以调控房价、遏制房价过快上涨为主演变到调控房价和增加保障房、增加普通住宅并举。
　　住房和城乡建设部部长姜伟新在两会上表示，中央政府提出了全面加快住房供应的政策。首先是加快普通商品房供应,要求各地加快商品房项目的审批、开工时间，缩短开工周期。其次，要全面加快经济适用房、限价房建设，并扩大保障范围。中央已经将促进保障性住房建设和遏制房价过快上涨作为考核任务，下达给地方政府，要求必须完成。
　　而之所以产生这样的转变，我们认为主要原因是：其一，从2010年初以来的成交量来看，投资投机性需求已基本得到抑制；其二，房价快速上涨的势头虽得到遏制，但在无物业税等政策干预的情况下，短期库存不足和开发商资金的充裕令房价下调的难度很高；其三，即使出现了前两点的变化，也难以使相当部分中低收入阶层有能力购买商品住房，居住民生依然无法实现最大范围的保障。
　　根据观察，我们发现2月以来的主要政策保持了一贯性。3月两会的政府工作报告中关于2010年房地产的政策的表述为：继续延续四个方面的调控，包括增加保障房供给、增加普通商品住宅供给、抑制投机性购房及规范市场秩序。我们认为，这保持了与之前的国四条和国十一条的一贯性，特别值得关注的是保障房的计划建设规模，今年计划建设规模为300万套。假设按一套60平方米计算，将占到09年全国商品住宅销售面积8.04亿平米的22%，这个比例比较高，如果严格按照这一建设规模实施，将对部分商品住宅市场形成一定的挤出效应，不过保障房的实际建设规模和力度还需要观察。另外，政府倡导住房租赁消费，盘活住房租赁市场，其意图也可能是通过租赁市场分流当前一部分的需求，从而缓解市场的需求压力。
　　据悉，2月份中央层面仅出台了一个政策，即《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，该通知指出，房地产开发类信托业务是开发商多元化融资渠道中的一种，这个文件强调了信托融资的门槛与银行开发贷款一致，堵住了2008-2009年存在的一些变通的做法，如未取得施工许可证即可获得信托融资，对部分目前较倚重信托融资的小开发商将形成一定的不利影响。
　　同时，2月25日媒体报道证监会重新开始审核房地产上市公司的再融资，也被理解为是对房地产上市公司未来资金面的利好，因此，当日地产股股价也有所表现，但我们认为，重启再融资审核未必意味着是对调控政策的放松。
　　作为本轮房地产调控的纲领性文件，12月中旬起出台的国四条、国十一条基本框定了今年的调控方向和路径。2月起，各个地方接力中央，北京、广东等陆续出台了地方性的“十一条”，调控手段基本围绕国十一条的框架，即从增加普通住宅供给、增加保障房供给、抑制投机性需求、加强市场管理四个方面进行调控。北京特别强调了2个50%的政策性住房比例，值得关注。（光大证券）

　　业绩增长难掩尴尬 过半地产股遭基金减持

　　在经历了2008年全球金融风暴冲击之后的中国房地产业,凭借政府的经济刺激以及宽松的货币政策在2009年再度迎来大发展。房市的火爆令A股市场房地产上市公司的业绩在2009年悉数增长。然而尽管如此,政府自去年年末陆续出台对楼市利空的政策后,基金公司还是选择了逃离。

　　过半地产股遭减持

　　截至3月12日,两市100余家房地产类上市公司中共计有37家披露了2009年年报。Wind 统计数据显示,剔除掉ST兴业等8家从去年三季报披露到年报披露时一直未有基金公司进入前十大流通股股东名单的公司之外,在29家有基金进驻的公司中,有16家在去年四季度遭遇了基金的减持,该比例高达55.17%。

　　上述29家地产股中,2009年三季报基金尚持股33.87万股,而到了2009年末已缩减至22.01万股,减持比例高达35.02%。

　　行业老大万科A虽然在2009年实现净利润高达64.3亿元,同比增长32.10%,但依旧难逃基金的抛弃。基金持股从2009年三季报的14.88亿股,减少到年末的7.80亿股,减持比例接近50%。同样,行业龙头股保利地产、金地集团也在四季度遭遇了基金的减持,分别为2.54亿股和1.79亿股。

　　在已披露年报的地产股中,京能置业和空港股份两家公司或最不被基金看好,在去年四季度悉数清空。Wind统计数据显示,在去年三季度,京能置业和空港股份尚分别被基金持有349.98万股和120万股,而到了去年年末,已难觅基金踪影。

　　二线地产股反受青睐

　　正所谓“有人欢喜有人愁”。在一线地产股纷纷遭遇基金抛弃的同时,二线地产股反受青睐,在利空频频出炉的四季度,被不少基金公司悄然加仓。

　　Wind统计数据显示,在已经公布2009年年报的地产股中,共计有13家在去年四季度被基金加仓。该13家地产公司在去年三季度共计被基金持有3.99亿股,而到了2009年年末,该数据猛增至5.53亿股,增幅达38.60%。

　　记者仔细查阅这些被增持的地产股,发现普遍属于二线股,整体规模远远没有被减持的公司大,总股份也远远小于上述减持公司。事实证明,去年二线地产股业绩的迅猛增长让这些增持的基金也获益不菲。

　　仅以阳光股份为例,去年三季度末,公司前十大流通股股东名单中还尚未有一只基金的身影。而到了四季度末,已经有基金持有349.99万股。像阳光股份这样三季度末尚未有基金进驻但到年底却被不少基金青睐的还有万好万家和华远地产。它们分别被基金增持114.21万股和84.68万股。

　　被基金增持最多的地产股是福星股份。去年三季度基金共计持有9762.21万股,四季度被基金增至1.38亿股。公司前十大流通股股东全部为基金,其中华夏、易方达、广发等基金豪门旗下产品悉数登场。而且其中6只进驻基金均为去年四季度新进入,福星股份受基金公司青睐的程度可见一斑。

　　福星股份的股价走势也并未让青睐的基金所失望。其去年三季度末收盘价仅为每股7.91元,去年四季度开始,福星股份股价便开始一路走高,并创下每股14.56元的高点,显然这些进驻的基金已经赚得盆满钵满。（第一财经日报）

　　10只最具超跌反弹潜力地产股

　　超跌反弹是永恒真理。当3月9日地产股出现整体性上涨行情时，尽管有很多市场意见认为这不过是昙花一现，但细细分析个股可发现，其实很多地产个股在此之前已经开始了反弹之旅。实际上，在超跌的地产板块寻找更加超跌的个股，不啻为一种较为常规的策略。

　　哪些股票超跌

　　从去年7月24日的最高点到今年2月3日，地产指数的跌幅达到33.7%，而到了3月10日，跌幅已经收窄至27.4%，从整体看，地产指数已经处于反弹之中。
　　实际上，即便以3月10日的收盘数据，很多地产股从去年最高点以来的跌幅仍在40%以上，其中尤其以规模排名靠前的地产股和房价较高的一线城市地产股为主。
　　以3月10日收盘价为例，大盘地产股下跌幅度普遍超过27.4%的平均跌幅。万科9.48元的股价与前期14.94元的最高价相比下跌了36.5%；保利下跌35.6%，金地集团下跌32.3%，招商地产甚至下跌超过40%.
　　大盘地产股下跌幅度超过平均数据的原因较多，一方面这些公司的很多地产项目位于一线城市，而一线城市未来的发展前景可能远远不如二三线城市，另一方面机构是大盘地产股的主力，而去年四季度至今机构一直是做空地产股的最大动力。
　　除了大盘地产股，很多位于北京、上海、深圳的中小型地产公司也颇为不顺。如首开股份、中华地产、浦东金桥、深振业、泛海建设、万通地产的跌幅也远远超过行业平均跌幅。此外，一些前期因资产整合被炒高的地产股也出现了深度下跌，比如嘉凯城、浙江广厦、新湖中宝、信达地产、中航地产.
　　值得注意的是，属于商业地产的金融街、次新股南国置业(002305.SZ)的下跌幅度也非常巨大。尤其南国置业，机构预测今年业绩也就4毛多，对应3月10日收盘价15.82元意味着超过30倍的2010年PE，这显然高估严重。尽管如此，因为盘子小且属于次新股序列，公司股价自2月23日的最低价14元以来的反弹幅度也超过了10%。



　　抄底大盘地产股

　　如果地产股存在抄底机会，小盘股无疑是最佳选择，但鉴于大盘地产股的跌幅更大，因此也可以多关注，毕竟大盘地产股相比很多小盘股更为安全。
　　以3月10日的收盘价计算，很多大盘地产股的2010年预测PE已经不到15倍，这2009年业绩较为确定、今年一季度业绩也不会特别差的情况下，这一估值水平并非毫无吸引力。“虽然说房地产走势并不确定，但去年的大部分合同销售额将在今年才能结算转化为营业收入，房地产股今年业绩不会太差。”一家基金公司地产研究员说。
　　实际上，从3月9日的盘面数据看，大盘地产股表现要远远好于地产指数。当日，地产指数上涨2.71%，而金地集团上涨6.91%、保利地产(600048.SH)4.37%、招商地产(000024.SH)上涨4.5%.

　　抄底一线城市地产股

　　一线城市地产股和大盘地产股都在一线城市有很多项目，这是其在前期超跌的主要原因。典型股票如北京的首开股份、北辰实业、华远地产、万通地产，上海的中华企业(600675.SH)、浦东金桥、陆家嘴、上实发展、九龙山，深振业(000006.SH).
　　首开股份自2月下旬以来接连异动，甚至在2月25日涨停，值得关注；上海的超跌地产股空间似乎更大。万通地产(600246.SH)、北辰实业(601588.SH)截至3月10日的反弹幅度都比较一般，存在补涨机会。
　　上海地产股不仅受益于地产股的整体反弹，且属于世博会概念，同时受益于上海的国资整合。
　　以中华企业为例，该股3月10日收盘价13.60元，相对于机构预测的2010年每股0.65业绩并不便宜，但随着世博概念的最后一波行情，该股存在上涨机会。而且，大股东上海地产(集团)有限公司一直有整体上市的想法，该股和同属于大股东的金丰投资或许有整合机会。

　　抄底超跌整合股

　　因为资产整合而在前期超跌的地产股也不少，投资者应该关注那些资产整合尚未完毕的超跌幅而非资产整合已经完毕、业绩预期已经明朗的超跌股，如嘉凯城、万方地产(000638.SZ)、新湖中宝、浙江广厦(600052.SH).
　　嘉凯城拟以不低于14.85元/股的价格非公开发行不超过2亿股，募集资金36亿元用于上海汇贤雅居二期等8个项目的建设。而3月10日该股收盘价为14.53元。天相投顾预测该股今年业绩1.22元、明年1.48元。如果这一预测比较准确的话，嘉凯城值得关注。
　　此外，新湖中宝拟非公开发行股票数量不超过24000万股，发行价格不低于10.64元，而3月10日收盘价9.05元。
　　显然，纯粹的基本面分析仍不能完全说明超跌反弹的可能性。市场资金的关注是重要必要条件。一般来说，底部换手率高的公司，意味着大资金潜伏的深度。为此理财周报综合上述逻辑，并考察近期地产横盘阶段的日均换手率，总体遴选出10只最具有超跌反弹潜力的地产股。（理财周报）

　　商业地产面临重估：5公司第一集团军 头号金融街

　　金融街相当长时间中，沦为机构做波段的玩物。在整个2009年住宅地产股气势如虹的涨幅中独守冷角。但2010年，时代正在更换。
　　与住宅市场不断受政策打压不同，商业地产在2010年上半年将受到政策的持续鼓励。保险资金将可以直接投资商业地产，REITs发行在即。
　　而几大一线地产商的最新言行，正在导出地产后繁荣时代的新趋势：商业地产的繁荣。

　　商业地产成大势

　　曾割弃商业地产的万科在去年11月，又高调宣布把这一块肉捡回来，市场为之强震。
　　“我曾经跟万科的总经理郁亮交流，郁亮认为，城市在发展，当住宅地产发展到一定阶段，商业地产就会加速迈进。”一位不愿透露姓名的地产分析师告诉记者，发展商业地产是万科高层早就形成的决策。
　　最近对商业地产发生浓厚兴趣的不止是万科。在房地产公司的年报推介会上，听到“商业地产”这四个字的频率越来越多。
　　金地集团董事长凌克是从住宅地产到商业地产再到地产服务的“地产推进版图”来看商业地产，在他看来，中国现在已经进入到第二个阶段，中国房地产企业从2010年开始重心会向商业地产开发转移。
　　在本月11日举行的媒体见面会上，金地集团明确表示，在2010年第一期投入20个亿进行商业地产开发。金地集团总裁张华纲表示，2010年如果不融资，金地全年的总体投资规模预计为100亿元，这样看来，商业地产占了五分之一，金地对商业地产的重视可见一斑。
　　实际上，此前四五年中，多路巨头万达、保利、中海、富力、雅居乐、广州城建也纷纷大举进军商业地产。但始自2010年年初，商业地产方渐露峥嵘。

　　商业地产重估

　　商业地产的重估需求已摆上台面。
　　住宅地产和商业地产相当于房地产两只脚。但明显的是，2009年，住宅地产远远把商业地产甩在了后面，其原因在于，前者主要由流动性刺激，后者则需要由经济复苏推动。随着经济走出低谷，商业地产在今春已露出见底回升的苗头。
　　据天相投资对前两个月地产市场的观测，“从细分行业来讲，商业地产销售增速大幅领先于住宅地产，符合市场预期：住宅地产销售增速的轨迹与商品房基本一致，也是自2009年11月高点之后的第二次回落，主要原因在于政策调控导致的需求下滑，部分原因在于可售资源较少；写字楼和商业用房销售面积同比增长84.6%和43.0%，增速相较于2009年大幅提升54和19个百分点，尤其是写字楼表现最为靓丽，主要得益于实体经济复苏导致的需求回升。”
　　东北证券房地产分析师高建在接受记者采访时亦表示，目前在新一轮的行情中，商业项目的补涨需求以及边际效益的增长将可能领跑整个房地产市场。目前正处于筑底阶段，具有很大的发展空间。
　　他表示，未来将有更多的开发企业逐渐向商业地产开发转型，而自持物业将成为商业地产商的主流选择。
　　在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势，土地市场中综合型商业用地将成为开发商角逐的重点。

　　掘金商业地产

　　从发达国家的房地产经验看，目前城市化率接近50%，已到了开发与持有核心城市物业并重的时候。当前房地产最佳的商业模式应为“开发%2B持有”模式—以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步持有优质的物业。
　　A股中专业商业地产商有陆家嘴、浦东金桥、金丰投资、罗顿发展、锦江股份、世茂股份、金融街、中国国贸等。而金融街和世茂股份是公认的商业地产两大龙头股。
　　机构的标准战略配置资产金融街，近来不断接收到券商分析师们的关注。招商证券贾祖国认为：“京津是中国未来房地产最有前景的地区，金融街在京津地区的物业具有绝对的战略价值。未来3年公司将保持每年30%左右的高增长，净利润70%以上来自房地产开发业务。”
　　按照以上逻辑，金融街还同时具有领先的商业模式。目前聚焦在京津地区以写字楼为主、辅以公寓、酒店、商业等配套的商务综合体项目，坚持开发和持有物业并重。
　　著名的“爱恨交织股”世茂股份，因为资产注入的原因，而极大改善了在机构投资者心中的形象。而其在南京、青岛、厦门、无锡、杭州等二三线中心城市以平均露面地价1468元获取的优质土地储备达到了648万平米。“低价地，高价房”，这非常符合2010年以后地产以成本为评价中枢的投资标准。
　　另外，深耕武汉商业地产市场的新股南国置业和利用“公建工程施工%2B房地产开发”相结合的打包模式获取大量优质项目的优势的中南建设，也可给予足够关注。
　　而传统住宅地产进军商业地产，目前能形成规模收益的公司仍然较少。除了在香港上市的富力地产，A股的保利地产是处理这一战略最为成功的典型。
　　广州保利世贸中心一期博览馆实现经营收入近2亿元，二期品牌展示馆与华南区最大的家具经销商吉盛伟邦签订八年期租赁协议，年平均租金近亿元。佛山保利水城购物中心于2009年4月正式开业，目前签约率超过95%，开业率超过75%.
　　业内五年获得回报的预期顺利达成，商业地产的突起，为“成长型”保利平添了一份保险。(理财周报)

　　万科金地保利战略大转移：一线大撤退二三线火拼

　　万科内部人士指出：“如今，万科在一线城市已没有任何优势。”
　　海南过后，有业内人士预测：下一个热点，可能就是二线城市重庆。
　　本月9日，A股市场蛰伏已久的地产股发力上攻，而后金融股也表现强劲，从而成为推动昨日大盘上涨的主要动力，令人侧目的是，这波涨势中二三线龙头受到资金的格外青睐。
　　异动背后是更为宏大的图景：一线地产商已开始把主力全线撤出一线城市，屯兵二三线。

　　巨头主力正撤出一线城市

　　不算不知道，一算吓一跳。
　　日前，业界知名分析师苏雪晶在与理财周报记者交流时，提请记者注意万科“二三线的惊人比例”。
　　万科年内新获取项目44个，总占地面积约763万平方米，规划建筑面积总计约1332万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约1036万平方米。其中二三线城市占比超过了90%。新年初，11个新增项目，除了上海的3个项目，其他8个项目分别位于沈阳、昆明、无锡、西安、福州、武汉和长沙等二线城市。
　　如果去年分析人士仍然认为万科在一线市场储备不够多。今年恐怕要扭转这一价值观。
　　2009年保利二三线销售收入首次超过一线城市，新年初，青岛、无锡二线地皮纳入囊中。观察保利近3年的业务布局与盈利结构，可以发现其向二三线城市倾斜迹象很明显。2007年保利第一个二线城市项目—包头保利花园成功开售并盈利。至去年底，保利全年拿地总支出超过300亿元，其中二三线城市投入200亿，占比达2/3.2009年末据保利相关人士介绍，保利总销售额中一线城市约占47%，二线城市占53%，为上市来首次超过一线城市。
　　2009年，金地新增土地面积二三线占据81.9%，今年3月8日，金地急忙补仓沈阳铁西，沈阳土储占据金地总储备11%。
　　从2010年规划看，金地年度经营计划主要开发项目43个，计划新开工面积388.85万平方米，主要集中在天津，南京，沈阳，西安，东莞等地；万科预计2010年新开工面积855万平方米，今年2月初万科的公告显示，万科新增加项目8个，全部都在二线城市，其中有6个在珠三角的佛山、中山等地。保利新年伊始，在青岛与无锡也有大手笔拿地动作。
　　各种迹象表明，地产行业正经历一次战略上的大转移，开始转战二三线城市。

　　转战二三线的背后

　　“一线市场拿地太难了。”一位券商分析师去年年中针对此现象的说法，基本能概括业内大多数人对巨头转向的解释，即拿地太难，干脆退出。
　　而2009年年末以来，有了新的解释：一线市场泡沫实在是很大了。正是在2009年年末2010年年初，雨后春笋的“地王”层出。苏雪晶将其概括为“土地盛宴，可能只是一场地方政府玩的游戏”。
　　回头看，这一段时间有可能成为一线楼市阶段性加速赶顶的K线图，一如6000点之上。而最新的数据提供了支撑。
　　1-2月，全国商品房销售面积7155万平方米。受春节传统淡季及政策观望气氛的影响，1-2月销量累计增幅继续呈现下降趋势，增幅比去年全年回落3.9个百分点。而根据华泰联合证券的对14个城市的监测分析，1-2月的住宅成交量基本与去年同期水平持平，而全国统计数据显示住宅销售面积同比增长36.6%。据此，可以看出成交量在城市间出现分化，一线及部分二线重点城市成交量出现滞涨，在高房价的压力下，预计全年销量会有20%左右的下降。三、四线城市则由于刚性需求的支撑，将成为全国销量的主要贡献力量。
　　实际上，分析金地、万科与保利三巨头最新销售数据可得同样结论。销售均价在1万元/平方米以上的万科和金地，其1-2月的销售面积同比均下降，而均价在5000多元/平米的保利则获得了销售面积和金额同比正增长。
　　天相分析人士石磊的解释是：“目前三四线城市的房地产销售依然保持旺盛趋势，主要原因可能和这些城市产业转移、城市更新改造等相关，而且在房价相对较低，且有通胀预期的情况下，这些城市的住房刚性需求也有释放的要求。”
　　保利地产的年报也透露出这个痕迹。“虽然万科王石保守的因素较大，但保利一线市场份额不断扩大，销售收入却首次低于二三线似乎更能说明：起码目前看，一线市场空间的确不如二线三线城市了。”西南证券分析师肖剑说。
　　“目前拥有布局全国范围的公司也就这么几家，一线城市虽然长期看成长空间很大，但目前价格太高，房价的上涨无法与建房成本同步，未来1-2年增幅赶不上二三线城市。相对于一线城市，二三线城市的刚性需求仍占主导地位，加上投资属性小，目前空间比一线城市要好，波动幅度也会比较小。”
　　对于地产股的后市行情，银华基金认为，相对看好受益于城镇化进程的区域性地产公司。更有业内人士预计房地产未来三到五年间，二三线城市将逐渐接力一线城市。并且，中央提出的加快中小型城市的建设等政策，都将对农民向二三线城市转移提供非常有力的支撑。

　　去二三线哪里？

　　虽然是二三线，各自的战略是明显不同。
　　“万科是一片一片进去，例如进入无锡就会同时进入周边地区。而大部分房地产企业都是一个点先介入，再慢慢辐射周边区域。万科确立了要在5年内进入70个城市的远大目标，二三线战略最为明朗。”招商证券房地产分析师贾祖国说。
　　保利的战略依旧是拔钉子式的精准打击，仍带有一贯的寻求增值性土地的风格，而金地目前的二三线战略稍显不明晰。而万科介入的地区，基本以刚性需求为准绳。
　　而根据初步排查，辽沈商圈、胶东半岛、长三角——安徽一线、珠三角、成渝及武汉、长沙等地区，是目前资金最密集的地带。尤其值得注意的是，成渝、辽沈、苏锡常、天津等四个区域，2009年受到资金关注最大。
　　通过多位分析师介绍，记者了解到，在众多的二三线城市中，潜力最大的要属重庆与成都两个城市：地价比较低，虽然供应量比较大，但房价已经呈现出上涨的态势。招商证券分析师判断说“重庆房价就是涨到10000元/平米也不足为奇。”
　　可以关注渝开发，优势是房地产行情较好，有政策利好，缺点是供应量较大。
　　随着高铁的陆续建成，空间距离的缩短，潜力比较大的还包括天津市，尤其武清的发展空间比较大，据业内分析师介绍，短短几个月内，武清最近房价已经涨到7000元/平米，涨了一倍多。招商证券分析师还介绍说，高铁影响下，长江角的南京无锡苏州常州以及珠三角的珠海也都具有较大潜力。

　　四个方面看好8大整体板块

　　而整体上看，齐鲁证券分析师丁晨分析认为，“区域地产投资机会的把握可以从四个方面入手，一是高铁的影响，随着空间距离的拉近，天津板块，长三角南京无锡板块，以及珠三角，包括中山珠海东莞有潜力；二是产业转移的影响，可关注泛长三角地区的安徽板块，主要指合肥，受到承接东部产业转移的影响值得关注；三是政策层面的影响，例如振兴区域政策出台，如海南旅游岛计划的影响；四是考虑当地居民的购买力，以及当地的GDP水平，可以关注南通，海门等地。”
　　从四个标准以及对应公司基本面情况来看，除去天津板块(高铁)、长三角南京无锡板块、珠三角中山东莞珠海板块、环渤海板块沈阳板块外，海西板块、深港前海板块、皖江板块、滨海新区板块共计8大板块最值得关注，且业内普遍认为估值偏低，空间较大。
　　其中天津，沈阳，长三角，珠三角基本得到业内的普遍认可，另外四大板块还有待进一步挖掘。
　　海西板块有望成为中国经济增长继长三角、珠三角、环渤海之后的又一级。海西板块目前房价收入比水平显著低于一线城市，与国内大部分二三线城市相当，而2009年以来，厦门福州等地的房地产涨幅明显高于其他国内重点城市深圳、天津、重庆等，故该板块的楼市情况被分析师们看好。最具潜力的有由福建省国资委全额控股的中国武夷、位于“第二个蛇口”漳州的招商地产、业绩高速增长的阳光城、有大量预收款业绩具有确定性的冠城大通等。
　　被分析师们青睐的区域还有深港前海金融服务区板块。由于深港合作和制度创新，再加上处于珠三角的核心地区，未来土地价值将大幅提升，而收益于之的龙头股有招商地产和冠城大通。
　　此外，由于与长三角毗邻，产业的接力给皖江城市带板块带来利好，龙头股有安徽水利和合肥城建等，滨海新区板块也值得关注。

　　三线区域龙头最被看好

　　显而易见分析师们对之前连篇累牍炒作的新兴区域板块感到了倦意。
　　国信证券分析师区瑞明看好中西部省会地区贵阳、昆明、武汉、西安的龙头房地产公司，他分析指出“二三线城市房地产受到宏观调控的影响较小，且正在承接未来东部沿海的产业转移，产生大量新白领，有置业的需求”。
　　关于个股，区瑞明的判断逻辑是，选择那些土地储备丰富、优质的公司，这些公司具有3-5年确定的可持续的成长性，此外在他的实地考察中，会特别留意那些在当地有口皆碑的龙头企业。而日信证券的邱晟赟则关注地方的GDP以及当地房地产企业的集中度，如果市场占有率较高，则更具有竞争力。
　　被分析师看好的主要区域龙头包括中天城投、云南城投、苏宁环球、华业地产，这些2009年业绩预盈的公司盈利的主要原因都在于主业增长，或者主业增长加上部分投资收益。（理财周报）



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