主题：土地督察拉开帷幕 天量闲置土地警钟敲响

上海闲置土地近4000万平方米 地方政府酝酿用地“新招”

　　李毅中撰文指出：严控土地和信贷“闸门”抑制产能过剩

　　“地王”周边二手房价跟风飙涨

　　新一轮的土地督察拉开帷幕,目前仅上海就集聚了多路“兵马”,奔赴华东地区进行土地督察。

　　从3月10日到4月3日，国土督察上海局派出4个督察组对浙江省的湖州市、绍兴市、台州市和宁波市开展土地督察，对农用地转用和土地征收审批事项等进行实地核查，同时开展土地督察巡视工作。据了解，今年，国土督察上海局计划对13个地级市（区）土地例行督察，占督察区域地级市（区）总数的43%。

　　几乎同时，国土资源部发起了全国重点城市土地情况调研和督察工作。由国家土地督察上海局和国土资源部有关单位负责人组成的上海调研组对上海的浦东、松江、青浦、金山、闵行及宝山等区展开了调研，调研时间为10天，调研工作已于3月15日结束，并在内部公布调研结果。

　　显然，针对闲置土地等的土地督察“风暴”已在全国刮起，广州、北京等地已纷纷宣布了部分闲置地块的处理结果。但到目前为止，公布的闲置土地处置量较其存量仍是天壤之别。

　　去年年底，国土资源部相关负责人介绍，全国闲置的房地产用地约有1万公顷。如果以容积率1.5计算，其可形成的商品房供给量高达1.5亿平方米。

　　而在上海，土地闲置情况也不容乐观。截至今年1月，上海处于拆迁中和土地整理中的未动工地块约300个，涉及总建筑面积近4000万平方米。如果以2008年上海不足2000万平方米的商品住宅销售面积计，上海闲置土地量可以满足近2年的新增商品住宅需求。而在拿地企业名单中，保利、万科、仁恒、瑞安等众多龙头房企位列其中，也包括中华企业在内的上海本地上市公司和中小企业。

　　“土地批而未用的原因有很多，既有历史遗留问题，也有规划变更、拆迁难度大等方面的原因，也有开发商故意囤地的因素。因此全面清理和启动闲置土地的难度仍然很大。”一位房地产业内人士如是说。

　　上海闲置土地近4000万平方米 地方政府酝酿用地“新招”

　　两会一过，刚刚因各地成交量下降搞出点“和谐”气氛的房地产业，又被土地市场搅了局。一边是国土部领衔的土地督察全面展开，一边是央企不断刷新一线城市的地王纪录。土地资源越来越多地集中在大型房企手中，加剧了闲置土地将继续积压的市场预期，以及政府对楼市供给失控的尴尬。

　　有数据显示，仅上海一地，截至今年1月，其闲置土地约300幅，涉及近4000万平方米建筑面积。又因为闲置土地的产生有各种繁杂因素，目前大量收回和重新启动难度仍然很大。于是，上至国土部等中央部委，下至地方政府，都在积极开拓可新增的住宅用地，以解决目前供给紧张的问题。有效利用农村建设用地的尝试，也就在这样的时机下悄然展开。

　　⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

　　上海闲置土地近4000万平方米

　　开发商囤积的闲置土地到底有多少？又有多少能够通过督办的手段收回或重启？这是市场极为关心的话题。

　　去年年底，国土资源部为挂牌督办闲置土地处置工作召开新闻通气会，国土部相关负责人介绍，目前全国闲置的房地产用地有约1万公顷。如果以容积率1.5计算，其可形成的商品房供给量高达1.5亿平方米。

　　以上海为例，根据记者获得的一份上海闲置土地清单，截至今年1月，上海共有闲置土地约300幅，涉及总建筑面积近4000万平方米。这一总量相当于上海2008年全年新建商品住宅销售面积的2倍。

　　在这份统计数据中，这300幅上海闲置土地分布在黄浦、卢湾、浦东、青浦、闸北、崇明等各区，几乎覆盖上海所有区县。目前地块全部处于未动工状态，但被区分为动迁中和土地平整两个阶段。地块绝大部分为住宅项目，少量地块兼有商业和办公配套。地块总占地面积3085万平方米，其规划建筑用地达到3908万平方米。而在拿地企业一栏，包括保利、万科、仁恒、瑞安等众多龙头房企，也包括一些上海本地上市公司和中小企业。

　　从拿地时间来看，上述闲置土地约一半左右为2003年至2008年之间出让，一半为2003年以前出让的地块。

　　其实，早在去年年中，上海官方就曾经公布过闲置土地情况，上海市规土局副总工程师蔡顺明曾介绍说，彼时上海共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态，涉及70多个房地产项目。

　　业内专家分析，两份数据之差很可能是地方政府排除300幅地块中的两种情况，一是一些储备在一级开发商手中的土地，二是因一些历史遗留问题而难以清算的地块。“但从理论上来说，这两种情况都属于已经存留于开发商手中的商业用地。”专家表示。

　　以保利地产在2007年于宝山顾村拿下的地块为例，专家解释，当年保利共拿下三幅地块，开发同一个楼盘保利叶上海，目前已经开发的是第一块地。开发商有很好的理由来解释囤地，那就是一个楼盘一、二、三期分期开发，但从理论上说，如果三幅地块由不同开发商获得，那么三幅地有可能同期入市，增加当期供给。

　　另一个标杆企业是香港瑞安房地产，知情人士介绍，在上海新天地附近，目前仍有瑞安地产近50万平方米的土地储备，地块可能于2003年以前就已经取得，而目前仍未启动。

　　闲置土地分量几何？

　　天量闲置土地对上海房地产市场究竟意味着怎样的分量？一个可对比的数据是，2008年，上海新建商品住宅总销售面积是1965.86万平方米。也就是说，这些闲置土地全部入市可直接满足上海近2年的商品住宅供应。而从今年情况来看，从3月1日至14日之间近半个月的时间内，上海全市商品住宅供应量不足10万平方米，不到2009年3月供应面积的10%。上海住宅供给的紧张局面可见一斑。

　　而从此轮土地整治风暴来看，闲置土地处置力度确实大大提高。就在近日，国土部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（下称《通知》），随后公布了国土资源部挂牌督办的9省市18宗房地产开发闲置土地处置情况公示，北京、上海、浙江等9省市的18宗未按期开工建设开发商被曝光，中海、华润、合生、中粮等知名房企位列其中。李泽楷旗下香港盈科集团及其下属公司被暂停在北京市土地交易市场的交易行为。

　　另据《通知》规定，从今年4月1日起，各市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。

　　然而，在市场人士看来，这种处置公示仍有“抓典型”的嫌疑。“一些开发商与政府有着千丝万缕的联系，加上一些动拆迁和政府规划变更等因素，很多闲置土地很难说是开发商的责任还是政府的责任。这种情况下，大量收回或启动闲置土地是很难的事情。”一位房地产专家表示。

　　各地争建“公共租赁房”

　　在闲置土地无法快速有效盘活的情况下，在中央政府批准的情况下，各地开始尝试农村建设用地的流转和再利用。

　　据了解，一份已经酝酿了近3个月的上海公共租赁房建设方案将于3月底前完成，并有望公布征求意见稿。这正是上海低调尝试农村集体建设用地再利用的重要内容之一。

　　一位参与了上述方案撰写的专家告诉记者，根据统计数据，未来近10年时间内，上海可新增的建设用地不足121平方公里。而在现有的上海建设用地中，有近一半为农村集体建设用地，其中包括一些企业用地、开发区用地、工厂仓库等。此前，将农村建设用地转为城镇建设用地需要繁杂的征地流程，导致大量农村建设用地没有得到有效利用。而目前上海等地形成的思路是，在不改变产权性质的前提下，大量兴建公共租赁房源，解决房地产市场供应紧缺的矛盾。

　　据专家介绍，除了上海以外，包括北京、常州、厦门、重庆等地都在大力推进公共租赁房的研究和试点工作。在土地增量指标不足的情况下，盘活农村建设用地，成为各地突破土地瓶颈、丰富保障性住房体系的重要课题。

　　部分企业土地闲置情况（上海）

土地名称 区域 土地现状 总建筑面积(平方米) 受让方
　　2007年16号公告南汇区康桥镇电信园A区1号储备地块 南汇 未开工-土地平整 157478 中海发展（上海）有限公司

　　耀华小区济阳路地块商品住宅项目 浦东 未开工-土地平整 19392 万科企业股份有限公司

　　万科滨江项目 浦东 未开工-土地平整 116259 万科地产有限公司

　　静安花园地块 静安 未开工-土地平整 74589 九龙仓（集团）有限公司

　　卢湾122-3号地块 卢湾 未开工-未动迁 79274 香港瑞安集团

　　卢湾122-1，2号地块 卢湾 未开工-未动迁 76374 香港瑞安集团

　　卢湾120-1，2，3号地块 卢湾 未开工-未动迁 68400 香港瑞安集团

　　卢湾119号地块 卢湾 未开工-未动迁 20818 香港瑞安集团

　　卢湾118号地块 卢湾 未开工-未动迁 97955 香港瑞安集团

　　宝山区2007年2号公告菊太路B地块 宝山 未开工-土地平整 200475 保利房地产(集团)股份有限公司

　　2008年22号公告宝山区顾村镇陈富路居住地块 宝山 未开工-土地平整 411053 保利建霖房地产有限公司

　　松江区2003年9号公告松新建27号地块 松江 未开工-土地平整 109935 上海黄浦投资(集团)发展有限公司



　　李毅中撰文指出：严控土地和信贷“闸门”抑制产能过剩

　　⊙记者 李雁争

　　工业和信息化部部长李毅中日前撰文表示，今后，抑制部分行业产能过剩和重复建设，将把住土地、信贷两个“闸门”，提高能源消耗、环境保护等方面的准入门槛。

　　2009年9月，钢铁、水泥、平板玻璃、煤化工、多晶硅、风电设备和电解铝等被确定为产能过剩或存在重复建设倾向的行业。而随着企业投资热情的高涨，2010年，部分行业产能过剩的现象依然没有缓解。

　　同时，产业结构不合理，过度依赖投资和出口，自主创新能力不强，缺乏核心技术和品牌，总体上处于国际产业分工体系的中低端的深层次矛盾和问题更加突出。李毅中指出，我国工业目前仍主要依靠大量消耗物质资源，资源环境难以支撑，发展不可持续。

　　李毅中表示，要抓住主要环节，切实推进发展方式转变。加快企业技术改造，推动工业内涵式发展。尽快建立起推动企业技术改造的长效机制，使持续的技术改造贯穿于我国新型工业化发展的全过程。推进兼并重组和淘汰落后产能，抑制部分行业产能过剩和重复建设。综合运用法律、经济、技术和必要的行政手段，形成有利于落后产能退出的市场环境和长效机制。

　　“地王”周边二手房价跟风飙涨

　　专家建议严令央企全部退出商品房市场

　　⊙记者 于祥明 ○编辑 刘玉凤

　　北京望京新“地王”的诞生致使该区域二手房报价出现飙涨，最高涨幅达40%左右。面对愈演愈烈的央企“地王”现象，国土部土地勘测规划院副总工程师邹晓云16日表示，应严令央企全部退出商品房市场。

　　二手房价最高涨近四成

　　伴随着北京望京新“地王”的诞生，该区域的二手房报价再次火爆上涨，出现了房主要提价的现象，最高涨幅达40%左右。

　　“15日下午新‘地王’刚诞生不久，北京望京区域就明显出现了房主提价现象。”中原地产张大伟向记者说。

　　据介绍，有一个客户原本登记的一套二手房标价2万/平米，一直没有人看房，加之两会期间出了很多的政策害怕房价下跌，他本来打算把房价调低点，没想到等来了新“地王”。

　　“这位客户现在决定不卖了，因为他认为‘地王’的楼面土价都近3万/平米，以后房子肯定要超过4万/平米，所以他要等房价涨到3万/平米再出手。”张大伟还告诉记者，目前该区域内20%的房主惜售要涨价。

　　需要指出的是，由于该区域还有地块出让，为此一些房主还期待今后还有新地王的诞生，这进一步加剧了该区域惜售心理。

　　“土地市场的再疯狂必然会传导到楼市，房价肯定会有非常明显的上涨，望京已经从2008年的1万元到2009年的2万元，在‘地王’的刺激下2010年很可能出现3万元现象。”张大伟向记者坦言，一年涨1万元的市场已经出现了非常明显的泡沫，建议购房者不要盲目追高。

　　供地量不明拉高地价

　　央企缘何政策高压下集中拿地？土地市场未来预期如何？

　　一位开发商老总表示：“无论是北京地方版11条，还是刚出的‘国19条’，都要求保障和增加保障性住房供应，且供应占比均大幅提高，但是在用地供应的绝对量上却没有明确，这意味着普通商品房用地反而减少，粥少僧多，开发商们不得不争夺这些地块，‘地王’频出也就在意料之中了。”

　　记者也注意到，虽然“国19条”明确要求70%供地用于保障性和中小套型自住房，但是并不意味着今年全年房地产土地供应总量增长。相反，由于保障性住房用地占比达70%，意味着今年只有30%的土地给予普通商品房，这无形中调高了开发商们的拿地预期。

　　中经联盟秘书长陈云峰表示，从土地市场的竞争热度看，地价居高不下，各行各业都想分享房地产的高利润，但土地供应有限，由此今年北京的房价也基本没有降价的可能。

　　呼唤“非常手段”

　　面对目前楼市，一些常规化调控政策似乎效果并不显著，或许唯有用“非常手段”才能遏制如脱缰之马的房价、地价。

　　记者注意到，从2009年楼市回暖以来，央企地王就成为市场最受关注的焦点（北京下半年的地王全部为央企背景的房企获得），一时间“国进民退”的说法也遍布全国。在这种情况下，国资委还特意下令禁止央企当地王，而“国11条”也要求“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。”

　　邹晓云分析表示，一个又一个央企地王现象，已经远远超出了简单的土地供求关系范畴。他指出，央企地王的背后，是房地产结构、金融信贷投放、土地财政等一系列的不合理机制问题。“应该好好问一问，央企的大量资金来自何处？”

　　邹晓云表示，土地财政制度也是地价居高不下的原因之一，为此应进一步规范和加强土地出让金使用管理。

　　邹晓云还给出了更为“非常的”药方。他建议，应严令央企全部退出商品房市场，将有限的国有资源投入到社会保障建设方面（如建设廉租房）。并且，对于捂盘的开发商，开征高额的房屋空置税。



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