主题：招商银行：房地产开发投资还将保持稳步增长

　　针对近期国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务引发的市场对房地产开发持续性的讨论,招商银行(600036 )资金交易部最近一份研究报告认为,真正制约房地产开发投资的库存和资金两个要素仍未受到太大影响,特别在目前资金成本较低的情况下,房地产开发投资还将保持稳步增长趋势。

　　今年以来,房地产开发贷款及个人按揭贷款“越来越紧”已经成为银行业人士的共识。与此同时,近期,国资委要求除16家以房地产为主业的央企外,78家不以房地产为主业的央企在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。宏观政策对房地产的调控力度正在加大,房地产开发投资能否持续成为各界关注的焦点。

　　对此,招商银行资金交易部分析师刘俊郁判断,此次政策调整,意在规范和限制近期屡创新高的央企频夺地王现象。

　　“这78 家企业所属三级以上房地产子企业共有227户（截至2008年底）,约占央企全部三级以上地产企业数量的60%,但销售收入只占到15%,利润仅占7% ,实际上对房地产开发投资的影响并不大,反而有利于未来房地产成本的降低和供需的协调发展。”刘俊郁表示。

　　刘俊郁认为,真正制约房地产开发投资的主要还是库存和资金这两个要素。从目前的库存来看,尽管受成交量下滑的影响,商品房销售面积较2009年出现较大幅度的下滑,但依然远高于房屋竣工面积的增速,再加上目前房地产开发投资占整体固定资产投资的比例处于历史低位,因此,在库存压力的推动下,新增房地产开发投资还将维持一定的增速。

　　而从资金链来看,刘俊郁指出,房地产开发资金来源中,银行贷款占比大约是20%,占比最大的除了自筹资金（大约35%）外,主要是定金预售款（25%）与个人按揭回笼款（14%）。2009年的大牛市已经让地产商自有资金有了较大程度的改善,因此,银行对房地产行业相关的贷款则成为房地产开发投资资金来源能否得到保障的关键。

　　在开发贷款方面,刘俊郁认为,从2009年开始银行针对房地产开发项目的贷款占比就开始在下降,但这并不妨碍地产商资金链的回笼,而且平抑房价,加大保障性住房供给也将是政府2010年工作目标之一,加上保增长方面考虑,银行贷款收缩的余地并不大;在个贷方面,今年前两个月由于信贷管制及二套房贷政策收紧导致售房回笼款减少,未来从紧仍将继续,但银行自身压缩信贷的意愿并不明显,房地产行业相关贷款的下滑仅是由于总量控制出现的“挤出效应”。


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