主题：楼市成交回暖 地产股3月走强

　截至3月30日，京沪深穗一线城市地产销售均值达到101.2万平米/周，创下了今年内的新高。上周以来一线城市的放量交易仿佛使楼市步入了暖春，我们认为，在可售面积依然吃紧，悲观预期释放的条件下，楼市交易正在复苏，有了基本面的支撑，地产股有望逆转7个月以来的颓势，从估值角度看，截至30日，龙头地产股的PNAV折价平均为-5%，而二三线龙头地产股PANV折价平均为-1%。

　　成交有望摆脱低迷

　　3月的最后一周，一线城市和重点省会城市楼市成交量大幅回升，其中京沪深穗上周成交面积132.33万平米，创下了年初以来的新高，13个重点城市上周成交面积237.9万平米，环比上涨26%。上述城市上周成交金额总计78.16亿元，环比上升32%。我们认为，经历了市场悲观预期的充分释放，目前地产市场的利空基本出尽，在随后可能的政策中性阶段，观望的需求将慢慢释放出来，楼市成交有望达到去年二季度的平均水平。从目前一线城市库存去化速度看，由于上周交易量的显著提升，京沪深穗的库存去化速度进一步加快，截至上周分别为23周、7周、30周和12周，从可售面积看，四大城市仍处于下降通道，说明未来的供给压力仍然很大。

　　我们认为，进入4月份，楼市的成交面积可以进一步提升，从13个可比城市的数据看，恢复到周成交面积250万平米的概率很大。主要是前期悲观预期的释放完毕，再加之目前的供应有限，更多的消费者会预期房价上行的风险较大，而从目前一些城市的房价看，新房、二手房环比上涨的态势已经确立，不过这其中有政府和公众的容忍度问题，如果过快上涨，不排除出台物业税等重大利空的措施，因此，虽然有成交量的支持，不过这种火爆持续的可能性仍待观察，目前楼市的调控如履薄冰。



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　地产股3月份表现抢眼

　　基本面向好已从近期地产股的表现中彰显出来，3月以来，申万地产股涨幅达到5.32%，在23个一级子行业中排名第二，其中区域性地产公司涨幅最高为6.52%，其次为一线城市地产股，涨幅5.2%，全国性龙头地产股涨幅较低为3.75%。在区域性地产公司中，中天城投、苏宁环球、名流置业、云南城投、荣盛发展、合肥城建等热门地产股涨幅都超过了10%，以“云天星球”为代表的二三线地产股PNAV折价率进一步缩小，截至3月30日，分别为21%、-25%、-6.5%和4%，很多公司都出现了溢价，而以“万保招金”为代表的龙头地产股PNAV折价回升较慢，分别为-8%、-6%、2%和-10%。从近期市场表现看，中小地产股回升较快，除了基本面的支持，更多的是估值修复的要求，在去年11月份以来，很多地产公司PNAV折价都超过了30%，随着目前市场的风格驱动，这些公司的股价回升动能较为强烈。

　　从目前市场风格来看，我们认为，在不出台重大利空措施的情况下，地产股再度大幅下跌的动能空间不大，目前地产股估值已经比较合理，从市净率的角度看，以整体法算，目前申万地产股为3.52倍，大大低于4.79倍的历史均值，在市场风格渐进转换的过程中，地产股投资的机会逐步隐现。