主题：发改委：进一步加强房地产调控

【编者按】种种迹象表明，以去年3月为原点的一周年，中国房地产市场不仅没有实现从疯狂到平稳的理性回归，反而可能在酝酿又一轮房价暴涨。本期的周年记，我们可以看到购房者曾经对楼市回调抱有的幻想，也可以看到一年中颇具戏剧性的房地产市场。
　　楼市回调幻灭 房价一年最高涨150％
　　上海 信号混乱
　　深圳 冰点到沸点
　　北京 清明假期二手房再创纪录
　　南京 调控乏力？
　　杭州 政策托市？
　　发改委：进一步加强房地产调控
　　中央政府门户网6日全文刊登国家发改委对《2009年经济和社会发展计划执行与2010年草案报告》的解读，提出要进一步加强房地产市场调控、加强对人民币汇率风险监测和适时发布、推进多层次资本市场建设、扩大服务业直接融资规模等，被视为最新的政策风向标。
　　大力整顿房地产市场秩序
　　在着力扩大居民消费的措施方面，发改委首先提出，要增强居民的消费能力。具体包括实施更加积极的就业政策，加大国民收入分配调整力度，改革垄断行业的收入分配制度，继续通过增加涉农补贴规模、提高主要粮食品种最低收购价水平、完善农民外出务工环境等，多渠道促进农民持续增收。
　　值得注意的是，发改委还在消费能力方面着重强调了住房消费。要大规模推进保障性安居工程建设，进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。
　　在完善促进家电、汽车、住房等消费的政策措施的同时，还提出要促进服务型消费，如文化、信息、旅游、养老等服务。
　　完善金融监管推进价格改革
　　发改委指出，要深化财税、金融、投资体制改革。具体包括要完善转移支付制度和公共预算体系，深化税收制度改革，完善国有资产管理和监督体制。引导发展各具特色的中小金融机构，推进多层次资本市场建设，完善金融监管体制。加快建立股权投资基金管理制度，完善创业投资管理机制。在深化资源性产品价格和环保收费改革方面，推进电价、水价和天然气价格改革，制定推进排污权交易试点的指导意见，完善资源补偿和价格形成机制。
　　加强人民币汇率监测分析
　　在促进外贸平稳发展方面，提出要加快转变外贸发展方式，培育新的外贸增长点。要支持我国具有比较优势的劳动密集型产品出口，加大对自主知识产权、自主品牌产品出口的促进力度，控制“两高一资”产品出口，引导企业通过提高产品质量、提升产品档次来提高国际竞争力和出口效益；同时，高度重视进口对满足国内需求、提升产业水平和促进国际收支平衡的作用，扩大先进技术、关键设备及零部件和重要能源资源、原材料进口。
　　值得注意的是，发改委要求保持人民币汇率在合理、均衡水平上基本稳定，同时要加强监测分析，适时公开发布有关风险提示，减少企业出口风险和损失。
　　扩大服务业融资规模
　　在加快服务业方面，发改委提出要进一步明确“十二五”期间有关服务业发展的规划思路，并鼓励有条件的大中城市和地区率先形成服务经济为主的产业结构。
　　同时要加大政策支持力度，加大财政资金对服务事业的投入和服务产业的支持力度，引导社会资金加大对服务业投入。金融机构要开发适应服务企业和服务机构需要的金融产品，鼓励各类创业投资机构、信用担保机构面向服务企业和服务机构开展业务，扩大服务业直接融资和间接融资规模。合理确定服务业用地比例，对列入国家鼓励类的服务业在供地安排上给予倾斜。
　　抓紧编制《境外投资条例》
　　提高利用外资效率的途径之一是鼓励国内企业“走出去”。在这方面，发改委强调，要抓紧编制《境外投资条例》，拟定境外投资指导性意见。具体包括统筹研究制订境外投资的总体战略和政策措施，拟定境外投资指导性意见，加强对重大问题和项目的协调；继续推进实施鼓励和扶持企业境外投资的财税、金融、保险政策。进一步研究制定对重点国家和地区的投资合作规划，巩固和扩大多双边投资合作机制。
　　在利用外资方面，要修订外商投资产业指导目录，引导外资更多地投向高端制造业、高新技术产业、现代服务业、新能源和节能环保等领域，引导外资向中西部地区转移和增加投资，鼓励外资在中西部地区发展符合环保要求的劳动密集型产业。鼓励外资以并购、参股等方式参与国内企业改组改造和兼并重组，尽快建立外资并购安全审查制度。深化外商投资管理体制改革。完善开发区发展政策体系，提高开发区发展水平。
　　加快战略性新兴产业发展
　　国家发改委提出，将抓紧研究制定加快培育战略性新兴产业的决定，编制《战略性新兴产业发展“十二五”规划》。从今年起，将在新能源、节能环保、新材料、生物医药、生物育种、信息、新能源汽车、航空航天、海洋等战略性新兴产业领域，启动实施一批促进作用强、市场前景好的重大工程和计划。
　　这些工程和计划主要包括三个方面：一是加快推进或启动一批既有利于培育市场、也有利于落实惠民政策的新产品应用重大工程；二是加快推进一批重大自主创新成果产业化计划，促进战略性新兴产业集聚式、规模化发展，支撑新兴产业市场培育工程；三是加大对核心关键技术的研发投入，支持建设一批具有世界先进水平的创新平台。
　　统筹区域经济发展
　　区域经济方面，除了东部地区，发改委对西部、东北和中部地区均提出了较明确的工作计划。对于西部地区，将抓紧研究制定下一个十年深入实施西部大开发战略的若干意见；抓好国家出台的支持少数民族地区、重点经济区发展规划、指导意见的落实；组织编制陕甘宁革命老区、新疆天山北坡经济区、武陵山经济协作区发展规划，做好呼包银等重点经济区发展规划及集中连片特殊困难地区开发攻坚规划的前期研究工作。
　　东北地区方面，将协调推进东北地区国家综合配套改革试点工作，研究制定加快东北地区现代农业发展的指导文件，推动实施东北地区新增粮食产能规划；组织实施东北地区旅游发展规划，编制完成东北物流业发展规划以及综合交通运输规划。
　　对于中部地区，发改委将指导当地政府研究制定规划实施意见和具体工作方案，编制重点领域的专项规划；适时出台促进中西部地区承接产业转移的意见和促进中部地区城市群发展的意见；抓紧研究河南中原城市群发展有关问题。
　　作者：周婷韩晓东 (来源：中国证券报·中证网)

　　楼市回调幻灭 房价一年最高涨150％
　　来源：上海证券报 作者：⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华
　　阳春3月，似乎已经成为楼市转折的“宿命”月。回首2009年，楼市从全球金融危机中快速“解冻”，于3月起，创下连续10个月的疯狂暴涨。而随着去年底宏观调控的重新启动，市场一度对房价企稳甚至回调抱有极大期待。
　　然而，从今年3月下旬开始，各地楼市又现“癫狂”苗头：一线楼市重现大幅提价，上海部分楼盘一年内的房价涨幅超过150％；土地市场的红火行情快速烧至长春、郑州、合肥等二线城市，泡沫危机同步蔓延；各地保障性住房计划虚多实少……
　　一周年：房价最高涨幅150％
　　如果说去年3月房子卖3万元/平方米，而今年3月卖到8万元/平方米，这似乎让人很难想象。但在上海等一线城市的房地产市场，它确实发生在了刚刚过去的12个月内。
　　一位上海房地产界人士向记者出具了上海部分楼盘的年度销售纪录。以万科开发的纯独栋别墅翡冷翠园为例，去年3月，该楼盘成交均价31529元/平方米，到今年3月，其成交价格达到81576元/平方米。
　　另一个高档公寓楼盘是华润外滩九里项目，去年3月的成交均价为32687元/平方米，到今年2月，其销售均价达到62446元/平方米。而就在近期，华润外滩九里销售人员向记者介绍的新盘均价超过10万元/平方米。一套245平方米的公寓，其总价超过2500万。“下次开188平方米的房子，总价也要这个数。”销售人员表示。按此计算，华润外滩九里下一批房源的价格可能达到13万元/平方米以上。
　　此外，包括仁恒滨江城、尚海湾等多个楼盘出现类似涨幅。而业内人士称，上海多个楼盘一年内房价涨幅在50％至150％间。除了去年下半年的疯狂上涨外，今年3月以来的上涨行情也是导致目前房价的重要的推手。
　　回顾并不久远的4个月前，国土部、住房建设部等多部委在国务院部署下陆续出台多个房地产宏观调控政策，打击投机投资，遏制房价过快上涨成为调控主要目标，房地产市场一度陷入观望。而随着调控政策显效甚微，恐慌性购房再现市场。“现在就是借钱也得买房子，谁知道房价还要涨到什么程度？”一位刚性需求购房者向记者表示。
　　一周年：抢地风潮蔓延全国
　　除了房价暴涨外，伴随宏观调控而生的另一个怪现象是地价越拍越高，并向原本一些波澜不惊的二、三线城市快速蔓延。
　　4月2日，长春土地市场爆出新闻，一块面积为13.5万平方米的净月开发区地块，从低价1.81亿元，经历241轮竞价，最后由龙创地产飙高至7亿元获得。土地招拍挂市场的非理性竞争已经愈演愈烈。
　　亲历现场的房地产界人士向记者介绍，竞争双方长春龙创地产和长春景辉房地产分别为民企和国资背景，景辉房地产的东家很可能是长春电影集团。期间，两家公司的举牌人甚至都站起来，举着牌子不肯放下。
　　亲历现场的房地产界人士向记者介绍，竞争双方长春龙创地产和长春景辉房地产分别为民企和国资背景，景辉房地产的东家很可能是长春电影集团。期间，两家公司的举牌人甚至都站起来，举着牌子不肯放下。拍卖师不得不提醒，“慢慢举，算好了，不要赌气”、“举牌要理性，这是投资”、“这个地块位于净月开发区，容积率很低，算一下市场风险”、“这不是开玩笑，是要交钱的”……
　　之所以出现这种局面，业内人士解释，这很可能是地方政府事先没有搞定开发商的结果。“现在大多数的招拍挂其实都不是公平竞争，而是地方政府已经私底下基本勾兑好了买家，其他企业以陪标方式出现。政府则另外给予其他企业一些优惠或许诺。如果两家企业都没有同意退出，就会出现拍卖现象的混乱。”
　　另有易居中国长春分公司负责人介绍，自2009年开始，大企业抢占长春楼市的迹象开始显露，恒大刚刚于3月拿到长春某地块，华润则已经暗中敲定3幅地块。加上原有的万科等大开发商，此前一直不被看好的长春楼市正在出现地王带动效应。
　　此外，包括郑州、合肥等二线城市在今年以来呈现炒地炒房的升温迹象。数据显示，今年前2个月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2％。去年全年则是下降18.9%。而“万保招金”四大房企在接受某证券公司年初调研时则表示，二、三线城市正在成为开发商土地储备和业绩扩容的重要战场。但与此同时，也有业内人士担忧，如此不理性的竞争将把一线城市的房价泡沫蔓延全国。
　　一周年：保障房承诺虚多实少
　　房价暴涨与宏观调控并行的一周年，地方政府的调控失效被认为是造成楼市畸形的主要原因。
　　以上海的保障房建设为例。“目前我们的保障房建设指标是倒着做的，不是先摸底需求，而是先设定一个好看的数字，令市场觉得未来保障房容量很大，进而稳定预期，或者只是为表明地方政绩与决心。但可能的结果是天量保障房承诺无疾而终。”上海房地产专家李战军表示。
　　根据上海市委书记俞正声在今年年初的表态，未来三年内，上海将供应70万套保障性住房，其中30万套经济适用房、30万套动拆迁配套房和10万套廉租房。
　　“70万套对上海来说是个什么概念？2009年，也就是房地产市场最火爆的一年，上海新房销售共15万套左右。”李战军称，也就是说，如果上海如期完成保障房供给，仅经济适用房就可以满足2年的新房需求。
　　来自住房和城乡建设部网站公布的公开数据显示，2008年，上海曾经承诺开工经济适用房400万平方米，5年内建设经济适用房2000万平方米。到2009年初，其说法变更为年内供应房源3万套。
　　到2009年中期，《上海市经济适用房住房管理试行办法》终于颁布，消息人士透露，按目前的准入标准，首批经济适用房试点区域只有2600余户家庭递交的申请。“如果按这个标准，上海9个区县的实际经适房需求量不到3万户。那30万套经济适用房的承诺到底是给谁的？”一位房地产专家称。
　　地方政府的另一个畸形调控思路还有控制数据与控制言论。
　　近日，成都某房地产研究机构出现一个奇怪的现象：以往按时向社会发布的成都房地产市场情况报告中，关于房价的信息全部被抹掉。该机构人士向记者传阅了一份来自成都某政府部门的文件，要求“房管部门发布新闻信息时应把握好敏感内容，慎重发布房地产市场价格方面的数据和分析”，“市级各新闻媒体不炒作房价、市场销售情况、退房潮、购房难、地下空间使用权转让、住房专项维修资金购买国债等敏感话题；不炒作豪宅、别墅等非普通商品住房的开发；不对我市房地产开发和销售与其他城市作比较性报道；不采用房地产代理机构所掌握的市场数据，对市场做出走高或走低的分析报道；不转载外地媒体刊登的、对我市房地产市场稳定产生负面影响的消息和评论。”另外对土地成交情况、地王、高价地、央企拿地、调控政策解读等都做出了限制。
　　“总之一句话，就是不许报道。”上述房地产机构人士称。

　　北京 清明假期二手房再创纪录
　　⊙记者 于祥明 ○编辑 王晓华
　　据北京市房地产交易管理网成交数据，4月4至6日北京市二手房成交672套，相比2009年清明假期期间446套的成交量，涨幅高达51%。回顾去年楼市小阳春以来，房价一路走高，且调控政策纷纷落地，房价却是越调越高，屡超市场预期。业内人士表示，政府绝不会坐视不理，预计政策面很可能继续出台更严厉的措施。
　　记者从北京市房地产交易管理网，以及多家中介了解到，1季度北京二手房总成交量突破5万套，涨幅在30%左右。从综合各方面数据显示，记者注意到，北京二手房房价涨幅在50%左右，而新房价格涨幅至少在20%以上，房价上涨的态势并没得到遏制。
　　据北京中原地产统计，与2009年1季度北京二手房均价不足9300元/平方米的交易均价相比，今年二手房均价稳定在14000元/平方米左右，均价上涨幅度达到了50%。
　　需要指出的是，单单从成交量上来看，北京二手房的火爆已经超过新房，成为影响市场的关键因素之一。特别是3月份，市场更为炙热。其中，3月29日、3月30日成交量分别达2040套、2273套，连续两天突破2000套，30日更是创造了北京二手房交易有史来最高峰。
　　“从目前的情况来看，投资性购房需求不但没有得到遏制，相反比去年还要猛烈。”张大伟告诉记者，中原地产抽样调查中投资比例首次达到41.2%，甚至超过了去年市场最火爆的11至12月份。
　　多位业内人士指出，政策并未明显的影响购房者对房价上涨的预期，是此轮调控落空的主因。但是，中央政府对此绝不会坐视不理，因此预计政策面很可能继续出台更严厉的措施。
　　据分析，财税和信贷政策将是新一轮政策的重点。

　　上海 信号混乱
　　来源：上海证券报 作者：⊙记者 李和裕 ○编辑 王晓华
　　回想去年此时，救市背景下的上海楼市恰好“恢复”至2007年水平，楼市交易显得春意盎然。而眼下的上海楼市也在“试探”着回暖，只是如这早春的天气一般，乍暖还寒。
　　美联物业上海市场研究部的分析师向记者介绍，2009年3月上海共销售156万平方米的商品住宅，环比增幅97%，并超过2007年3月的154万平方米；商品住宅成交均价达到13131元/平方米。由此，楼市展开了一轮“金三银四”的行情，随后，更是在二季度正式宣布全面回暖。
　　去年楼市的疯狂有目共睹，今年迎来新一轮房地产调控也在意料之中。而在刚刚过去的2010年3月，上海楼市却走出了一条先抑后扬的曲线。商品住宅成交面积为80万平方米，环比大涨150%，也代表着成交量在连续3个月的下跌后止跌反弹；成交均价为19767元/平方米，同比则上涨48%，并且已连续4个月维持在2万元/平方米上下。
　　继3月最后4天连续突破千套大关后，就在本周一清明节，上海商品房成交量又现1801套的突然爆发。这也似乎传达出一个信号：调控再次无效，楼市又将成脱缰之马。
　　总体而言，出现这种信号混乱局面的原因还是由于上海楼市趋势不明，同时市场内相关利益方试探意味强烈，甚至想“挑战”调控。“从高房价这一焦点要素来看，‘后两会时代’的楼市显然并没有保持太多矜持，成交量提升的同时房价不改坚挺本色。预计政策整体温和仍会主导眼下的‘小阳春’进一步发展，但投资投机气氛的抬头与严厉调控的激烈对冲，是在敦促调控力度的加强和调控举措的创新。”上海中原研究咨询部经理龚敏直言。

　　深圳 冰点到沸点
　　来源：上海证券报 作者：⊙记者 潘建 ○编辑 王晓华
　　深圳一直是中国房地产市场大波动的最佳缩影。2009年的深圳又精彩演绎了中国楼市从冰点到沸点的疯狂剧。
　　深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2009年3月，深圳新房均价为11101元/平方米，二手房均价为13265元/平方米。而到了2010年3月，深圳新房均价为20435元/平方米，二手房均价为18093。一手房上涨幅度达到84%，二手房上涨幅度为36%。
　　“深圳楼市去年最明显的特征就是房价暴涨。主要原因就是去年初出台了一系列救楼市的优惠政策，使得楼市迅速从底部走出。这体现出两波行情，一波是在3、4月份，优惠政策出台后，购房者预期发生变化，需求集中释放。一波是11、12月，优惠政策即将到期，购房者疯狂抢购。”中原地产市场部总监王世界表示。
　　2009年初，深圳楼市一片哀鸿遍野，价格较2007年的高点跌了近一半，深圳楼市陷入了最低潮。危急时刻，政府的救市使深圳楼市开始触底反弹。随后在看涨预期下，深圳房价一路狂飙，到2009年12月份达到了21944 /平方米。疯狂的房价让民众怨声载道，2009年底政府终于出手调控房地产市场，出台了税收、土地、金融等一系列政策。
　　然而，这一系列政策没能拖住房价。“去年政府放宽政策救市时，房地产迅速回暖。而今年一系列调控政策出台后，房价却并未停止上涨，调控效果并不明显，主要是因为今年的政策较为温和。此外，今年市场的资金量太大，而楼市成为了抵御通胀的最佳去处。”王世界表示，目前深圳楼市的泡沫明显，政府后期需要出台一系列更为严厉的政策进行调控。

　　南京 调控乏力？
　　来源：上海证券报 作者：⊙记者 李和裕 ○编辑 王晓华
　　上周日，一年一度的南京春季房地产商品交易会落下帷幕，4天的房展获得意向购房1452组，现场定房326套，定房数与去年春交会相比下降37%。但与此同时，南京房价在供应紧缩中继续上扬，有针对南京近百个在售楼盘的售价调查显示，3月新房价格比去年12月底时又整体上涨了6%。
　　今年以来的南京楼市则表情僵持。从成交看，购房者的观望情绪仍在，1月商品住宅共成交4063套，2月成交1899套，3月成交4330套，但和去年3月相比，成交量仍下降了43%。从供应看，开发商光顾着试探，如春交会参展的新盘只有十几个，并且真正在推房的只有几个，而目前全市可售商品住宅只有2.2万多套。
　　“虽然个别楼盘价格微调，但如果供应局面没有改善，价格恐怕还会上升。”世联地产的分析师认为。更有一些分析师认为南京地方的房地产调控属于“有气无力”型，从去年年底的20条新政来看，购房补贴等保需求的措施仍在，营业税调整、实名制购房等抑制投机的措施则新意不大；从今年的动作来看，收回“地王”、处罚违规开发商，降低公积金贷款额度等也没能直接影响楼市的供求心态，“虽不能说调控一出，房价就应声而落，但如果效果不明显，调控力度需要增强。”

　　杭州 政策托市？
　　来源：上海证券报 作者：⊙记者 李和裕 ○编辑 王晓华

　　回顾2009年，和许多城市一样，政策“救市”首先让杭州楼市回过气来，而且市场温度日趋沸腾。全年共创下了115577套的销售量，平均每个月成交近1万套；新房均价从3月的10780元/平方米一路飙升到12月的19560元/平方米；开发商也从原先的打折促销到发号排队出售，甚至于从价格战演变为炒卖“房号”。

　　而步入新的一年，杭州楼市看上去险象环生，但在调控考验所带来的撤销率猛增、量价双降及春节“零成交”危机后，一切似乎又像是2009年的轮回。在刚刚过去的3月，杭州主城区共成交商品房1829套，环比涨幅高达242%；同时值得一提的是预定行情，达到1427套，环比也大涨250%；而3月杭州主城区的商品房成交均价为21544元/平方米，比今年1月和去年12月涨幅更是高达33%和10%。

　　和南京一样，杭州的地方调控政策也受到不小争议。今年1月10日，国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，旨在合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。而杭州也在同一日推出29条房产新政，规定手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房，就可获得房款总额1.3%的财政补贴等一系列措施，虽然也有加强保障、抑制投机的条款，但在市场看来，还是有高价托市的嫌疑。

　　眼下，杭州业内对于楼市的预期已经不再看空，纵然购房者和开发商依然抱有观望态度，供应总体紧张以及政府的“支持”，使得业内认为杭州楼市今年虽不可能如去年那样大涨，但回调的可能性也不大。


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