主题：万科A:加速推盘以减少系统性风险


　　万科公布 3 月份销售情况:2010 年3 月份公司实现销售面积50.7 万平方米,销售金额63.1 亿元,分别比09 年同期减少29.1%和增加2.8%。销售单价12446 元,环比上涨5%。新增项目6 个,权益面积为122 万平米。
　　销售环比大幅增长一方面受新推盘量增加影响,另一方面由于居民观望情绪减弱,销售率也大幅回升,接近去年高点水平。3 月,万科新推盘量大幅增加,同时由于两会后,市场观望情绪大幅减弱,各地销售情况均大幅回暖,公司销售率呈现明显回升趋势,达到76%,接近去年高点77%左右的水平,较上月60%明显提升。
　　随着去化速度的加快,销售均价也明显上升,较去年均价上涨27%。由于市场整体呈现供不应求的格局,公司当月销售均价明显上升至12446 元,1-3 月累计销售均价为12151 元,较去年全年均价9557 元上升27%。
　　土地获取仍以二三线城市为主,累积新增权益面积为122 万平米,较上两月略有下降。3 月,万科新增土地面积权益面积为122 万方,均价为1565 元,都为二三线城市,且首次进入了贵阳。截至3 月,公司累计新增土地已达540万平米。
　　加速出货,适度减少拿地速度以减少系统性风险。目前公司的策略是加快销售,且适度降低拿地的速度。我们认同万科的策略,由于当前房价加速上涨且呈全国性的蔓延趋势,政策调控的压力和不可预知性较强,加速销售有利于进一步增强公司未来应对市场调控的能力。维持公司2010 年0.7 元,2011 年0.9元的盈利预测,目前股价对应2010 年14 倍,2011 年10 倍的PE,维持增持评级。


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