主题：上海拟对住房保有环节征税 基本方案已定

＝上海楼市现状＝＝

　　一二手卖家联动炒作 流行“内销”游戏│豪宅租金企稳 二手房租价上涨

　　开发商“赶趟”世博 4月或成上海全年楼市最高峰│商业地产或成新宠

　　继重庆宣布拟征特别房产消费税后，有消息称，上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，目前基本方案已定。

　　早在近一个月前，上海证券报就独家获悉，中央财经领导小组办公室在两会后赴沪，调研如何贯彻国务院关于房地产调控四项措施，讨论重点之一是在上海实际征收物业税的可行性。当时，专家透露，因物业税准备工作涉及房籍信息、评估、政策制定等多个领域，其征收难度大，时间点也不会太早。

　　昨日，中国社科院金融所专家向记者透露，目前上海制订的方案是征收住房保有税，也是对房产保有环节征税，其所起到的市场调节作用与物业税相同。但因物业税作为基本税种需要立法等多项工作的配合，又受制于目前房屋和土地分离的物权矛盾，才选择了房产保有税这种方式。

　　在征收办法上，专家分析，上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税。



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　近期，伴随着上海楼市成交量暴增一起出现的，是不少楼盘涌现“内销”潮。

　　易居房地产研究院的数据显示，上周（3月29日-4月4日），上海商品房市场供求比陡然飙升，从1:0.56上升到1:1.17，其中住宅更是从1:0.53上升至1:1.81。

　　表面来看，供求比显示的供不应求趋势，正中开发商、二手房上家等卖家的下怀。本报记者多方调查发现，近期上海不少开发商通过一些内部销售的疑似做法，人为营造供不应求的局面，并逐步在阶段性成交数据上显现，加上二手房市场卖家的跟风炒作，在这个人为营造的氛围下，相对弱势的个体买家尤其是刚需买家，正“被逼”出手。

　　一位熟知开发商这种炒作方式的业内资深人士坦言，类似的“内销”做法，往往发生在市场处于牛熊分界的关口，市场接受价位离开发商的心理预期还有一定差距，炒作是为了缩小这种差距，但对后市而言，炒作让风险剧增。

　　“内销”流行

　　“以目前的相关政策评判标准，很难抓到目前市场上明显有内销嫌疑楼盘的把柄。”中房信分析师薛建雄最近一直在关注多个销售“异常”的楼盘。但正如其所言，为了避免不必要的法律纠纷，本文在涉及某些楼盘时，只能隐去真实名称。

　　本报获得的成交详细数据显示，位于上海原南汇区某知名楼盘，在3月29日与30日两天中，共销售717套，其中29日一天登记销售的套数高达657套。

　　出现类似情况的，还有位于上海市静安区的某高档项目，从2月底开始到3月底，经常出现日成交超10套的新增销售量，其间总销售量达到245套；另一个一度陷入“内销”争议的嘉定区知名项目，分别在1月底、2月底、3月初、3月底等几个不同时间段集中的几天内，迅速登记销售多达340套的房源，不少单日登记成交套数高达30套以上。

　　方方地产咨询机构的监控数据显示，近期上海个盘交易猛增，远郊地区频现批量交易。上周公寓销量排行榜显示，原南汇周浦的印象春城仅一周时间便完成7万余平方米交易，其中，仅2天便签约5万余平方米，纯属历史罕见高位；嘉定新城的新城悠活城，一周完成近2万平方米交易面积。更有奉贤柘林的海韵馨苑，距离柘林中心镇15公里，处于相对偏远位置，上周也出现集中签约情况。

　　“批量交易显现是内部销售楼盘常有的一个表象。”上述知情人士坦言，客观上存在的批量交易成为外界怀疑内部销售存在的最重要因素。

　　“个盘出现内部交易现象。”方方地产的报告则进一步指出，有些楼盘的内部交易迹象相对更为明显：“长宁的新天地河滨花园于月初“静悄悄”开盘，首批500余套房源迅速售罄，据了解均为内部客户成交。截至4月6日，网上房地产显示549套房源全部预订完毕，但成交上仍未显现。”直至4月14日记者截稿，上海官方交易网站显示该楼盘549套房源已全部被预定，但均未登记确认销售。

　　除了批量交易，外界对相关楼盘内部交易的怀疑还来自销售价格的悬殊差距。

　　记者掌握的资料显示，以上述原南汇区知名楼盘的销售数据，批量交易的717套房源均价约为14300元/平方米，开盘日期在3月16日和3月20日两天，但是其目前公开的销售参考价为17000元/平方米，相差近20％。

　　“以一般内部销售的做法，会给内部买家预留10％—20％不等的赢利空间，以此吸引内部销售阶段买家的认购积极性。”这位知情人士指出，批量成交价和公开销售价之间20％的空间，正符合内部销售的做法。

　　同样，在嘉定区这个知名楼盘的批量销售中，销售均价约为13500元/平方米，目前该楼盘最新的公开参考报价是17000元/平方米，价差空间超过25％。

　　这位知情人士指出，给内部认购者足够的转手利润空间，是内部销售成功的第一步。假设以13000元/平方米左右的价格内部销售，而楼盘随后公开销售的报价是17000元/平方米，对于内部认购者而言，若以15000元/平方米的价格转让，自然会对真正的买家有强大吸引力，而2000元/平方米的利润就产生了。

　　薛建雄指出，在这个过程中，看似开发商分流了很大一部分利润给内部买家，内部销售的主要好处被内部买家获取，但实际上，整个过程获利最大的依然是开发商。“开发商通过内部批量销售，营造了供不应求局面，除了能以较高价格开盘外，还成功避免的开盘即跌价的尴尬。”

　　一个公开的秘密是，在通过内部销售让利内部买家维持高开姿态和直接低开让利普通买家两种销售策略之间，开发商普遍选择前者，“市场追涨杀跌”的基本判断导致开发商坚持这样的选择。

　虚假的热销？

　　但是，开发商为什么不选择直接高开，而要牺牲一部分利润间接高开？

　　在记者对多位包括代理行、开发商、研究机构等方面人士的调查采访中，观点趋于一致：以目前市场行情，不具备直接高开的条件。

　　“直接高开，很可能遭遇销售不利甚至长期滞销，最终可能还要选择打折促销，效果还不见得好。”有开发商人士坦言，内部销售的做法则相对更为稳妥。

　　一般来说，每个项目、每个开发商都会遇到少数内部客户的购买需求，其中既包括公司内部员工、政府部门、公司关系客户以及长期与开发商保持合作关系的炒房团体等，这些群体既是内部销售的压力也是内部销售的基础。

　　但大规模的内部销售，却直接暴露市场低迷的真相。

　　薛建雄说，最近成交量比较大的盘，基本上都是通过内部价来变相降价达到的，个别楼盘相当于打了8折。据其了解，上海去年下半年做计划的项目，都把预期价定得很高，例如大华清水湾去年下半年定6万元/平方米，最新定价预计约4万余元；上海闵行星河湾去年定5万元/平方米，最新定价可能3.5万左右。“由于达不到预期开盘价，很多项目选择了推迟开盘，不少项目一推就是一个季度、半年甚至更久。”薛建雄透露。

　　目前上海豪宅项目基本上都还在等，中档项目特别是推出首期房源的项目，很多就采取类似的“内部销售”策略。

　一二手卖家联动炒作

　　疑似的内部销售楼盘带来的，不仅仅是单个楼盘的销售失真，关键还在于对整个市场产生的冲击和连锁反应。

　　3月底，上海单日成交量连续多日突破千套，给市场传递着火爆的信号。但实际上，这样的信号存在失真。

　　“单价30000元以下的普通公寓交易大规模的放量，是引起交易结构倾斜的主力因素之一。”方方地产的报告指出。而这些普通公寓，正是上述被质疑“内部销售”的楼盘为主，显而易见，上述日成交超过500套的楼盘，在上海全市单日成交破千套中所起的作用。

　　关键是，这样的成交格局，还令市场的重要指标失真，产生误导。

　　更令人担忧的是，开发商采取内部销售的炒作策略，还对二手房市场造成误导。21世纪不动产上海区域数据显示，3月中旬起，上海二手楼市刮起“跳价风”，部分区域的业主率先上调挂牌价格，已有部分购房者加入“追涨”行列之中。沪上二手房价格水平重拾涨势，约七成板块有3％—10％不等的涨幅。

　　本报记者通过与一些二手房卖家的接触发现，由于二手房交易双方的个体性，卖家的跳价行为往往是跟随区域内新房市场的上涨进行，而买家也容易受到区域内新房市场火爆的表象影响而追涨。

　　很大程度上，新房内部销售的炒作策略，营造虚假的市场“小阳春”，带动了整个楼市泡沫的再度膨胀。

　游走于规则边缘

　　3月25日至4月1日,杭州市房产管理局向杭州世茂置业有限公司、东海地产股份有限公司等4家公司发出4份《整改通知书》，世茂江滨花园、瑞景湾3幢楼等项目被“暂停网上交易”，严惩捂盘惜售。

　　但是，到目前为止，尚未听说哪个地方对公众质疑最大的“内部销售”所涉楼盘，采取惩罚措施。

　　“原因有很多，客观上，批量成交的疑似内部销售，很难明确界定，也没有相关政策对内部销售有较明确、可操作的界定。”薛建雄坦言，目前的政策规章下，虽然内部销售对市场秩序的危害可能超过捂盘等行为，但其本身就游走于规则边缘，逃脱惩治。

　　一般而言，内部买家若要将内部销售的房源转手兑现赢利，则需要将购房合同撤销，让下家重新与开发商签订合同，这将令项目的合同撤销率快速上升。

　　但目前上述出现批量交易的疑似内部交易项目，尚未在合同撤销率上出现异常。对此，知情人士指出，这一点也是可以规避的，有些开发商会设法通过变更合同上的买家信息让内部买家实现转手，避免合同撤销；而即使撤销合同，若开发商将撤销的合同放在项目销售后期或者在较长时间里一点点释放，撤销率也将被“稀释”而不易察觉，项目销售前期则更难被抓住把柄。

　　“内部销售，对开发商和内部买家而言，也都是存在风险的。”薛建雄指出，如果市场还是不能接受开发商内部销售后公开销售推出的价格，将导致内部买家难以通过转手实现赢利，开发商在牺牲利润的同时却无法得到利润的补偿，往后的麻烦会更多。“如果新一轮调控降临，内部销售的开发商将损失惨重。”

　　“损失惨重”的一个客观原因是，在内部销售中，内部买家认购房源往往只需支付少量的定金和首付，有些甚至只需要支付几万的定金，开发商通过内部销售回笼的资金有限。也因此，内部销售中也往往存在一个内部买家以极少的资金消化多套物业的情况。

　　“在目前开发商期待高于市场行情的时候，许多代理公司都在协助开发商进行类似的内销运作。”一位代理公司的内部人士透露。

　　薛建雄指出，对地方政府而言，这种明显有违公平、扰乱市场的炒作方式，急需出台针对措施进行遏制。

继重庆市政府提出建设公租房以遏制房价上涨后，3月24日，重庆市再次抛出特别房产消费税方案。重庆市委副书记、市长黄奇帆认为，向高端物业征收特别房产消费税，能够对中端房价带来影响。

　　那么，征收特别房产消费税能否抑制高房价？是否能通过国务院的审批？国内多名财税和房产专家接受《每日经济新闻》采访时认为，上述方案在目前来看，并不能够从根本抑制房价的上涨。

　　中山大学岭南学院财政税务系主任林江教授对 《每日经济新闻》表示，征收房产特别消费税获批难度大。

　　方案已上报国务院

　　据报道称，重庆楼市新政包括四大措施——将商品房的固定投资量控制在社会总投资量的25%，若超过40%，就可能导致房地产业泡沫；对商品房建设总量进行控制；通过控制土地拍卖价来调控房价；对高端房进行遏制。

　　报道援引重庆市市长黄奇帆的话说，高端房的价格会对中端房带来影响，而对于遏制高端房，要开征 “特别房产消费税”。报道还称，重庆市的这个改革方案已上报国务院。

　　财税专家称恐难获批

　　记者昨日查阅《中华人民共和国消费税暂行条例》和《中华人民共和国消费税暂行条例实施细则》后发现，房产消费并不在此列。

　　“消费税一般情况下，征收对象为奢侈品消费。”中山大学岭南学院财政税务系主任林江教授告诉记者，按照中国的现行财税制度，地方并不具有对财税的立法权，如果要征收这一税种，必须经过国务院相关部门批准。一旦国务院经过立法程序批准之后，将并不是针对一个地区的，而是全国的。所以，在这个问题上，国务院肯定会谨慎对待，不会轻易批准的。

　　就重庆市提出的高端物业特别消费税，林江把它称为“不是物业税的物业税”。他称，前段时间提出的物业税的出台尚有难度，特别消费税更可能不会轻易出台。

　　特别房产税难遏高房价

　　征税是否能够影响高端房产的价格？重庆市一位匿名的房地产商认为，可能性比较小。

　　所谓高端房产的标准，国家还没有出台，有可能以面积为标准，对面积超过一定标准的房产征税；也有可能以物业形态为标准，如别墅。

　　“关键是不同地方，标准不同。”北京大学房地产研究所企业管理研究中心主任余恕奇告诉《每日经济新闻》，重庆的别墅拿到北京上海去，就不是什么高端了。

　　据上述房地产商称，对买得起高端房产的人来说，征收特别消费税影响不大。一套400万的别墅，征收10万的税，对有些人来说是 “九牛一毛”。而且，高端房产在整个房地产占比不大。

　　余恕奇认为，征房产特别消费税，反而会刺激中低端住房价格上涨。他称，高端房产的资本流出后，短期内会进入中低端市场，由此带动房价上涨。

重庆宣传部：还未拿到方案细则

　　在酝酿了多时后，重庆有可能成为全国首个开征物业税的城市。

　　业内人士分析，尽管不能确定“特别房产消费税”是否就是物业税，但实践表明，物业税的开征时机已经成熟，不排除重庆成为第一个“吃螃蟹”的城市。

　　《每日经济新闻》记者昨日致电重庆市委宣传部，对方表示还没有拿到该方案的细则。记者又致电重庆市城乡建设委员会，对方的电话始终无人接听。

　　但“特别房产消费税”的提出，已经引发了关于开征物业税的猜想。北京中原地产三级研究部研究员张大伟向记者表示，物业税的开征条件已经足够，且业内已呼吁多时，极有可能在今年开征。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，还不能确定“特别房产消费税”是否等同于物业税。“在持有环节收取，还是在交易环节收取，税率多少，‘高端房’如何界定？都有待确定。”他表示。

　　物业税是今年“两会”的热点话题。全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康在“两会”期间表示，开征物业税既可以给地方政府带来稳定的不动产税收，还可抑制房地产投机，抑制房地产泡沫。他还建议将该税种的名称改为“房地产税”。

　　一些委员还建议，为避免引起市场的较大反应，物业税可以从商业物业和高端住宅征起。

　　全国政协委员、林达集团董事长李晓林提出了不同意见。他表示，为激活高端物业市场，将更多的资金从商品房市场中释放出来，因此，不赞成物业税从高端物业征起。

　　据了解，从2003年起，北京、深圳等城市进行了物业税 “空转”试点，但并未出台相关的试点报告。但大部分业内人士都认为，物业税的开征时机已经成熟。

　　张大伟表示，尽管征收数额并不多，但物业税的开征势必会在一定程度上缓解地方政府的财政压力，地方开征物业税的动力还是很足的。

　　按照程序，如果进行物业税征收的试点，需要经过国务院、国税总局、住建部等多个部门的论证和审批；如果在全国范围内开征，则需要通过全国人大的审议，其过程均需要一定的时间。

　　杨红旭表示，从地方开始试点是一个比较好的尝试，由于各地的市场状况不同，使得物业税的税率、征收范围、统计方式等都不尽相同，地方可以因地制宜进行试点。

据劳动报4月8日报道，在3月下旬的最后两个周末里，开发商大举推盘，3月最后几天出现了千套成交的盛景，使得“寒冬中”的上海楼市有着一夜入夏的气氛。但中房信分析师薛建雄预测，4月更可能成为全年楼市的最高峰，这是开盘商怕世博后楼市出现变化，赶在世博前集中推盘所致，虽然随着成交量的爆发房价会有一轮补涨行情，但在今年严厉的政策调控下，预期世博后的楼市将面临调整。

　　九成供应量集中在月底

　　中国房信信息集团的数据显示，3月一手商品住宅的供应量为70万平方米，但在20-27日的8天时间里，开发商就推出了61.9万平方米的新房源，接近90％的供应量集中在月底开盘，使得3月最后几天都出现了千套以上的成交，一手商品住宅的成交量攀高到80万平方米。

　　对于近几天的千套成交，薛建雄认为两个原因所致。其一是个别动迁房和商业项目也集中在最近几天成交，近7天成交套数排名第2和第5名的万祥社区和秀康城都是动迁配套房项目，分别成交了563和519套，排名第6的上海两港装饰城成交了142套小商铺。其二是一些住宅采用低开带来的热销，印象春城以758套的成交量排名第一，但均价只有14333元/平方米，而该案前期房源在二手房市场上的价格在17000-18000元之间。排名第4名的新城悠活城成交了162套房源，均价15111元/平方米，而目前嘉定新城的优质楼盘售价已经超过18000元/平方米。

　　微利驱动%2B饥渴营销

　　近期有一批热销的楼盘，成交均价都要比周边楼盘低20％左右，而他们多数是采用内部员工价或老总价的形式售出。中房信的数据证明，虽然2、3月份的成交量只有32和80万平方米，但供应量只有22和70万平方米，1-3月份商品住宅的周平均成交价格分别是19545、19695和19762元/平方米。这种低迷的成交在更加紧缺的供应下，房价自然易涨难跌。

　　对此，薛建雄认为，在楼市买涨不买跌的情况下，开发商直接降价会导致市场更加低迷，不仅卖不掉而且价格还可能再度下跌。但是在对外销售稳定价格的情况下，通过8折9折的内部认购的形式，会让市场参与各方都获得10-20％的利润，调动了各方参与，增加人气。这种以利益驱动投资需求入市，从而带动楼市重新出现供不应求，促使价格上涨的赢利模式，是推动近期楼市突然过热的主要原因。再加上供不应求的饥渴营销，就可以使得低迷盘整的楼市重新量价齐升。

　　4月或迎来全年最高峰

　　中房信数据显示，去年3月份一手商品住宅的供应量从2月的43万平方米攀升至126万平方米，成交量更是从76万平方米攀升至154万平方米，导致全年楼市过热。但08年的供应量从40万平方米攀升到129万平方米，成交量则从40万平方米攀升至103万平方米，成为全年楼市供需量最高的月份，随后成交量逐月下滑，至9月出现大量楼盘打折降价的行情。

　　薛建雄预期，4月可能会迎来今年楼市的第一个高峰，供应量和成交量都可能会突破百万平方米，而一些热销楼盘的价格也会向区域标杆价格看齐，出现较大的补涨行情。但是在楼市严厉的调控和世博背景之下，4月可能成为全年楼市的最高峰，5、6月份的成交量会有所下滑。而随着开发商手上房源存量的增加，预期到三季度时房价可能出现调整。

　　预期或现世博盘整行情

　　薛建雄认为，开发商之所以能够以利润驱动投资的形式带动楼市量价齐升，背后的主要原因还是存量不足。但是，经过几个月的低迷成交存量补足之后，楼市必然出现盘整。

　　据了解，众多开发商担心世博后社会关注度转移不利营销，及楼市可能出现世博盘整行情，而需要赶在世博之前达到一定的销售业绩，这也是打开全年业绩的关键。因此，在房展会和各大媒体广告看房团的一轮爆发式推广之后，供应量开始大幅上升。

　　且4月预期上市的新盘将达到48个之多，3月为38个，一般在楼市较热的3、4和9、10月也只有30-40个的预期楼盘上市量。