主题：7大城市本月或再遇抢房潮

一个“隐形”的庞大“抢房团”在3月份的最后4天突然现身，在上海、北京、杭州、宁波、南京、重庆、成都等地大量抢购新房，制造了多个“日光盘”之后扬长而去，让这些原本供应充足的城市大闹“房荒”。
　　中房指数院4月6日发布的报告反映了这些“抢房团”的成绩：上海、北京、南京、杭州、宁波、苏州多个城市楼市成交量环比大幅上涨的同时，新房的库存再次刷新最低纪录。原本还发愁上半年销售的上述城市的开发商，一下子对后市乐观起来，个别城市甚至再现去年底房价大涨的行情。
　　多城将闹“房荒”
　　3月最后一周，上海、北京、重庆、深圳、杭州、南京等18个城市的楼市成交量突然较前一周激增近百万平方米。其中，上海、宁波、苏州等城市的成交量激增60%以上。多个城市的可售房源大幅减少。
　　上周，上海成交住宅50.95万平方米、5029套，比前一周分别大幅上涨62.1%、65.05%，创造了2010年以来的历史新高，并且超过了2009年的周平均成交量。大幅上涨的成交量，令上海的新房库存再次大幅下降。截至4月4日，可售住宅套数和可售住宅面积分别为32789套和470.68万平方米，较前一周分别下降4.51%和2.64%。
　　和上海的情况相似，在3月份一度出现零供应的宁波，最后一周成交量涨幅超过8成，目前的新房可售面积处于历史低点，仅为507.6万平方米，较前一周下降超过一成。
　　另一华东城市南京目前仅有21000多套可售房源，创造了库存的新低。当地市场分析人士说，考虑到上述21000多套房源中大部分都是尾房，或者房型、位置比较逊色的房源，从上周的成交量来看，4月份的新房供应量未必能满足购房需求。
　　北京上周的成交量达43.09万平方米，创造了2010年以来的高位，这一成交数字比2009年39万多平方米的周平均数字高出4万平方米。和北京一样，深圳的成交量也达到了2010年以来的最高，达9万多平方米。
　　四个一线城市中仅广州的成交量出现下滑，较一周前下跌了14%，但仍然高于2009年的周平均成交量。至于重庆、武汉、成都等二线城市，更是连续三周保持成交量上涨。
　　在成交量创新高的情况下，各地库存房源量大幅下跌。中国指数研究院数据显示，3月重点城市商品房可售量普遍下跌，厦门下跌幅度最大，环比下跌12.32%。南京、杭州、宁波等城市商品房库存环比下跌近10%。

　　“恐涨”型抢房
　　全国十多个一二线城市的楼市不约而同在3月末的最后几天集中爆发，市场分析人士认为根源在于投资性购房的集中爆发引发本地购房人群“恐涨”所致。加上开发商为这一波行情推波助澜，借延迟开盘、大量囤积客户等方式广积人气，人为制造了市场“紧缺”的局面，促成了市场内观望的刚性需求恐慌性入市。
　　《每日经济新闻》记者在多个城市调查发现，推动杭州、上海、南京、重庆等地3月最后4天疯狂成交的动力之一，是来自外地的购房团。
　　在杭州，周边城市温州、台州等地购房者纷纷出手购买当地豪宅，一些楼盘的房号价格甚至被炒到了50万；在南京，来自安徽和江北城市的购房者往往一批次就购买60~80套房，造成很多楼盘一开盘即售完；在重庆，江浙乃至台湾的购房者也成为当地的购买主力，他们少则买6~8套，多则包下整栋楼。
　　企业闲置资金的大规模入市更是购房团的主力。去年“4万亿”工程很多项目在今年进入结算期，相关企业主的资金很可能会进入楼市。另外，去年无力买地的开发商，以及此前因矿改而从山西煤矿退出的矿主，也会进入楼市。
　　在投资性购房需求入市的同时，开发商操纵市场的能力也被重新认识。事实上，大部分业内人士都知道开发商手中积累了大量的房源，并且打算在三四月份大量推出。但是在3月初，这些房源全部销声匿迹。上海、宁波等多个市场的新房供应甚至比2月份还要少很多。
　　中国房地产信息集团南京分析师王鹏说，目前开发商对市场的操控能力已经远非2008年时可比。他们所掌握的市场信息更全面，能准确预测市场的供应量，很清晰地了解市场的需求情况，这容易在多个开发商间形成联盟。
　　事实上，很多楼盘往往会等区域的标杆性楼盘开盘后，根据标杆楼盘的价格制订自己项目的售价。相比之下，购房者所掌握的市场信息远不及开发商，往往会被市场供应的“恐慌”所蒙蔽。

　　个案调查
　　1、200多楼盘在售仍然“房荒”“房价洼地”重庆被疑海南第二
　　“警惕重庆房价成为另一个海南。”这是天涯论坛网友对3月最后一周重庆楼市火爆销售的担忧。在他眼中，重庆房价节节攀升，如脱缰野马，实在让人不得不警惕重庆可能成为下一个海南。
　　“过去半年时间，重庆房价整整上涨了2000元/平方米。而从2007年到2009年，重庆房价也只涨了2000元/平方米。”中原地产研究院重庆分析师李杨说，和其他城市一样，重庆3月的最后4天也出现了成交量的放大。
　　重庆容磁地产研究机构总经理、重庆市政府特约研究员王雪松把上述现象归因为江浙一带的投资者大量赴渝购房所致。据他介绍，重庆在售楼盘至少超过200个，开发商要想通过延后开盘时间，人为制造供应紧张氛围，是很难做到的。
　　供应放量价格仍涨
　　中房指数研究院的统计显示，3月28日至4月4日的一周，重庆成交商品房6361套，成交面积较上一周上涨了15%以上，同比也有一定的涨幅。3月最后一周至昨日，主城区楼市平均每天的成交量超过了1000套。成交量的高位让成交均价保持在5000元/平方米以上，同比涨了1256元。
　　李杨说，在江北、南岸等原先房价只有5000多元/平方米的地区，半年时间里房价涨了将近4成，目前大部分楼盘的价格都已经达到7000元/平方米。而这些区域房价从3000元/平方米涨到5000元/平方米，却花了两年多的时间。
　　和其他城市不同的是，重庆楼市的火爆，并不完全是因为供应不足所致。
　　王雪松统计重庆楼市的房源供应情况时说，虽然今年一季度的新房供应量较去年第四季度下跌了三成，但比去年同期增加40%以上，全市的新盘供应量超过200个。
　　由于有大量新房的供应，开发商没有办法像其他城市那样人为控制楼盘的供应量，进而制造供应荒。但在这样的情况下，重庆楼市依然出现了价格的大幅上涨，并且还出现了多个当天售完的“日光盘”。3月20日开盘的龙湖悠山时光，一共180套当天就全部卖完。此外，万科、中海等外来巨头和金科、华宇等本土大佬也表现乐观。
　　外来需求集中释放
　　外来需求或是造成重庆房地产市场井喷的一大原因。此前，有媒体称重庆房地产购房需求中有相当一部分来自于“三外”，即主城外、市外和海外。来自机构的反馈是，他们近期接待的看房者有相当一批是来自台湾和香港地区。中原地产的统计数据反映，和去年同期比，最近港资入渝买楼规模增加了30%左右。
　　王雪松介绍说，除了上述港台购房者，来自江浙一带的购房者，也是重庆楼市成交量急速放大的“推进器”。这些江浙购房者每到一个楼盘，少则买上七八套，多则购买一整栋楼。
　　他认为，这些购房需求中很大一部分是投资性需求。和全国其他省市一样，重庆的房贷在大面积收缩，上述外来购房者如果想利用重庆银行贷款买房的可能性微乎其微，因此流入房地产市场的应该是实业资本。
　　另外，重庆作为直辖市，平均房价只有5000元/平方米，各地投资者显然看到了重庆经济发展未来的前景，纷纷趁早来重庆淘金，促成了旺盛的需求。
　　不过，中国指数研究院重庆分院负责人汪勇博士却认为，重庆楼市3月底的成交量大幅增加，并不是因为投资客导致的，而是因为重庆本地的刚性需求经过连续两个月的积压在3月底的集中爆发。
　　市场仍有人为因素？
　　看起来重庆楼市是因为大量需求导致价格大幅上涨，但李杨认为，重庆楼市仍然受到人为因素的影响。全国其他省市时出现的开发商“饥渴营销”，在重庆一样存在。
　　据她介绍，尽管重庆在售楼盘超过200个，目前甚至有300个楼盘在销售。但是重庆的特殊地貌，令不同区域的市场供应完全不同，实际上部分区域依然有供不应求的现象。在某些区域，商品住宅的供应量非常之低，其供需比例和东部沿海城市并没有太大差别。由于开发商逐渐学会小批多量的营销做法，现在每批推出的新房源最多只有三百套，很多时候甚至只有数十套，这使得某些区域供应严重不足。
　　与此同时，重庆开发商也像沿海城市的开发商一样，在开盘前大规模囤积客户。由于新盘的迟迟不上市，这些被囤积的客源在新盘推出时都担心房价是否会因为房源供不应求而猛涨，这也导致了重庆很多新盘一开盘就售完，成为了“日光盘”。

　　个案调查
　　2、开发商布局投资客发力南京一楼盘9天涨价3成
　　3月底在全国各主要城市发生的“抢购潮”，虽然制造了多个“日光盘”，但还鲜有令当地房价大涨的记录。唯独在南京，一些楼盘因为抢购造成的“房荒”而频繁提价，其中最为典型的莫过于苏宁集团开发的天润城。
　　据监测，该楼盘在短短9天价格就上涨三成。其销售人员也毫不讳言：“3月26日的房价和3月25日就不一样。”
　　开发商延后上市时间
　　乐居曾经在3月25日、3月30日及4月3日三天追踪该楼盘的房价。在三个观察日，该楼盘均价从7500元/平方米均价跳到8000元/平方米，接着飙至10000元/平方米。在短短9天时间，该楼盘价格上涨三成，创造了南京楼盘单月涨价幅度之最。
　　从表面上看，天润城房价的上涨与南京成功获得2014年青奥会举办权有关。为了举办青奥会，南京计划在2014年赶建5条地铁线。另外，连接天润城所在的浦口和南京市区的长江隧道将在5月份通车。两大规划利好推动了该楼盘的价格上涨。
　　但实际上，这仅仅是涨价的表面原因。南京一季度以来的供应紧缺，或许才是开发商可以在短短9天时间大幅度提价30%的根本原因。
　　南京网上房地产的数据显示，南京目前的新房可售面积仅为21000多套，达到历史新低，且主要以尾盘为主。除了江北、江宁、河西等区域外，其他区域并无供应。而在去年市场最火爆的时候，南京房地产可售房源套数还保持在24000多套的水平。
　　中国房地产信息集团驻南京的分析师王鹏说，截至3月底，南京新房的供应总量不过99万平方米，而去年南京新房的总成交量达1000万平方米。整整一个季度的供应量，只相当于去年一个月的成交量。
　　更令人发慌的是，南京市区基本无房可卖，要买新房只能去河西、江北和江宁三个区域。目前这三个区域的新房供应，占到整个南京新房供应量的80%。这一局面无疑使位于江北的天润城在制订房价时拥有了更多的话语权。
　　但事实上，开发商手中积累的房源量并不少。2009年下半年市场复苏后，大部分开发商都增加了开工量，“房荒”实际上有人造的痕迹。根据行业开工后9个月上市销售的一般施工节奏，上述房源本来可以在今年3月份就供应。
　　天润城只是延迟开盘时间的项目之一。资料显示，从今年1月开始，天润城一直处于销售状态，不过最近一批房源在今年4月份才推出。新楼盘的无房可买，令消费者对新房的饥渴感进一步上升。

　　投资客比例不断攀升

　　如果仅仅因为市场供不应求，南京新房的价格恐怕很难在短期内创造如此大的涨幅。据同策房地产南京分公司的研展负责人杨锐统计，自2010年1月以来，南京的房价已上涨了至少35%，而去年全年南京的房价也不过才涨48%。

　　杨锐的观点是，南京楼市近期创造的天量成交，和当地涌现的多个购房团有关。据他介绍，这些购房团大多操外地口音。他们出手豪迈，常常一买60~80套，而南京不少楼盘的新房源供应量也就60~80套，导致很多楼盘一开盘就售完。

　　和他的观点一样，王鹏也认为外地购房团是导致南京近来价格迅速攀升的关键原因。他认为南京的房地产对苏北的三线城市，乃至安徽的部分城市消费者有很强的吸引力。

　　编辑许辛说，根据他们前期组织的看房团情况来看，上述在南京大量购房的购房团，应该不属于自住性购房。此前安居也曾组织过一些外地购房者赴南京买房活动，但多数人会被南京的高房价吓退。

　　王鹏说，投资客在南京市场的发展势头越来越猛。此前，投资客占南京楼盘的销售比例，往往只有30%~40%，但自从去年南京金地自在城吸引了50%以上的投资客以后，投资客占单个楼盘的销售比例就一直在上升。

　　上涨或在四五月结束

　　不过，南京楼市的新房供应“荒”或持续不了太久。王鹏认为，在今年的四五月份，南京很可能出现新房供应井喷，这意味着南京房价的上涨行情将在供应井喷之后走到尽头。

　　王鹏说，从他了解到的情况来看，开发商的心态并不像外界想象的那样乐观，很多开发商都预测下半年市场会因为宏观调控重新进入低迷期，因此纷纷选择在上半年销售。而他们在2009年下半年开工的项目，在四五月份也将进入一个供应高潮。届时购房者将有较多房源选择，单个楼盘要想大幅度提高房价，难度可想而知。

　　另一方面，南京的开发商也不愿意大幅涨价。对很多开发商来说，目前最迫切的任务就是赶快卖房子，太高的房价会阻止他们完成上半年售房的目标。

　　王鹏预测，开发商很有可能利用这一波好不容易积累起来的行情快速出货，尽早完成全年的销售目标。


【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。