主题：保利地产：增发抢闸过关

　　4月19日，保利地产公告称，国务院国资委已批复其定向增发方案：拟以不低于17.92元的价格定向增发融资不超过96亿元，开发12个项目，其中大股东保利集团承诺认购额度在1亿-12亿之间。

　　而就在两天前，4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

　　高华证券指出，保利该计划仍有待股东大会和证监会批准，而保利地产的国企背景在一定程度上将有助于审批的顺利进行。但值得注意的是，部分券商研究员预测，今年房地产的销售量可能较2009年萎缩40%，房地产上市公司或根据市场变化压缩开工项目。在此背景下，即便未来证监会批准保利增发，增发后的资金运用存在部分闲置可能。

　　4月19日，保利地产放量接近跌停，达9.28%。

　　有上海房地产资深研究员表示，保利增发仍需在证监会排队，从目前情况看，进展不会有预期的那么快，“会慢一点”。

　　国泰君安研究员孙建平透露，现在有大约40多家房地产主业上市公司再融资在国土部排队，融资金额总计约1100亿元。“春节后国土部将5家企业再融资的建议反馈给了证监会，以后房地产再融资的审批也会相应加快。”某上海房地产研究员对记者表示。

　　已经排队半年的万科增发目前仍未通过。去年8月，万科提出112亿元增发方案，其中92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设，剩余20亿元则将用于充实公司流动资金。至今，万科高层表示目前国土资源部未有任何回应。

　　事实上，保利并不缺钱。

　　2009年保利实现营业收入229.87亿元，实现净利润35.19亿元，同比分别增长48.11%和57.19%。

　　去年末公司持有的货币资金为152亿元。据招商证券统计，公司年末未付地价款为174.93亿元，其中需要一年内支付的地价款为164.91亿元。“相对于万科来说，公司在2009年年底的资产负债率偏高，公司年报上的货币资金项目基本上正好可以支付公司前期拿地的土地款，”长江证券分析师苏雪晶表示。

　　在2009年下半年完成78.15亿元增发；2009年销售回笼资金达400多亿元；2009年新增银行授信665亿元的前提下，由于2009年未结转收入在今年结转不会产生新的现金流，保利地产2009年末的资金流并不会对其今年拿地做出贡献。前述上海券商研究员表示，保利今年新进项目地款支付需要依赖当期的房地产销售资金回笼。而今年一季度，81.30亿元的签约金额相对137.93亿元的地价支付存在不足。

　　然而，国十条的政策带来了不确定性。

　　中原证券分析师吴剑雄表示，保利2009年新开工面积依然保持了40%以上的高增长，预计2010年可售面积至少有30%的增长。即使假设公司项目销售率从2009年的接近100%下降至2010年极端悲观情况至60%左右，公司2010年的销售额仍与2009年相当，即约400亿元。这样的销售额不仅可以保障公司2011年的业绩，而且极可能使得2010年业绩超预期大幅增长。



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