主题：北京旅游地产住宅前景可期

　开发商应根据依托旅游景观的品质来确定待开发住宅项目的档次和规模，越是资金密集型、稀缺的旅游景观，住宅的档次就越高。以深圳特区各豪宅片区为例，华侨城、香蜜湖和中心公园景观为人造的、资金密集型景观，其他为自然景观，而华侨城和香蜜湖又是规模最小、替代性最差的景观，相对于其他片区景观资源较稀缺。因此华侨城和香蜜湖的景观住宅房价最高。
另一方面，房价高低又决定了户型，通过比较，均价最高的华侨城和香蜜湖地产户均面积也最大，达到190平方米以上。
　　旅游景观的区位和通达性直接决定了业主使用旅游住宅的频率。按照居住频率分类，住宅可以分为第一居所和第二居所。第一居所为业主家庭日常居住的物业，第二居所则是消费者用于异地休闲度假、使用频率较低的住所。如果旅游住宅离市区较远、交通又不便捷，其成为第一居所的可能性就很小。根据经验，人们能够接受的第一居所一般要求距市区车程在45—60分钟内；对第二居所要求在3小时车程范围内，最好是90分钟以内，但最短距离也要在80公里以上，以便形成适当的环境转换带；而对于面向国际客户的第二居所（如美国夏威夷海滨别墅），距机场不要超过1小时车程。

　　旅游资源周边配套设施及服务的完善程度也是确定旅游住宅是否适合作为第一居所的重要因素。根据现代人的生活需要，第一居所应地处通畅的交通网络中，周围有良好的教育设施、完备的医疗保健设施、健全的商业设施和文化娱乐设施等，而对第二居所周边的配套服务设施要求则不那么严格。

　　如果在开发旅游住宅项目时需要同时完善以上配套设施的建设，那必将会大大提高建设成本。而且对于诸如高尔夫度假区这种密度低、居民数量稀少的住宅区来说，配套设施的单位运营成本要比人口密集区高出许多，利用率也相应低很多，在这种情况下，对配套设施建设的取舍将是确定旅游住宅市场定位的一个关键因素。

　　除了从产品角度分析市场定位，旅游住宅的开发是否成功还取决于对该产品的区域性购买力评价，即客户群分析。一般来说，在进行旅游住宅市场定位时，开发商需要着重考虑住宅项目区域内的消费水平和目标客户需求。

　　纵观世界各地的旅游住宅项目，购买者一半以上都是区域内客户；即使潜在购买者为区域外客户、甚至国际客户，景观周边的经济和消费水平也是客户决策的首选参考因素。经过近20年的发展，中国的旅游住宅业仍主要集中在北京、上海、深圳等经济发达地区，正说明了作为中高档次地产，旅游住宅需要强有力的消费水平支撑。

　　另外，就同一区域不同类型的景观住宅来看，研究客户需求也是进行景观住宅定位的关键。北京华侨城 (论坛 新闻)和观湖国际都是业内较成功的旅游住宅项目，它们的目标客户选择却截然不同。

　　北京的棕榈泉国际公寓 (论坛 新闻)位于东三环与东四环之间，北临亚洲最大的城市公园———朝阳公园及郡王府公园，南近风景秀丽的红领巾公园。观湖国际确立了以自然环境景观为主体的北美河谷风格园林景观，同时将朝阳公园的景观纳入社区内，使业主置身于“城中园林景，景中国际城”高档国际化社区园林———河谷公园。这些楼盘都位于城区内，以第一居所住宅开发为主，其目标客户定位为深圳中高收入人群，尤以中上等收入人群为主。根据这类客户需求和购买力，棕榈泉国际公寓确定了品质较优、房价较高的产品定位。

　　旅游地产住宅的差异卖点引人关注

　　中国人民大学经济学博士生导师李义平认为，现在，休闲旅游是一种大的趋势，新的经济增长点。经济发展到现在的高度，中国人需要休闲，需要旅游，想把日子过得好一点，使自己活得更快乐、更健康，这就使旅游市场有了卖点。基于这一卖点，把旅游、休闲、房地产连在一起，肯定有很广阔的市场机会。

　　李义平特别强调了“差异性”的问题。在他看来，凡是最有卖点的东西一定是有特殊性的东西，换句话说，在卖点的问题上要体现出自己的文化色彩。文化就是要将山水、项目、民族、人民的生活习惯以及本地区的特点紧密地结合起来，构成一个特殊性。“我相信，我们一定会借助世界地质公园这个基础，把旅游、休闲真正做成北京地区一个亮点，作为房山区经济增长的亮点，成为它的主打产业之一。”

　　中国城市规划院旅游规划室主任周建明强调，以后旅游地产的开发者要注意五个环境的处理，即自然环境，高档住宅区还是要自然环境条件比较好的地方；交通环境，在交通上尽可能给居民带来方便，让他们在最短的时间到达第二居所；人文环境，自然和谐的文化环境会受到高收入阶层的推崇；公共服务设施环境，社区要尽量全面地配备公共服务设施，方便居民生活；休闲配套环境，比如高尔夫球场、主题公园或者其他旅游项目，都是旅游地产不可或缺的要素。

　　针对目前不断升温的旅游地产概念，专家认为，高档住宅向旅游地产转化，关键是要有专业的酒店管理公司或者物业公司来经营。旅游地产既要把旅游项目经营好，同时又要把房地产配套服务项目经营好，这两者结合起来才能使旅游地产产生双重价值。还有开发商指出，旅游地产市场与高端市场、全国性市场是相连通的。而普通住宅这个产品则不同，在通常情况下，一个地区就是一个地区，甚至超大规模城市中一个城区和另一个城区都很难相通。

　　一位业内人士说：“与低端市场相反，高端的房子消费群有一部分是交叉连通的，这其中就包括旅游地产项目。这个连通的比率大概为20%-40%。”他指出，“对开发商来说，北京、上海既是国内旅游地产项目投资市场，更是最大的购买与推广市场，前景应当看好。”



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