主题：万科A：投资机会逐步显现 买入评级



　　万科(000002.SZ/人民币7.80; 200002.SZ/港币7.65, 买入)今年1 季度实现营业收入75.1 亿元,净利润11.3 亿元,同比分别下降8.1％和增长46.5％。1 季度净利润率同比大幅增长6 个百分点至15.0％,主要原因是:一、去年下半年销售价格的大幅上升,1 季度公司结算面积63.8 万平方米,结算收入73.6亿元,同比分别下降39.9％和8.3％,结算价格为11,536 元/平米,较去年同期大幅增长;二、公司冲回南京金域蓝湾项目存货跌价准备金额16,688 万元,增加归属于母公司所有者的净利润12,516 万元。

　　同期公司累计实现销售面积124.2 万平方米,销售金额150.9亿元,分别比09 年同期下降18.5％和增长23.5％,销售均价达到12,151 元/平米,环比继续上升。期末公司有433.3 万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约458.4 亿元。其中合并报表范围内已售未结面积393.4 万平方米,合同金额423.3 亿元,已经锁定了我们收入预测的72％。

　　万科是较早做好市场调整准备的地产公司,1 季度公司所销售的产品中,90 平米以下的小户型的比例为56％;去年全年至今年1 季度,公司总共拍得土地权益地价款仅为378 亿元,仅占同期全部合同销售收入的48％;1 季度,公司虽然也出现了经营性现金净流出0.62 元,但资产负债率和净负债率仍然保持在68.1％和36.4％的低水平上,手持货币资金179 亿元,为下半年土地市场调整时逢低买入做好了准备。以万科的谨慎态度,其在调整市场中的表现通常好于一般地产公司,目前公司股价跌幅巨大,从长线角度看,价值投资的机会将逐步显现,我们维持对公司的买入评级不变。



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