主题：紧缩政策频出 地产最后一跌？

5月2日，央行再度超预期上调存款准备金率，这无疑令持续调整的地产股“雪上加霜”。事实上房价并未如预期开始下跌，而地产股整体跌幅已超过20%，面对着这样的困境，地产股是选择结束最后一次暴跌从而迎来反弹，还是维持震荡以静候下一次调控政策出台，让我们拭目以待。

重拳之下 地产股再度暴跌

在央行宣布上调存款准备金率的基础上，本周二地产股再度出现暴跌，申万房地产指数全日大跌5.19%，多达9只个股跌停。受此波及，金融服务、黑色金属及建筑建材等相关板块也跌幅居前，全日分别下跌1.95%、1.73%及1.51%。

细分来看，大地产公司跌幅相对较小，金地集团(600383)、万科(000002)A跌幅均不超过5%，而齐聚跌停板的多是小地产公司，华远地产(600743)、阳光城、北京城建(600266)等都封死跌停板。

回顾地产股此轮暴跌过程，自4月6日以来，申万房地产指数的累计跌幅已达25.63%，而同期上证A股的跌幅仅为10.22%。市场分析人士表示，目前房地产板块的调整幅度已相当于房价下降20%的幅度。而地产股是否已结束最后一次暴跌，还要观察后续政策出台的力度。

空方“抱成一团”

申银万国：地产股并未超跌

5月2日，央行再度上调存款准备金率。我们认为，近期政府密集出台调控政策，力度超出市场预期，不排除后续仍有政策出台。由于今年房地产新开工及投资不会太差，在房价下跌之前，我们很难看到年内政策重新放松的可能。

我们认为，政策将对量、价产生有效抑制，量缩价跌将是大概率事件。从上周起，政策效果对量的作用已经开始显现，预期未来成交量的萎缩仍将持续，房价下调将是大概率事件，但调整的时间存在不确定性。而价格调整取决于开发商政策资金链的状况和投资客资金链的状况，若政策持续严厉执行，到年底或明年上半年房价或会出现一定幅度的调整。我们认为，后续政策的出台可能会使价格调整提前，尤其是房产税的出台可能使投资者中期预期出现较大变化，从而导致二手房市场价格率先出现波动。估值方面，尽管目前许多公司RNAV已经出现折价，且隐含了约10%-20%的房价下跌预期，但考虑到房价下跌风险，我们并不认为地产股已经超跌。

中金公司：“宁错杀 不放过”

我们认为，此次北京市政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，透露出地方政府政治上保证正确、“宁可错杀，不可放过”的信号，也意味着后面其他地方政府配套细则的总体基调应该也是“从严从紧”。基于以上判断，我们认为政策风险还没有完全释放，建议投资者依然保持谨慎态度：房价不跌，则地产股难涨，预计下半年地产股将有较好的投资机会，建议投资者逢低吸纳，耐心持有。

光大证券：城门失火 殃及池鱼

目前关于房地产调控政策的一个显著的特征是：在调控政策不断出台的同时，市场上也出现越来越多的利空传闻，投资者草木皆兵、风声鹤唳，这无疑会给市场造成严重的影响。

我们认为，在4月14日国务院常务会议和4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》刚刚制定房地产调控政策，且尚未出台有关实施细则的情况下，短期内不太可能出台税收政策。目前国务院可能会责成各部门集中精力迅速制定有关实施细则，同时在未来1-3个月观察已经出台的政策的效果，然后在此基础上决定税收政策的出台时间和力度。

短期内，市场上可能会出现越来越多的关于将出台各种各样的税收政策调控房地产的传闻或者报道，但我们认为不太可能出台实质性的政策。同时又有越来越多关于房地产调控政策实施细则、关于各地投机商抛售房屋的报道，这些都会对股市造成抑制，大盘将持续处于低位震荡整理的态势。城门失火，殃及池鱼，黑色金属、工程机械和建筑建材等行业受到的影响均将比较显著。

中投证券：地产“拐点”或现

我们认为，针对地产的“新国十条”将引发市场对房价的下跌预期与打击投资性购房需求。如果央行能够有效控制整体信贷规模以降低通胀预期，目前来看这种可能性的出现正在上升。在这两个背景下，我国房地产市场或将经历一次1-2年的下行周期。

我们通常以房价收入比与租金房价比来衡量房地产市场的泡沫化程度。但由于统计数据的可获得性与准确性的问题，房价收入比难以作为衡量指标。我们以租金售价比来衡量房地产市场的泡沫化程度。2007年时随着国内租金售价比接近2%，商品房成交量持续萎缩，到08年初房价“拐点”出现。因此，我们认为租金售价比是衡量国内地产市场泡沫化程度的合理指标。

而如果一线城市住房租金售价回归到正常水平（3%以上），其房价跌幅将在30%左右，这势必造成二、三线城市房价下跌，但跌幅会窄于一线城市。我们初步预计，在这次地产短周期调整中，商品房成交量将下降20%，房地产开发投资将降至10%以下的增长。而这种对投资的影响发生在2011年的可能性更大。

华泰联合：地产调控未必会导致熊市

根据国际经验，地产股与房价之间的走势并不完全一致，有时是正相关，有时是负相关。总体来看，在2007年中前各国房价和股指涨幅均呈显著的反向关系，之后由于全球经济步入新一轮调整周期，在经济基本面影响下房价和股指涨幅表现同向。

我们认为，股市与地产的逆向或者正向联动主要取决于经济走向。如果经济景气走向衰退，那么股市和地产都将下跌；而如果经济表现强劲，资金则在地产和股市之间选择配置标的，地产和股市就呈现此消彼长的负相关。当前政府挤出流入房地产的资金，实际上就会导致部分资金重回股市。

此外，从政策调控对经济的冲击来看，这次跟07年有着三点显著不同：第一，07年调控的宏观背景是外围经济领先指标回落，目前美国和欧洲的领先指标仍在处于上升阶段；第二，以往对地产调控一方面是行业政策，另一方面伴随着货币政策连续收紧，而目前的地产调控政策一定程度减弱了货币政策更严厉的紧缩；第三，以往地产调控政策伴随着对房地产开发商信贷的压缩，而目前政策更多的是鼓励地产开工。

多方势单力薄

渤海证券：5、6月存在反弹行情

我们认为，地方政府细则的出台将调整市场对政策的预期，而北京新政未超过4.17政策框架，因而政策悲观预期将企稳。

我们预计4月商品房成交量将环比回落，政策压力将提升；而5、6月将处于政策观察期。随着推盘量回升以及受政策影响新开盘的推迟，5月份成交量有可能环比回升，但将出现区域分化的现象。我们认为5、6月存在反弹行情；若政策严格执行，2010年住宅市场将处于弱势均衡的状态。

长期来看，我们看好土地环节具有竞争优势(310368，基金吧)且土地资源或潜在土地资源充裕的开发商；同时，继续推荐具有政策优势和土地溢价独享和先发优势的一级土地开发商；建议买入张江高科(600895)、华丽家族(600503)、招商地产(000024)、金地集团和九龙山(600555)。（中国证券报）

机构缓慢介入区域地产股

地产股昨日再创阶段性低点，而北京城建（600266）等股票更是被打压至跌停，难道机构真的一直在疯狂抛售地产股吗？上交所的公开交易信息透露出机构对地产股，尤其是区域性地产股的真实态度——有放有收。

不可否认，一部分机构还在卖出地产股，不过跟前一阶段相比，卖出的力度已经渐渐减弱，相反，倒有少量机构开始关注被连续打压之后，地产股的相对价格优势。

昨日，北京城建和嘉宝集团（600622）的买入席位中都出现了机构专用席位的身影。其中北京城建的两家机构专用席位共买入了近2000万元的股票，按照昨日该股的成交均价估算，在151万股左右。记者注意到，与之前的一线地产股不同，此次让机构缓慢介入的股票多为区域性地产股。

“虽然遭到调控，但对地产股我们仍然是长期看好的。不同的是，对于地产股的业绩稍微有点难预测，主要是数据波动比较大，尤其是四季度，如果进入结算高峰，很容易造成地产公司业绩增长的剧烈波动，所以目前还是处于比较谨慎的阶段。”北京一位房地产行业研究员表示，像北京城建这种区域性地产公司，在当地的储备是比较充足的，能够保证未来三年的开发，“这种实力较强的区域性地产公司受到机构的关注度较高，而且不乏调研者，有时候我们研究员之间也会互相了解情况。” (金陵晚报)

地产股一季度收益环跌现金流出 房产商苦日子来临

房地产开发商向来喜欢“死鸭子嘴硬”，但是数据不会撒谎。继“史上最严厉的地产新政”之后，地产股的季报陆续出炉。逐季递减的收益率、哗哗流出的现金流和直线下跌的销售量表明，地产商的苦日子又开始了。 本报记者张冬萍 长沙报道

净利润：季度环比明显滑坡

从整体上说，上市房企一季度的业绩还是相当不错的。据Wind资讯统计显示，在已经披露年报的59家房地产公司中，一季度共有44家上市公司业绩为正；38家公司净利润较2009年一季度存在不同程度的增长，其中20家公司净利润同比增幅超过100%。

地产板块招宝万金四大金刚中，带头大哥万科(000002)一季度净利润11.3亿元，同比增长46.5%；保利地产(600048)实现净利润5.48亿元，同比增长66.26%；金地集团(600383)一季度净利润11.66亿元，同比提升2015%；招商地产(000024)一季报实现净利润3.85亿元，同比增长125.64%。

然而，尽管净利润同比普遍上涨，但环比数据却并不乐观。万科A一季度每股收益0.10元，环比下降52.61%；招商地产环比下跌45.00%，金地集团比2009年第四季度下跌39.53%，保利地产则有68.63%的环比跌幅。多家公司的业绩虽然同比上升，但环比却明显滑坡，表明今年以来陆续出台的房地产调控政策开始对这些上市公司逐渐产生影响，业绩的“转折”刚刚开始，也许一季度就是全年的高点。

现金流：一季度由正转负

与业绩环比增速下滑相伴随的是上市房企的现金流开始变得紧张起来。纳入统计的58家房地产类上市公司中，超过一半的公司的经营性现金流呈现出净流出状态，每股现金流实现增长的只有26家，多家龙头企业现金流为负。

一季报显示，万科的经营活动产生的现金流量净额为68亿元，同比下降284.56%；招商地产的现金流量净额为-7.2亿元，同比下降188.68%，其中经营活动现金流量净额-7.9亿元，同比下降939%；净利润大涨1400%的金地集团，一季度经营活动现金流量净额为-34亿元，下降700%，现金流量净额为-9.4亿元，同比下降308%；保利地产现金流量净额为-13.6亿元，同比下降313%。

开发商从来都是拿银行的钱做自己的生意，过去的五年里，只有2009年，因为市场的火爆和房企的谨慎同时出现，A股上市房企的“经营性现金流”总和才第一次出现了正值——39家A股上市房企经营总和为202.86亿元，但今年一季度，这一数据再次由正转负，表明房地产上市公司的利润仅仅停留在账面上，如果这一状况不能及时扭转，开发商的资金链将越来越紧张。

销售额：一线城市大幅下降

现金流为负数，虽然并不意味着资金链就有问题，但对于一家房地产企业来说，要同时维持负的现金流和企业的良性发展，必须依靠较高的销售回款和较强的融资能力，但眼下的成交量持续下滑和银行对房地产收紧银根，开发商面临的挑战是前所未有的。

以万科为例，其一季度现金流大幅下降，一方面是因为新增的开发项目占用资金较多，但与一线城市成交大幅下挫也不无关系。数据显示，在万科一季度销售面积中，2009年楼市最为亢奋的珠三角同比下降45.1%；长三角同比下降33.9%；而位于中西部的二、三线城市则同比增长了43.1%。由于“主战场”失利，万科一季度的营业收入只有75亿，比上年同期的81.6亿下降了8.8%。

而这还仅仅是开始，4月19到4月23日，全国监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌，一线城市成交量的全面下挫，预示着上市房企的半年报也将“很难看”。

在主营收入下降的同时，开发商还面临着求贷无门的境地，继“国十条”之后，央行已经决定自5月10日起再次上调商业银行的存款准备金率。在大成基金股票投资部总监杨建华眼里，上调存款准备金率0.5个百分点是比加息27个基点更温和的措施，但是，对于房地产行业来说，由于管理层通常会采用信贷控制和行政指令相结合的方式来进行调控，这种双重调控对房地产的调控威力已经相当于加息一、二百个基点。

银华基金A股投资总监陆文俊认为，从目前情况看，房价还未出现显著回落现象，如果房价继续大幅上涨，相信后续政策还会给地产行业更大的打击。所以，即使那些在2009年赚得盆盈钵满的上市房企暂时还“不差钱”，但拮据的日子还在后头呢。（


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