主题：万科A掀开降价序幕 多米诺骨牌式下调或提前到来

　　这位住宅地产“大哥”的迷茫传导至业内，将引发整个房地产行业的恐慌。对于监管层面与消费者而言，这场“多米诺骨牌”式的房价下调“盛宴”或许会提前到来。

　　将住宅开发商模式做到极致的万科正在陷入转型的纠结，在发展业态最终明朗化之前，其核心业态面对时势逼迫率先拉下了价格。

　　继房地产首擎恒大地产举起“8.5折让利销售”的降价大旗，事隔11日，万科紫苑项目跟随其后，在5月16日开盘报价25000元/平方米的后面附加若干优惠条例，实际最终售价约为24200元/平方米，直降800元。

　　新“国十条”出台一个月来，一场没有博弈的“单边调控”正在房地产业内进行“清算”，尽管成交量锐减，但成交均价依旧在诸房地产开发商的“硬撑”下居高不下。然而，在开发商与消费者的僵持中，房地产业内高负债率的软肋正在日悉不能遮掩，而任何一位“大哥”的失守，均是对整个行业信心的极大冲击。

　　房地产行业的现金流状况在调控后持续走弱。综合房地产企业披露的一季报显示，92家上市公司经营性现金流为负379.7亿元，这个数据在2008年一季度则为75.7亿元，。其中，万科的经营活动现金流量净额为68亿元，同比下降284.56%；招商地产的现金流量净额为-7.2亿元，同比下降188.68%，金地集团的现金流量净额为-34亿元，下降700%。保利地产现金流量净额为-13.6亿元，同比下降313%。

　　经营活动现金流量净额是衡量房地产销售状况的指标，需要对比的是，2009年108家房地产上市公司年报显示2009年预收账款合计1915亿元，原以为会为2010年的现金流状况提供保障，实际上却在一季度集体“耗空”。

　　万科、招商地产、金地、保利若持续滞销，资金流必将断裂。对于开放商还能“撑”多久的疑问，潘石屹日前发表评断：七成上市开发商现金流在100亿以上，如果合理分配，可以花3年。任志强也断言，开发商扛1年没问题。然而，正所谓“一个地王就能吃掉一家地产公司一年的利润”，对于大开发商开说，拿地成本在压在喉咙上的一把利刃。正如恒大首席财务官谢惠华所透露，截至2009年底，恒大未偿付的土地款项约79亿元，2010年需付41亿元，今后两年则需分别支付14亿和23亿元。

　　相较于业内其他比肩企业，万科的状况还略微好些，据截至4月29日的上证资讯统计，2009年万科现金净额增幅度排名第二，由3415万元增加至92.5亿元，激增272倍。不过，房地产一季度销售金额统计一出，也令这位住宅地产“大哥”陷入焦虑：万科地产一季度实现房地产合同销售金额为150.9亿元，打造“商业地产王国”的万达同期销售金额则达152亿元。

　　在业态模式困惑与调控政策的双面“夹击”下，万科率先付诸此举，实属迷茫下的无奈之举。与此同时，这位住宅地产“大哥”的迷茫传导至业内，将引发整个房地产行业的恐慌。对于监管层面与消费者而言，这场“多米诺骨牌”式的房价下调“盛宴”或许会提前到来。



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