主题：浙江出台楼市调控18条细则 税收提法“意味深长”

继不少城市自主制定楼市调控的地方细则后，浙江率先颁布了首个省级细则。昨天，浙江省政府网站正式公布了共18项内容的“浙版细则”。基于中央新政，浙江此次要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则确定。
第1页:浙江出台楼市调控18条细则 税收提法“意味深长” 第2页:商业地产成山西煤老板新宠 第3页:不惧调控新政 房企北京高价拿地 第4页:央企退房接盘者都在观望 第5页:调控僵局：打折的背后 楼市普现“价坚强”
　　业内人士认为，在这份首个省级细则中，其税收提法“意味深长”

　　继不少城市自主制定楼市调控的地方细则后，浙江率先颁布了首个省级细则。昨天，浙江省政府网站正式公布了共18项内容的“浙版细则”。

　　业内看来，“浙18条”并没有更为严厉的调控措施。

　　银行自定三套房贷

　　基于中央新政，浙江此次要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则确定。

　　同时，浙江提出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；对境外的机构和个人购房，严格按有关政策执行。

　　此外，令业内侧目就是，浙江还“提前”要求各地认真贯彻执行国家有关部门后续可能出台的政策，包括“合理引导个人住房消费、调节个人房产收益等有关税收政策”和“第二套住房认定标准”。

　　由此，在业内看来，浙江似乎已经认定还会有新政出台。

　　“虽然我觉得房产税不一定很快会出国家级的政策，但浙江细则的提法确实挺有意思，说明省政府在制定细则时是有更多考虑的，比如此前三部委是说会明确二套房认定标准的，但至今还未出来，更不要说提法更加含糊的‘有关税收政策’。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。

　　鼓励试点现房销售

　　“浙18条”还提出加强对房地产开发企业购地和融资的监管，并严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。

　　同时，“浙18条”规定，严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置、炒地等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，商业银行不得发放新开发项目贷款；对已发放的开发贷款要采取保全措施，并暂停审核其上市、再融资和重大资产重组。

　　“浙18条”提出，浙江各地要加强商品住房预销售管理，鼓励有条件的城市开展商品住房现售试点工作。

　　增加住房有效供应

　　据悉，业内较为认可的是，浙江在增加住房有效供给方面，比已出台细则的其他地区显得目标更为明确。

　　细则要求省内各地在7月底前编制和公布《2010-2012年住房建设规划》，并报上一级政府备案；房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量；要及时协调落实住房用地计划，确定年度计划中拟供应地块，并且必须将70％供地结构要求以及保障性住房用地分解落实到具体地块；各地各有关部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批进度，加大土地批后管理和施工现场监管力度，促进商品住房加快开工建设，尽快形成市场有效供应。



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开发商仍在拿地，而煤老板们对房地产的情缘也依然不改。记者19日了解到，山西部分民间资本依然青睐房地产，但受住宅房产区域性投资的限制，这些资金不得不转向寻找优质的商业地产。

　　“刚从山西回来，感觉到相当一大部分来自山西民间资本仍对地产保值投资情有独钟。”高和投资董事总经理苏鑫向记者坦言，考虑到未来通胀压力，这些资金不得不寻找新出路。

　　同时，另一位业内人士也向记者表示，很多山西房产投资客对股市不习惯，因此仍在自己熟悉的房地产领域徘徊。

　　“从我们掌握的情况来看，退出楼市的炒家观望之后必再出手投资，而由于目前国内投资渠道有限，这些资金依然会选择房产特别是商业地产。”中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平分析说，特别是自金融危机以来，商业地产的价格不但没有泡沫化，相反还有所下调。

　　“由于金融危机后整个经济的不景气，商业地产空置率上升，租金下调，使得商业地产处于难得的低位，恰恰具有保值投资的机会，这也是山西等民间资本为什么动心的原因。”苏鑫说。

　　中国指数研究院副院长陈晟分析指出，民间资本转战商业物业的另一原因是规避政策风险。“从几年来的调控政策来看，商业物业基本没有受到影响。”

　在北京出台房地产调控新政之后，北京新房、二手房的成交量均出现下降，但购房者的观望情绪似乎并未影响到开发商的拿地节奏和拿地热情。

　　金融街（000402）（000402）、中粮地产（000031）（000031）、万科（000002）、北京建工等近日在北京举行的土地出让交易中均有斩获，北京建工还以14.02亿元中标房山长阳8号地，折合楼面价7500元/平方米，被称为该区域新地王。

　　此外，房山区长阳镇起步区20日将有另外两块地块入市公开拍卖，目前两地块均已收到相关报价。

　　金融街北七家胜出

　　金融街20日公告称，公司通过招标方式以总价18.07亿元获得北京市昌平区北七家工业区配套住宅项目用地（配建中小套型普通商品住房）土地使用权。折合楼面地价为7700/平方米。

　　北七家地块底价16亿元，有多家开发商参与报价，但最终由报价并非最高的金融街胜出。

　　该地块位于北京市昌平区北七家镇，地块范围为东至七星路，西至天权路（北亚花园东路），南至八仙庄工业园区，北至顺于路（北亚花园北路）。总用地面积19.60万平方米，其中建设用地面积15.65万平方米，建筑控制规模23.47万平方米，其中，3万平方米住宅建筑面积将用于建设中小套型普通商品住房。

　　有人士称，如果考虑限价房及回购房的成本，该地块楼面价可能近万元，未来商品房均价可能超过2万元/平方米。

　　据了解，目前该区域周边商品房均价为19000元左右，二手房市场约为14800元/平方米。

　　北京建工再创长阳地王

　　中粮地产20日公告，公司与北京万科企业有限公司通过竞标方式以总价约为9.83亿元，联合取得北京市房山区长阳镇起步区3号地南侧居住、文化娱乐项目用地国有土地使用权。

　　该地块位于北京市房山区长阳镇，东至规划长周路，南至规划纬五路，西至规划经二路，北至规划路。该地块用地性质为二类居住用地、文化娱乐用地、托幼用地、小学用地。

　　地块总面积为104,507平方米；其中，建设用地为78,325平方米，建筑控制规模为157,992平方米。住宅用地的使用年限为70年，商业用地的使用年限为40年。

　　中粮万科取得该地块折合楼面地价为6223元/平方米，高于去年9月份时中粮万科对长阳起步区5号地的拿地价格。

　　另外，在18日，同样在房山长阳镇起步区，北京建工集团以14.02元中标长阳站8号地块文化娱乐经济居住项目用地，折合楼面价格为7500元每平米，成为该区域新地王。

　　业内人士称，未来这里的房屋售价必定会达到15000元/平方米，已经超越目前区域内一手新房1.4万元的均价。而房山区域的房屋租售比也达到了1：900以上，远远超过北京市平均水平。

昨日，距自3月18日国资委发布央企房地产项目“劝退令”刚好两个月时间。记者从北京、上海两地的产权交易所获悉，央企退出房地产“遭遇”房产政策转向，导致买卖双方都在观望。而与之相印证的，正是房地产企业股权交易的相对清淡。

　　走流程需3个月

　　“最起码要3个月时间，才能看见央企挂牌高峰”，一位业界人士透露，如果按照3月18日国资委发布“劝退令”算起，公司至少要花费1个月时间上报出售计划和方案；然后需获得公司董事会或股东大会同意，也需花费1个月时间；此外，还需按照北交所的要求进行系列准备，这也需1个月时间。因此，3个月后，才能看见央企地产项目纷纷挂牌上市。

　　目前，在北交所网站挂牌的房地产拍卖项目只涉及两家央企，分别是中石油挂牌转让其下属的北京都市圣景房地产开发有限公司100%股权，挂牌价1.26亿元；哈电集团亦将所持哈尔滨哈电地产置业股份有限公司35%股权和东力房地产开发有限责任公司25%股权“打包”转让。

　　而在上海，4月份数据显示，房地产企业股权交易成交宗数和金额同比分别下跌33.33%和77.81%，环比分别下跌68.42%和88.4%。

　　挂牌项目不好卖

　　对于央企的房产项目，市场没有出现预期抢购热，这与4月出台的一系列地产调控政策有很大关系。北京产权交易所有关人士认为，地产调控政策可能给准备接盘的企业泼了一瓢冷水：“前景不明朗，很多原本有意接盘的企业就选择了观望。”

　　除此之外，价格也成为投资方的高门槛。“这样的央企转让的地产项目盘子都比较大，其中有一些项目还是当年的‘地王’，转让价格自然偏高。”业内有关专家分析认为。部分央企的项目还有很多拆迁和债务等历史遗留问题，项目并不理想。

“恒大对市场触动有限，政策不能因打折表象而刹车，需警惕市场出现反预期”

　　在新一轮楼市调控压力下，一些房地产商以打折抢占市场，打折的重磅似乎释放出市场骤变的讯号。但是，新华社记者调查发现，打折的背后，房价事实上仍然坚挺。

　　一些业内人士指出，开发商打折很有可能是“假摔”，是吸引眼球的楼市噱头。专家认为，打折风波扑朔迷离，在资金流动性充裕的情况下，开发商降价压力不大，楼市调控任重道远。

　　恒大八五折“忽悠市场”？

　　恒大地产集团5月5日宣布旗下全国楼盘八五折让利销售，引发市场诸多猜测。有专家认为，楼市调控政策精准打击到高房价的痛处，低迷的房地产市场倒逼开发商作出让步。

　　恒大降价引起了市场的高度关注，但是这场打折风波随后却发生了戏剧性的变化，恒大先是叫停打折，继而又重新宣布打折促销延长至5月底。恒大几次变更打折策略，让此事显得扑朔迷离。

　　新华社记者调查了解到，八五折的市场之风在“五一”小长假前就有了征兆。恒大地产集团有限公司董事局副主席李钢说，5月恒大在全国城市的总货量达到2万套，预收总面积达到196万平方米。在广州，恒大在“五一”小长假期间推出新盘，并实施开盘特别八五折、现楼一口价、团购优惠的推盘策略。

　　恒大的销售策略直接影响它的业绩，打折一波三折，恒大地产股票也如影随形地跌宕起伏。业内人士分析，恒大之所以敢打“降价”牌，一方面是因为现金流充裕，承受得起降价的压力，可以争夺更多的市场份额；另一方面，现在加快出货，可为下一轮的并购储备资金。

　　也有业内人士认为，恒大有“真打折，假降价”之嫌，事实上打折后的价格依然很高。根据开发商的操作惯例，往往是先提价，再打折，打折大多时候成了楼市噱头。内部人士对新华社记者说，其实恒大之前的楼盘就有八八折、九折、九二折的优惠，并非一次性降价15％。

　　恒大目前在全国20多个主要城市拥有项目60多个，80％的项目位于主要省会级城市，是中国土地储备最多的开发商之一。今年第一季度，恒大销售面积为129万平方米，销售金额85.3亿元，位于业内前列。

　　未现“多米诺”效应

　　继恒大打折之后，绿地、保利等大房地产商也被曝低调降价，恒大打折是否会成为开发商降价的“带头大哥”？新华社记者走访深圳、广州两地的楼市，发现虽然售房优惠不断，但是房价依然只在高位小幅波动，房价未见真正回落。

　　根据深圳中原地产对市规划与国土资源委员会的成交数据监测显示，从个盘情况看，成交大幅萎缩的大环境，促使新盘开盘的定价趋于理性，少量项目有优惠单位推出，不过优惠幅度有限。虽然房价有所回调，但仍属于高位运转。

　　21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧介绍说，恒大打折只是个别行为，没有产生“蝴蝶效应”。以该公司在深圳罗湖、福田等中心城区代理的一手楼盘来看，并没有出现大规模打折的情况。

　　“很多开发商都表态，不会搞大规模的降价，但是个别的客户可以沟通。从我们的销售实际来说，议价之后我们需要写申请、报批，因此虽然在楼市调控政策威力和销售数据压力的双重逼迫下，大部分开发商仍然坚挺房价。”杨创慧说。

　　根据深圳中原地产市场研究部监测的数据显示，从“五一”深圳楼市春交会的情况来看，推盘项目较多，不过大多采取自然发售的方式入市，市场观望情绪较浓且多数价格依然较高，新开盘项目成交普遍较低，多在两成左右。

　　深圳中原地产市场研究部总监王世界说，自新一轮房地产调控政策出台后，深圳一手搂成交量下降50％，二手房下降80％，楼市成交维持低迷。

　　专家认为，恒大打折对市场的触动有限。深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕认为，大公司承受不住压力率先降价是合情合理，因为大公司的在建项目、在售项目比较多，压力更大。

　　其次，对于恒大这样的上市公司而言，要面临年中、年终公布财务报表的问题，它必须追求平均利润，有合理的财报，对其董事和股东负责，不能像小公司那样捂盘一两年不销售。

　　高海燕说，在房地产的营销策略中，降价往往是应对市场变化的最后的一招。普遍的方式是先硬挺，而后优惠，最后才是降价。现在政策才出来一个月不到，要马上看到市场效应是不可能的。因此，恒大打折对市场的触动力有限。

　　警惕短期调整快速反弹

　　新一轮楼市调控政策出台后，全国各地的楼市出现松动，但房地产市场仍然处于量跌价稳的状态，楼市的“硬骨头”还没有真正啃下来。专家提醒，政策不能因打折的表象而刹车，需警惕市场出现反预期。

　　——资金链改变，房地产商抗压能力增强

　　深圳中原地产总经理李耀智认为，经历2008年楼市之变后，开发商普遍改变了资金链渠道，上市企业增加，直接融资能力有所增强，对此轮房地产调控有了更多的应对策略。

　　“2008年那一轮房地产降价是由开发商的恐慌引起的，现在很多开发商后悔当时房子卖便宜了。如今尽管银行放贷已收紧，但资金链改变后开发商融资能力更强，有能力熬过市场的低迷时期，他们在与政策执行的周期进行博弈。”李耀智说。

　　李耀智认为，目前股市低迷，房地产商套现后没有其他更好的投资项目，资金也只是握在手中不能增值，因此房地产商一定会坚守到底。

　　——房价小幅回调可能只是暂时现象，警惕市场出现反预期

　　高海燕认为，当前房地产市场出现交易量下滑，少量楼盘小幅降价的现象，这更多是因为房地产调控政策出台后市场观望的结果，而不是市场调整的结果。政府必须做好打持久战的准备，警惕出现短期调整，快速反弹的局面。

　　——应出台长期稳定楼市的调控政策工具和手段

　　专家认为，目前的调控政策只是从单一方向入手，保障性住房等房源供应必须及时跟上，这样才能保障百姓住房，稳定民心。

　　高海燕认为，老百姓对房子仍是一种刚性需求，虽然近期国家出台的一系列房地产调控政策，对遏制房价过快上涨起到一定作用，但要从根本上解决问题，政府须尽快出台长期的政策工具和手段来稳定房地产市场，如扩大房源供应，出台相应税收政策等，多管齐下重建健康的房地产市场。