主题：银信合作紧急叫停 房地产公司失一融资渠道

　银信合作紧急叫停 “表外信贷”无处藏身（本页）

　　暂停银信合作 信贷调控新弹上膛

　　信托融资成本飙升 开发商饮鸩止渴

　　银信合作紧急叫停 “表外信贷”无处藏身

　　房地产公司也失去一融资渠道

　　一条紧急下达的口头禁令或让长期以来藏匿于正常信贷渠道之外的“表外信贷”无处藏身。

　　从上周五开始，坊间即流传监管层对银信合作的紧急监管行动正式启动。昨日，多位信托业人士向本报记者证实，上周五银监会口头通知各地银监局及相关信托公司，暂停一切与银行理财业务对接的银信合作业务。截至昨日，相关信托公司均已接到银监会及辖区银监局的口头通知。

　　“今天上午公司开了一个紧急业务协调会议，大致是关于银信合作业务暂停了，其他业务还可以正常开展，公司讨论该怎么应对。”上海某大型信托公司相关人士向本报记者表示。

　　银信合作主要形式是，银行通过信托公司发行理财产品，以信托贷款和信贷资产投资类业务为主。一部分资金流入房地产公司，也是房地产公司惯用的融资渠道之一。

　　目前银信合作理财产品规模已突破2万亿人民币，而去年9月末规模还不足6000亿元，今年4月末已飙升至1.88万亿元。

　　或许正是因为银信合作规模的突发猛进，加剧了监管层对银信合作业务的担忧。

　　银监会相关人士表示，一些银行机构为规避计提拨备、资本监管等审慎要求，通过设计发行信贷资产类理财产品，将贷款转出表外，这使得银信合作变相增加了新增信贷规模，增加了对于信贷调控的难度。

　　6月1日，银监会紧急召集银信合作业务规模最大的12家信托公司开会，要求部分银信产品规模与发行增速居前的信托公司主动压缩业务规模，并且以后每月银信产品的发行不能超过5月末的规模。而在此次会议之后一个月，银监会即对银信合作出了严厉的“叫停”，让信托公司有些措手不及。

　　记者还从相关渠道获悉，为了进一步从制度层面规范银信合作业务，银监会即将出台《信托公司净资本管理办法》。办法初步拟定信托公司净资本不得低于2亿元，不得低于各项风险资本之和的100%,不得低于净资产的40%。

　　暂停银信合作 信贷调控新弹上膛

　　7月5日，多位信托公司高管和商业银行人士向本报证实，各地银监局于上周五（7月2日）下午紧急电话通知信托公司和银行，“即日起全面暂停银信合作业务”。这意味着银行通过信托公司腾挪信贷的通道被暂时堵上，

　　决策层再次明确信贷投放“纪律”，并吸取了历史上若干次信贷调控的教训——管住银行的同时还必须管住信托。稍早前，关于中国宏调已无新弹药的说法正甚嚣尘上。

　　引起高层震怒的是银信合作理财产品中的信贷类产品增长过快，包括信贷资产转让和信托贷款两类。“电话通知并没有说是只叫停信贷类产品，因而我们的理解是凡是和银行理财资金对接的银信合作理财产品都不能做了。”多位信托公司高管表示。

　　银监会尚未发布正式的文件，但接近监管层的人士7月5日向本报透露，银监会有三大政策储备，个个都是“杀手锏”，其中包括：将信贷类银信合作理财产品纳入银行“表内”统计；出台《信托公司净资本管理办法》，对信贷类银信合作理财产品占用的净资本，从高计算；要求信托公司对信贷类银信合作理财产品计提坏账准备。

　　三大“杀手锏”若一一祭出，即便银信合作重新开闸，规模也必定急剧萎缩。但投鼠忌器，由于银信合作规模已经超过2万亿，需要避免“在解决一个问题的同时带来更多的问题”。

　　因而监管部门当前考虑的重点是如何实现“软着陆”，“新老划断”被认为是代价较小的方式。

　　信贷合成谬误

　　一场抗击信贷市场的合成谬误已经拉开帷幕。

　　前述接近监管层的人士表示，如果6月份规模降下来了，银信合作本不会“遭此厄运”。

　　但个体的最佳选择造成整体的不利后果，这种被称为“合成谬误”的宏观现象已与宏调水火不容。“银信合作被全面暂停，监管部门、银行、信托公司都倍感遗憾。”这位人士表示。

　　其实，早在6月1日，银监会非银部就召集12家信托公司开会，其中包括截至4月30日银信合作业务规模最大的10家信托公司和前4月新增规模最大的10家信托公司。

　　监管部门领导在会上要求信托公司“以大局为重，着眼于行业长期发展”，立即主动压缩银信合作规模。随即，监管部门启动了对其中数家信托公司的现场检查。

　　尽管与会的信托公司纷纷在会上表态“坚决响应银监会的号召”，但鲜有信托公司真正主动下大力气控制规模。一位信托公司高管表示，“我控制了规模，其他人不控制，我不是傻吗？”合成谬误之乖谬可见一斑。

　　信托公司不愿意主动放弃银信合作业务，是因为这是一块相对安全、稳定的收益来源。尽管费率仅为3‰左右（甚至更低），但这种“快钱”属于“不要白不要”。

　　从银行的角度来看，今年严格的信贷投放规模和节奏管控，更加剧了信贷“出表”的需求。监管部门年初就设定了7.5万亿的信贷投放目标，并要求按照“3∶3∶2∶2”的季度投放比例投放，各家银行都将信贷规模在内部进行了分解，丝毫不敢“超额放贷”、“超速放贷”。

　　“分行可能已经没有信贷指标，但一些优质客户有信贷需求，必须想办法解决，否则客户就流失了。”一位大行信贷部门人士表示，通过银信合作理财产品发放信托贷款在今年增长较快。

　　与去年“事后控制”（先放了贷款再想办法通过银信合作理财产品转让信贷资产）显著区别的是，今年各家银行一般都实行“事前防范”，通过信托贷款的方式，信贷一开始就在银行“表外”。而且不再是“一对一”的模式，而是不断发行理财产品，形成一个“资金池”，由分行来申请额度。

　　在银监会6月1日要求控制银信合作规模之后，银行想的也是尽快释放项目，“赶在关门之前，多做几单”。

　　正因如此，6月份控制信贷规模的目标没有实现。多位接近监管层的人士表示，6月末银信合作规模已经突破2万亿。

　　然而在超过2万亿的规模中，有多少是信贷类的，则尚无明确说法。争论的焦点也就在这里，犯众怒的是信贷类银信合作理财产品，这些产品为银行腾挪信贷提供了通道。但若银信合作理财产品是投向债券、货币市场等领域的，反而是应该鼓励的。

　　为了平息这种争议，银监会7月2日电话通知，要求各家信托公司分别上报银信合作业务中信贷类和非信贷类的产品的规模，组合产品需要列明投资于信贷类和非信贷类的比例。

　　前述接近监管层的人士透露，银监会非银部目前正在分析这些数据，后续政策的力度将与信贷类产品的规模高度相关。

　　三大杀手锏：投鼠忌器？

　　银监会以电话通知的方式暂停了银信合作业务之后，业内普遍预计，“后续肯定要发正式的文件。”在文件中对信贷类银信合作理财产品设定若干规范措施，同时控制银行和信托公司，使信贷类银信合作产品规模自然回落。

　　本报从多个接近监管层的人士处获悉，银监会的政策工具箱中拥有三大“杀手锏”，若同时使出，银行和信托公司通过银信合作业务腾挪信贷的内在动力都将消减。

　　其一是釜底抽薪，规定信贷类银信合作理财产品纳入银行“表内”统计。是全额纳入还是按某个比例纳入还在争论中，但信贷一旦“进表”，就将占用银行的资本金，消耗资本充足率，银行也必须计提相应的坏账准备。如此一来，银信合作的信贷“出表”功效消失，银行也就失去了动力。

　　其二是出台《信托公司净资本管理办法》，规定信托公司可管理的信托资产规模与净资本挂钩，并对信贷类银信合作业务占用的净资本从高计算。

　　目前，信托公司并不受类似“资本充足率”的限制，信托资产规模理论上可以无限做大。而前述办法出台后，低附加值的信贷类银信合作业务将急剧消耗信托公司的净资本，不再属于“不赚白不赚”的业务。在整个信托业普遍面临净资本不足的情况下，必然转向高附加值的业务，以提高资本回报。

　　其三是规定信托公司需要为信贷类银信合作业务提取相应的坏账准备。这和《信托公司净资本管理办法》有异曲同工之妙，也将逼退信贷类银信合作业务。

　　以中融信托为例，4月末其银信合作业务规模已达1643亿元，即便其中信贷类的只有1000亿，假定按照1%计提坏账准备，需要计提10亿元。而按照3‰的行业平均收费标准，这部分业务获得的毛收入才3亿元，即便全部拿来计提坏账准备，仍然还有7亿元的缺口，而中融信托的资本金仅为5.8亿元，2009年末的所有者权益为6.75亿元。

　　业内人士估计，若三大“杀手锏”使出，信贷类银信合作产品规模必将应声而落，但投鼠忌器，需要避免在“解决一个问题的时候产生更多的问题”。

　　首先，“表外”信贷“进表”，将使若干家信贷类银信合作产品规模较大的银行面临资本充足率不达标之忧。这将使得包括若干家上市银行在内的银行再融资压力进一步加大，同时，补提拨备也将下拉银行的利润表现。

　　其次，信托公司普遍面临净资本不足，一旦《信托公司净资本管理办法》出台，并要求信托公司对信贷类银信合作业务计提拨备，信托公司也将面临巨大的再融资压力。信托公司的股东是否具备持续出资的意愿和能力尚待检验。

　　再次，不少信贷类银信合作产品本是银行的长期项目，比如一个5年期的项目，通过5个1年期的银信合作理财产品满足资金需求。一旦后续资金无法注入，项目可能“烂尾”。而在银行的信贷规模卡得如此之紧的情况下，银行也可能无法再出手提供信贷予以拯救。

　　信贷调控弹药：软着落考量

　　银监会之所以不得不叫停银信合作业务，直接的原因在于，银信合作规模的井喷造成对信贷调控的对冲，更深层次的原因则在于银监会担心银行“资产表外化”后，资本充足率和拨备覆盖率都被高估。

　　监管层年初就设定了7.5万亿的信贷投放目标，表面上，信贷投放和年初设定的目标基本吻合，但若对“表外”信贷不加控制，真正的信贷投放已有失控之忧。

　　而这也是历次宏观调控的教训，央行货币政策委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌近日多次对外表示，管住银行的同时必须要管住信托。

　　否则，“按下葫芦浮起瓢”，真实的信贷投放无法有效控制。前述接近监管层的人士表示，监管部门吸取了历次信贷调控的教训，不得不暂停银信合作。

　　除了担心信贷调控政策遭遇“对冲”，银监会十分担忧银行“资产表外化”的潜在风险。银监会在其6月15日发布的监管年报中，对这一风险也深明其理：“部分银行业金融机构为规避资本监管、计提拨备等要求，通过设计发行信贷资产类理财产品，将存量贷款、新增贷款等转出表外。”

　　让银监会担忧的情况是，“虽然贷款已转出资产负债表，银行依然承担贷后管理、到期收回等实质上的法律责任和风险，却因此减少资本要求，并逃避相应的准备金计提，潜在风险不容忽视。”

　　这也是银监会考虑让“表外”信贷“进表”的原因，在风险责任剪不断的情况下，虽然银行的资本充足率、拨备覆盖率表面上都合乎要求，但和实际承担的风险不相匹配。

　　在这些忧虑之下，6月控规模未达到既定目标后，银监会不得不暂停银信合作业务。

　　但多位金融监管专家对本报表示，“需要在解决一个问题的同时避免带来更多的问题”。一位金融监管专家表示，实行“新老划断”是实现“软着落”的可行方式：即对存量实行较宽松的政策，严格规范新增规模。

　　“这样有一个缓冲期，大部分信贷类银信合作理财产品期限都在一年以内，届时产品终结，将成功实现软着落。”

　　而更长远的解决办法则在于开闸信贷资产证券化。包括工行行长杨凯生在内的多位上市银行高管都多次呼吁开闸信贷资产证券化。

　　银行有进行资产负债结构调整，信贷投放结构调整的合理需求。“堵不如疏，堵上银信合作的同时，需要给银行指出一条正确的路来。”一位股份制银行高管表示。（21世纪经济报道）

　　信托融资成本飙升 开发商饮鸩止渴

　　上周末，有传言称，银监会电话通知各省银监局，要求信托公司全面暂停银信合作业务。分析人士表示，如果属实，这将是银信合作业务推出以来遭遇的最严厉政策调整。

　　据普益财富数据预测，截至今年上半年，银信合作产品的规模已达2万亿元，单月新增规模最高时超过5000亿元，直接冲击整体信贷规模。

　　中国证券报记者在四大行的营业网点发现，在此之前，投资房地产的银信合作产品已经比较少见。在资本市场融资和商业银行贷款都很难的情况下，一些中小开发商的资金链渐渐吃紧，如果银监会叫停银信合作，房企又少了一条融资通道。当下，只有信托公司直接发行的集合资金房地产信托产品还算通畅。

　　统计数据显示，今年上半年，新成立的房地产信托产品接近140款，成立规模超过350亿元，而2009年全年有181款房地产投资信托，规模为327亿元。

　　中国证券报记者了解到，包括上市公司在内的中小房地产企业纷纷抛出了信托计划，产品年化收益率一路飙升，最高已达17%。

　　普益财富信托研究部赵扬认为，收益率17%意味着整个项目的融资成本要接近30%。未来房地产项目一旦面临销售不畅的局面，资金无法及时回笼，将直接影响投资人的收益。此外，宏观经济形势不明朗，房地产行业的抵押担保品也有可能面临缩水风险，将进一步推高项目的融资成本，逐步放大投资者的风险。

　　业内人士表示，在当下房屋成交低迷的情况下，开发商还敢于大规模地从信托公司高成本融资，如果不是最后的疯狂，那就是房地产行业实在很暴利。

　　开发商紧抓“救命稻草”

　　H君供职于一家大型央企下属的信托公司，从事房地产信托产品设计工作已经三年了。今年上半年，H君基本上有一半时间都在外地出差，公司业务大爆炸，每个人都要接手3、4个项目。

　　“我上半年接触的都是中型开发商，设计的产品融资额基本在10亿元左右。年初产品年化收益率还可以做到10%以下，现在最低也要11%或12%，高的能到15%-17%。开发商都后悔去年没把地卖出去，现在有些已经砸手里了，如果再不筹钱开工，以后可能更难卖。到时候政府来收地，银行来收账，会死得很难看。”H君颇为感慨。

　　在资本市场融资和银行贷款双双受阻的情况下，开发商不约而同想到了借道信托融资。6月18日，福星股份（000926）公告称，拟通过股权信托融资方式募集资金10亿元，用于3年期的项目开发。6月30日上实发展（600748）也公告，将通过信托贷款的方式与中诚信托签订《信托贷款合同》，信托贷款金额10亿元，期限为一年，利率为4.779%。城投控股（600649）7月1日公告称，拟发行信托产品募集资金不超过20亿元，期限不超过一年，利率不超过银行同期贷款利率。

　　上述几家上市公司发行的信托产品有房地产信托产品也有银信合作的理财产品，房地产信托产品由于门槛高，一般收益率要高于银信合作产品。而一旦银信合作叫停，开发商的“救命稻草”无疑就又少了一根。

　　房地产信托急剧膨胀

　　在众多开发商的追捧之下，今年上半年的集合信托产品规模急剧膨胀，资金投向大部分集中在房地产领域。以最近一周为例，据用益信托工作室不完全统计，6月28日至7月4日共有18款集合资金信托计划产品发行，其中共发行了8款房地产信托产品，发行规模为32.2亿元，占当周总发行规模的79%。

　　数据显示，今年上半年，房地产信托产品成立规模超过350亿元，已经超过去年全年23亿元。如果按上半年这种趋势推断，2010年全年的房地产信托产品不论是在数量上还是在规模上将远超2009年。

　　银监会曾在今年3月份发文警示了房地产信托业务的风险，对投资人资格、优先和劣后受益权配比比例、房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等提出了明确的监管要求，但是依然难抑开发商发行房地产信托产品的迫切心情。

　　江苏银监局一位官员对中国证券报记者表示：“本以为受到房地产信贷严厉调控的影响，房地产信托产品数量和规模会出现下滑，但是实际结果与预期相悖。”

　　信托公司“坐地收钱”

　　“由于融资成本高，开发商不到万不得已是不愿意找信托公司的，现在这么多开发商都忍痛来做房地产信托产品，产品收益率肯定会不断攀升。”H君信誓旦旦地表示。

　　据H君介绍，如果年预期收益率为10%左右，那么项目公司从信托公司融资总成本一般要占到融资总金额的20%左右。这就意味着项目收益率至少要超过20%，开发商才有钱赚，如果是房地产项目还要再加上其他的一些“灰色成本”，项目的收益率就要更高。

　　H君告诉中国证券报记者，他的一个同事正在谈的一个项目，项目方的成本做到了融资额的28%。在2007年那轮宏观调控中，由于监管部门收紧房地产信贷，房地产类信托异军突起，当时的最高纪录是一款信托贷款类产品的融资成本占到了开发商融资额的30%。现在房地产信托的火爆程度已经与2007年的最高峰相差无几。

　　上述江苏银监局官员表示，在当下房屋成交低迷的情况下，开发商还敢于大规模地从信托公司高成本融资，如果不是最后的疯狂，那就是房地产行业实在是很暴利。

　　对于房地产信托产品的风险，H君表示目前还处于可控范围内。据H君介绍，他们公司现在做的产品基本都要求项目方全额抵押，比如融资额是10亿元的项目，要求项目方的地块估值是20亿元以上，然后打五折进行抵押。同时银监会对项目方的自有资金比例也有要求。

　　H君笑称：“最不济还有地在。如果公司破产了，拿项目的房子或者地，按照市价打五折卖掉，还投资者都可以。除非房价或者地价跌幅超过60%，项目才有风险。这在目前看来可能性不大。”

　　监管尚未收紧

　　尽管银信合作产品已经有了监管层叫停的消息传出，但是房地产信托产品目前还没有监管层收紧的迹象。

　　江苏银监局官员表示，统计数据显示，从规模上，房地产企业通过信托渠道的融资仅占银行业融资总额的2%左右。这么小的规模应该不会掀起多大的波澜，对中央调控房地产的政策措施也不会起到太大的抵消作用。对于房地产信托资金，监管层目前一是要严控投资人资格，提高理财人的风险意识；二是要防止信托资金成为房地产企业的土地储备贷款，用于先期开发；三是落实抵押和担保。

　　该官员表示，未来的风险可能集中在抵押的土地估值过高，在新一轮房地产调控过程中面临缩水的风险，这会增加项目后续的融资成本，有可能使项目收益达不到开发商的利润目标，从而影响到房地产信托产品的收益率水平。信托公司一方面要提高风险意识，另一方面尽量要求项目方用在建工程抵押，以规避投资风险。 （中国证券报）



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