主题：万科A灵活积极顺应市场上半年销售额依然领先

受行业市场低迷影响，万科A及时顺应市场，灵活调整各地公司销售策略。公司6月份销售业绩止跌回升，同比环比皆有提升，再度创下行业领先业绩。公司目前持续侧重二三线城市的良性扩张，目前发展十分稳健。

万 科A (000002：7.06，+0.08，↑1.15)7月6日披露公司6月份销售数据。6月份万科实现销售面积85.7万平方米，销售金额87.7亿元，环比5月份分别增长82.3%和71.6%，同比则分别增长了27.8%和27.9%。至此，2010年上半年万科累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，继续领跑房地产行业，并成为目前行业中唯一一家半年销售过300亿的企业。

此前，万科A曾在4月份就表示，鉴于预期房价快速上涨的势头将被一系列调控政策扭转，公司已做出一系列对应准备。5月下旬以及6月份以来，公司虽未公开明确降价促销，但多次强调，各地公司根据区域实际情况，各自适当调整销售策略。目前，粗略估计，调控政策出台后，万科A销售均价已下降大于10%。公司素来秉承“快速销售、快速回笼”的政策，灵活、快速的顺应市场潮流的反应，也使得公司稳坐销售交易额头把交椅，依然遥遥领先于行业其他公司。同时，重点城市占有率进一步提升：5月份万科在14个重点城市市场占有率为6.8%，较09年全年的3.5%大幅提高，6月市场占有率进一步提升至8%以上。很明显，公司在调控市中及时快速反应的销售策略开始发力，并取得了较好的效果。

目前，公司持续侧重二三线城市发展依旧是本年度重点。一季度业绩已初见成效。二三线城市正迎来新一轮的发展周期，公司受益于提前布局的二三城市，中西部增长速度要远远超过其他区域。

截至一季度末，公司尚有433.3万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约458.4亿元。其中合并报表范围内已售未结面积393.4万平方米，合同金额423.3亿元。这为2010年业绩奠定了良好的基础。

一季报显示，目前万科财务状况安全稳健，存货结构健康，足以应对市场变化的各种可能。报告期末，万科持有现金179.2亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和127.4亿元。在各类存货中，万科已完工开发产品(现房)59亿元，占比仅5.7%。可以看出，公司对本次调控准备做了较为充足的准备。无论从现金流还是存货，公司都已将风险放到首位，在未来调控中预计公司将会分享到行业整合的机会。

09年报显示，万科全年累计销售金额达634.2亿元，在国内房地产企业中率先突破600亿，结算毛利率为21.99%，较前期有所下降。公司"战略纵深"优势以及二、三线城市的盈利能力开始逐步体现。万科目前已进入全国三十多个城市市场。除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市对万科整体的营业收入和净利润做出了较大贡献。值得注意的是，万科在杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二、三线城市的盈利能力均高出公司平均水平；而以重庆为代表的部分二线城市，由于进入较晚产品尚未大规模进入结算，未来有望成为新的增长点。

公司目前依然坚守"宁可错过，决不拿错"的原则拓展土地布局。秉承一贯的“谨慎、有序”的策略，综合考虑土地价格、收益空间和开发风险，综合利用多种方式获取地价合理、投资回报好的项目。因而，万科在2009末房地产企业土地储备排行榜中未进入前十位。目前万科持有土地资源基本满足未来两到三年的开发需要，符合公司一贯经营策略，可以支撑公司的持续发展。

公司预计2010年新开工面积855万平方米，较09年开工面积增长52.5%。受开工前的相关手续办理及准备工作的实际进度影响，部分原预计在09年底开工的项目推迟到10年一季度开工，公司09年的实际开工面积略低于中期调整后的计划，2010年的计划开工面积相应有所增加。同时，由于近年来新开工项目中装修房比例持续上升，在基本实现全装修、装修房比例趋于稳定之前，整体竣工时点相对开工时点、销售时点将有所延后，预计2010年竣工面积504万平方米，较09年有所下降。考虑到09年末已售待结算资源的盈利水平明显提升，公司2010年净利润的增长并不会因此受到重大影响。公司将根据市场销售情况合理调节开发节奏，保持健康的库存状况。

2010年一季报显示，公司实现营业收入75.0亿元，同比下降8.1%；实现净利润11.27亿元，同比增长46.54%；每股收益0.10元，同比增长42.86%。截止发稿时，万科A午盘报收于7.15元/股，上涨2.44%。

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