主题：保利地产净负债率大升多盘促销 或资金缺口显现

　　5月至7月，保利地产数个新项目推出，低调调低了价格，最终在上半年实现了217亿的销售额。这在一定程度上掩饰了公司百亿融资未成的尴尬，缓解了去年以来600多亿的新增土地储备带来的资金紧张。下半年，保利仍将面对宏观调控的收紧，以及由此带来的回款压力，如果销售不畅，保利将面临百亿以上的资金缺口。

　　降价促销

　　7月8日，保利地产发布公告称，公司1月-6月实现销售额217.55亿元，同比增长3.33%；销售面积267.09万平方米，同比增长5.81%。其中6月份实现销售额63.44亿元，销售面积68.96万平方米。

　　217亿的销售额，占保利全年销售计划500亿的43%，“去年的销售额为430亿元，今年预定同比增长20%~30%，也就是500亿元左右”，保利地产副总经理胡在新表示，下半年保利地产有近400亿元的货量，完成年度任务没有问题。

　　在价格策略上，调控出台后保利放下了之前高调“不降价”的架子，暗中调低了各地项目的价格。

　　6月27日，保利位于北京大兴黄村的新盘茉莉公馆开盘，当日才公开价格为16000元/平米，远低于周边的绿地西斯莱公馆的18500元/平米，因此得到购房人热捧，662套房源所剩无几。

　　7月3日，长春保利·百合香湾首次开盘共推出800余套房源，由于口头承诺的价格较低，吸引了千余人前往摇号。

　　近日，位于广州金沙洲的保利春天里将推出二期近270套单位，现接受VIP登记，可获5000元优惠，销售人员表示开盘还有更多优惠。

　　净负债率大升

　　虽然业绩还算良好，但近年来保利的表现屡屡与“激进”挂钩，保利的资金状况，也一直备受质疑。

　　2009年保利地产在全国9个城市创造了11个地王，新增土地储备1338万平方米，斥资高达460亿，而在全年销售金额只有430亿元的情况下，其2009年的现金流呈现负值。

　　2010年1-6月份保利继续大手笔拿地，累积获取土地储备约519万平米，需付地价205.7亿元，几乎与其上半年217.55亿元的销售收入持平。

　　受调控政策影响，保利地产现金流出加快，资产负债率上升。截至2010年一季报账面现金138.7亿元，净负债率为65.59%，较年初的19.77%大幅上升，资产负债率为74.95%。公司一季度末每股现金流为-0.39元，每股经营现金流为-4.27元。一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金的比重由2009年末的26%大幅上升至46%。

　　瑞银近日研究报告指出，本来截至2009年底，保利拥有现金152亿，285亿元贷款，净杠杆比率49%。不过由于大举补充土地储备，公司2010年第一季度的净杠杆比例迅速上升至86%。

　　对此胡在新表示，公司已经把原来的一些短期贷款调整成长期贷款；在安排年度资金计划的时候已经做了预留，包括地价款和在建工程款；去年已经支付了大量地价款，今年土地出让金的支付压力很小。

　　中投证券分析师李少明指出，保利6月无新增住宅项目，公司拿地明显放缓。

　　值得一提的是，3月19日，保利地产宣布，将向保利大股东在内的不超过10名特定对象增发不超过7亿股，募资不超过96亿元开发13个地产项目，但时至今日，地产融资通道紧闭，包括万科等在内的融资方案均被搁置。“目前暂时看不到融资放行的可能性，”一位接近保利的券商人士坦言，其他已公布增发预案的地产公司，年内可能都将无法实施增发方案。



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