主题：保利地产:和者筑善勾勒城市精品战略



　　2009年,保利地产全年实现签约面积526.69万平方米,同比增长131.08%；实现签约金额433.82亿元,同比增长141.38%,市场占有率提升到1.3%。
通过资产经营和资本经营,公司总资产已近900亿,公司2007年提出的2010年总资产超千亿的目标已然在望,保利地产自2002年开始精心布局的战略组合已全面进入收获期。

　　2010年1月,保利地产公布其酝酿已久的品牌升位计划,同时发布了未来数年的发展规划。伴随“和者筑善”理念的重磅推出,保利地产完成了从关注产品和业主生活层面向更深广的企业社会责任、企业使命、企业文化和价值观的层面的延展。

　　据保利地产今年初公布的品牌升位计划及未来数年的发展规划,将在坚持“三个为主,两个结合”的经营战略外,特别提出要加强“扩大经营规模与提高开发效益相结合”,通过规模化经营与精细化运作保证利润的持续增长。

　　进军商业地产蓝海

　　保利地产近年来增长规模不断加速,以中高端精品住宅为主,以城市地标性商用物业为辅的产品开发战略,为其销售业绩连年大幅增长提供了保证。通过一系列涉及商业办公、购物中心、会展、酒店等多种物业形态的成功开发,走综合型地产的发展方向。其住宅类物业投资与经营性物业投资的比例控制在7:3左右。保利地产董事长宋广菊这样描述商业物业的价值:“国际大型地产公司的发展,到后期都是持有一定的优质商业物业,这样住宅的销售可以加速资金的回笼,而商业物业的持有则是一种稳定的发展,对公司抗风险有一定的好处。”

　　目前,保利地产形成了重点打造城市地标,全面发展涵盖商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院、高端体育休闲等多元化优质商用物业的规模化经营格局,获取保证企业未来可持续发展的长期稳定收益。保利的目标是到2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%,并持有部分核心地段的高品质物业。

　　重视旧城改造商机

　　随着土地市场的竞争日益激烈,保利地产认为,在核心区域获取优质项目的难度越来越大,公司将充分发挥自身资源优势,采用多渠道、多方式,积极灵活地寻求有成本优势、符合公司区域和产品定位的项目,在持续参与公开招拍挂市场的同时也通过合作开发、收购兼并、一级开发等方式获取项目。

　　面对未来市场需求的发展方向,保利地产表示将关注各城市发展不平衡而形成的投资机会,新形势下城市化进程中大城市郊区化及城市群接连产生的投资机会以及各城市加快“三旧”改造的机会。在关注刚性需求的同时,积极关注国民经济发展和社会结构变化带来的改善性居住需求、休闲型居住需求和养老型需求,研究养老地产、旅游地产,发展高端住宅物业。

　　抢占广州商用物业高地

　　2009年,保利地产新增土地储备超过1200万平方米,获得了大量中心城市优质土地资源。保利地产去年新增的土储体现出两大特点:第一,土地储备大部分处于高含金量的中心城市；第二,大体量项目、商住综合体项目比例显著增多,这对企业开发水平和项目运作能力要求较高,保利地产经过多年积淀形成的“一专多能”综合开发能力的优势得以显现。在保利当年新增的诸多项目地块中,尤其以琶洲城中村改造项目地块引人注目。

　　作为总部设置琶洲的保利地产,在琶洲已拥有广州保利国际广场、广州保利世贸中心等物业。可以说,保利在琶洲的长时间经营、多个项目的开发经验,使得保利对于此番琶洲城中村改造项目有着无可比拟的先天优势。保利地产大军布局琶洲商业圈,显示其自身商业地产战略的长远规划。

　　■推货信息

　　保利春天里 (论坛 新闻)二期正在登记

　　2010年开售的全新楼盘保利春天里二期自诚意登记以来,成为城市年轻白领精英的最爱。项目虽以小户型单位为主,却享有标杆级别墅生活样板:1.8容积率低密度社区,9-11层小高层,户户南北向,超过9成的实用率。

　　据悉,春天里样板房已经开放。在春天里样板房的打造上,开发商精心设计,为年轻的客户群体创造出或温馨甜蜜、或时尚现代的居家体验。值得推荐的是为追求时尚和实用打造的“2+1”园景单位,约84平方米精致空间,设计有270°观景大飘窗,保证了正南正北的最佳朝向,方正实用,实用率超过91%。

　　据了解,保利春天里二期70-115平方米的二房和三房单位将于近期推出市场,产品仅有最后的200多套,目前正在接受开盘前的VIP诚意登记。

　　体育引爆楼市,美林湖别墅创营销神话

　　从三月中旬至今,美林湖国际社区 (论坛 新闻 视频)瞬间发力,狂销六亿多元,成为广州别墅市场今年迄今最大的亮点之一。尽管近期因政府调控政策陆续出台而导致楼市整体成交量下跌,但美林湖别墅价格仍然坚挺,旺销势头不减,“美林湖效应”甚至还顺势带动了邻近楼盘的销售,搅热了整个空港经济圈的别墅市场。

　　对此,美林湖认为,房子建得好,还有一个优秀的销售团队。

　　推售“体育冠军邨”

　　春节过后,现任广东省休闲体育基地管理委员会主任、美林湖国际社区副总经理、美林基业集团营销副总监的刘杨向美林基业集团董事会提出打造美林湖“体育冠军邨”,请一批功勋运动员入住美林湖别墅的大胆设想。刘杨主动请缨,立下“一个月内保证销售一亿,争取销售两亿”的军令状。

　　作为广东省休闲体育基地的统帅,刘杨在策划组织各类圈层活动中积累了大量的准客户资源。就这样,刘杨统率六人销售小组在3月14日“体育冠军邨”开售当天即成交了17栋别墅。紧跟着,一批奥运冠军、世界冠军、亚运冠军和全国冠军相继在美林湖买了别墅,一周内销售额超过一亿,半个月内销售额超过三亿,刷新了美林湖销售纪录。“体育冠军邨”在不到半月内彻底落实了。

　　扩大战果,“五一”前销售总额超六亿

　　“体育冠军邨”初战告捷,刘杨再次定下在“五一”前销售总额超六亿的目标。在“和体育冠军为邻,打造健康休闲生活”的口号下,一大批体育行业人士、体育院校专家、体育产业老板、以及各行业喜爱体育的成功人士争先在美林湖购房、置业,最高一天销售了38栋别墅,甚至在清明节当天都卖出了13栋别墅,打破了广东人传统观念里清明不买楼的禁忌。

　　“体育冠军邨”的热销,也带动了美林湖其他销售小组的销量。飞行员、医生、金融家、公职人员、离退休老领导和专家教授等都相继入住美林湖。仅用一个多月的时间超额完成了六亿的销售目标,创造了美林湖销售神话。

　　看好山前大道发展趋势

　　在广州周边东南西北四大区域里,刘杨最看好花都的别墅发展潜力,他预料山前大道将发展成广州的中央别墅区。这里集中了全广州50%以上的别墅供应量,不断有实力的发展商看好这一板块并加入进来,除了美林基业集团外,还有新鸿基、万科、绿城、碧桂园、合景泰富、元邦等等地产商都锁定了山前大道来开发别墅项目,这肯定会提高山前大道别墅的开发水平和产品品质。

　　刘杨还表示,以前山前大道就有“别墅一条街”的俗称,现在更加是成行成市,板块日益成熟,价值也日益提升。

　　■记者手记

　　卖楼卖出高境界

　　一般人卖楼,销售人员请客户吃饭是常见的事情。然而在美林湖却反过来了,住这里的体育冠军业主们,争着要请刘杨及销售人员吃饭。

　　原来这个“体育冠军邨”可不仅仅是一个简单的别墅组团,必须要具备全国体育冠军以上资格才可以选购,光有钱也买不到,而且它还与广东省休闲体育基地密切合作,基地完善的体育配套、丰富的体育活动和各类政策对入住的体育冠军在体育交流、培训、比赛和退役后就业等方面有一系列的、全方位的支持,入住美林湖对他们来说是一件便利的事情。

　　琶洲村项目创新广州“旧改”模式

　　去年10月,保利以1.42亿元的低价拿下广州市琶洲地区4块城中村用地“旧城改造”项目,总建筑面积达104万平方米。将城中村的改造项目“整体打包”交给开发商操作,是广州市政府在旧城改造项目上的第一次试水。

　　与之前猎德村改造的“大拆大建”不同,此次琶洲村改造将考虑采取分区域逐步推进的方式进行。有关专家表示,尽管“分片拆建”的改造模式速度较慢,但受房地产市场影响较少,这种改造模式可以使改造过程更加平稳。

　　按照规划,琶洲村总建筑面积185万平方米,分为13块地,保利取得了其中4块,建筑面积约104万平方米。保利琶洲项目“分片拆建”的模式,无论是对于保利地产还是广州市政府,这似乎都是一个双赢的结局。

　　商用物业

　　利通广场封顶明年运营

　　亚太地区又一“超300米”的标志性建筑面世。7月28日,位于广州珠江新城中轴线北入口、高303米的国际超甲级写字楼———利通广场进行了主体结构封顶,预计将于明年正式投入使用。

　　在封顶仪式上,利通宣布将与全球知名的全程资产服务及物管专家世邦魏理仕、世界500强餐饮服务机构、世界知名的遮阳产品提供商荷兰亨特集团、360度品牌管家奥美整合行销传播集团合作,携手打造具备全方位服务的顶级办公物业。

　　据悉,利通广场将采用十大环保节能科技,从细处着手,为更多的低碳办公企业提供良好的环境,更有效阻挡阳光照射,降低室内自然温度的遮阳节能系统,大幅降低中央空调用电量。高效节能的VAV中央空调系统,更是能够自动控制室内二氧化碳的浓度以达到人体舒适的效果。绿色建筑和可持续发展社区设计咨询机构美国EMSI公司的咨询服务,将进一步确保利通广场为入驻企业提供绿色人性化办公空间的承诺。在软件配套方面,世邦魏理仕及世界500强餐饮服务机构等将在项目落成后陆续入驻,为其中办公的人们提供最健康的餐饮及专业贴心的物业管理服务,助力其成为广州顶级商务平台。

　　番禺开启国际新媒体创意时代

　　7月24日晚,“中英创意互动新媒体之夜”在广州最大的创意园海伦创意城举行。据介绍,如此大规模创意盛会在番禺还是首次举行。作为中国最大的白领聚集地,番禺定位为广州的第四商圈,火车南站、亚运村 (论坛 新闻)加速了番禺商业圈的形成。而地铁、高速路等也拉近了与广州中心的距离,目前,越来越多的创意行业落户番禺,除了区域的发展前景以及腾笼换鸟政策的引导,优惠的政策以及自然环境,也是重要的诱因。

　　海伦创意城提出的“让工作就像度假一样”的理念获得了专家的认同,表示这也是创意行业与其他传统行业的区别之一。

　　据介绍,海伦创意城是海伦堡地产集团的第一个创意产业园区项目,项目占地面积逾17万平方米,总建筑面积近50万平方米,总投资30多亿人民币,共分为四大功能组团:创意设计组团、创新科技组团、信息产业组团、创新娱乐组团,建成后,将可容纳1000～1500个创意企业,提供约3万个就业岗位。其中目前正在招商的一期创意设计组团———1号楼“梦工场”,户型由120-6000平方米不等,主力户型为200-500平方米的创意复式办公区。目前,已有近百家企业进驻或已达成进驻意向。

　　达镖国际中心 (论坛 新闻)外立面展现

　　位于城市主干道江南大道与昌岗路交界的达镖国际中心,是集超甲级写字楼、白金国际公寓、大型购物中心及精品酒店于一体的复合型商业项目。项目负一层与负三层分别与地铁连接并设有独立的出入口,该地铁站预计于9月28日开通运营,届时出行交通将更便利,有助提升办公效率。

　　达镖国际中心已于2009年12月封顶,目前已基本完成的外立面工程,预计整个项目将于亚运前全部完工。项目的超甲级写字楼、白金国际公寓现正销售中,其中写字楼均价18000元/平方米,带基本装修出售,满足一般企业直接进驻办公的需求,公寓全部为40层以上的超高层单位,均价26000元/平方米,附带价值3000元/平方米的豪华装修,并赠送全屋家私及家电,现时这部分单位发展商将向业主承租三年,发展商将用作品牌酒店经营,业主在这三年期间可获得购买单位总售价约18%作为固定的收益回报。

　　据了解,由于该项目为商业性质,因此除写字楼外,公寓亦是可以办理工商营业执照的,大大满足客户对居住与办公的需求。


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