主题：万科A 维持“推荐”评级


　　事件描述与点评
　　万科今日发布2010年中期报告，其主要内容为：
　　2010年上半年实现营业收入167.66亿元，同比下降23.12%；实现营业利润41.18亿，同比下降1.73%；实现归属上市公司股东净利润28.12亿元，同比增长11.41%。每股收益0.26元。
　　中报点评要点：
　　公司营业收入同比下降的原因是上半年竣工计划只完成全年计划的25.4%，由此造成了上半年结算面积只有150.5万平米，同比下降39.4%。下半年公司大部分项目将集中竣工，随着这些项目陆续竣工并转入结算，公司全年将实现增长。归属母公司净利润实现增长的主要原因在于公司上半年毛利率得到了大幅度提升，这与我们之前的预测是一致的，预计全年毛利率能在38%左右。公司在费用控制方面依旧较为出色，费用绝对数方面与去年同期持平，我们预计全年的期间费用率在7%左右。另外存货跌价准备方面继续冲回两个项目，分别是南京金域蓝湾项目和成都海悦汇城项目。剩余2个计提减值准备项目成都金色领域和福州金域榕郡的计提金额维持不变。
　　公司在上半年累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，销售金额同比增长19.5%。在与同行的对比中，万科的同比增长速度是最高的。这与去年万科基数较低有关系，但是也充分体现公司销售稳健的风格。
　　上半年公司结算的资源量不多，公司的已售未结资源大幅增长。期末公司有530万平方米已销售资源未参与本期结算，合同金额合计约573亿元。按期末预收账款来算的话为453.85亿元，这部分锁定EPS为0.65左右，根据预收账款的结构来看，这部分结转大部分在下半年。
　　公司在去年并没有激进的拿地为今年强势拿地打下了基础。公司上半年新增项目大多仍位于房价、地价上涨较少的二、三线城市，累计新增项目38个，对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计893万平方米。新增项目的平均楼面地价在2300元左右，维持在较低的水平。也符合我们年报对万科的判断，二三线舞步渐起，开始进入分享期。尽管公司报告说明10年的新开工计划已经考虑到市场调整的可能性，暂无需考虑对新开工计划进行调整。但根据我们的了解，目前公司新开工远远超出公司年初计划的855万平米，万科看好后市态度已明了。
　　在目前行业调整时期，万科的表现要比行业内所有企业都优秀，期末的预收账款增速创出新高，这是不多见的。
　　所有一切得益于公司去年以来对即将调整的市场有着提前的准备，同样也来自于公司一贯专业风格。我们预计公司10、11年EPS分别为0.63、0.75，对应目前股价的PE分别为12.66、10.55倍，维持"推荐"评级。

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