主题：东方证券：维持万科A增持评级

东方证券认为，万科A上半年销售业绩堪称完美，在市场疲态显现的情况下屡创佳绩。上调公司目标价至10元，维持“增持”评级。

东方证券8月10日研究报告中指出，销售业绩堪称完美：截至7月末，万 科A (000002：0，0，↓0)共销售面积396 万平米，销售金额452 亿，较去年同期分别下降3%和上升26%。根据中房信发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》来看，公司上半年销售额分别是排名第2、第10 和第20 名企业的1.7 倍、3.4 倍和6.5 倍，明显高于去年全年1.2 倍、3.0 倍和4.8 倍的水平，可以看出，公司在2010 年再次拉开了与其余一线房企之间的差距。截至6 月末，公司预收款余额达到454亿，较年初增加87 亿，良好的销售给公司未来业绩提供了保障。

上半年市场极为特殊，一方面在政策高压下，4 月中旬市场观望氛围就开始加重；另一方面，由于大部分房企准备不充分，整个上半年市场一直维持供应偏少状态。所以，敏锐的市场敏感度和合理的项目进度安排是公司取得销售业绩瞩目的关键。积极补充土地资源：上半年公司在土地市场上也有所发力，截至7 月末，公司已获取项目42 个，权益建面1046 万平米，公司需支付地价款228亿。其中新增权益建面已超过去年全年1006 万平米水平，公司所需支付土地款也与去年全年241 亿基本持平。“国10 条”新政出台后，虽然土地拍卖底价还未见有明显调整，但土地成交溢价率已显著降低，给公司提供了低位扩张的机会。

上调盈利预测：假定房价涨跌幅=0%，贴现率=10%，得出公司10年末NAV 为8.17 元/股，P/NAV=0.97。公司目前NAV所隐含的房价跌幅为2%。鉴于公司上半年的完美表现，上调公司盈利预测，调整后公司10-12年预测EPS 分别为0.66 元、0.89 元和1.07 元，对应PE 分别为12X、9X和7X。按2010 年15XPE 测算，上调公司目标价至10 元，维持“增持”评级。


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