主题：北京十大房企陷囤地风波 潘石屹：养鸡不如倒蛋

北京十大房企陷囤地风波 潘石屹：养鸡不如倒蛋
www.eastmoney.com2010年08月12日 06:18王营 赖大臣北京商报
手机免费访问 eastmoney.cn|字体：大中小|我有话说 查看评论(0) 　　日前，一则“国土部出炉1457宗闲置土地黑名单”的新闻引人关注。不过，很快便出现了“辟谣”的声音。

　　业内人士认为，“土地闲置”的现象已不是新闻。而此则消息之所以会引发热议，最主要的原因是如此规模的闲置土地如果是真的，将会对当前正处于博弈当中的房地产走向产生影响；也是对国家调控房地产决心的考验，给仍在遭受高房价煎熬的百姓多了一份期待。

千亿资金正流向什么股？ 每日最新资金热点揭秘！ 今日出现的超级大买单！ 下一个热点板块会是谁？ 　　近日，房地产人士潘石屹公开称，造成土地闲置的主要原因来自开发商。开发商主要借用大量的土地储备增加市值。

　　北京囤地均价仅为895元/平方米

　　继泛海建设、新世界等房企卷入囤地风波之后，该事件又在近日进一步升级。

　　8月10日，房产披露了“1457宗闲置土地黑名单”。该名单共分为两张表格，一份是因政府原因造成的闲置土地共849宗，一份是因企业原因造成的闲置土地，涉及608宗地块，多家知名上市房企、国企、央企涉嫌“坐地升值”。

　　在北京的闲置土地名单中，记者发现了10家上市公司的身影，除了此前曾经报道过的泛海国际、华润和新世界外，还包括金隅集团、金融街、中关村和中国石油等。据房产统计，这10家上市公司共拥有29宗近102万平方米土地，平均地价为895元/平方米，土地闲置时间都在3-5年左右，已经超过了国务院规定的“两年不开发被无偿收回”的时间期限。

　　该名单显示，囤地时间最长的为北京金隅嘉业房地产开发公司宝华东里小2#住宅楼。该地块合同签订时间为2002年4月26日，约定竣工时间为2004年5月31日。金隅嘉业负责人表示，长期未开发主要是由于拆迁问题，目前该楼依然有居民未搬走。

　　不过，经过长达8年的漫长拆迁，该地块楼面价已经翻了6倍。房产提供的数据显示，这两块土地面积约为5000平方米，合同价款为2075万元，相当于地价仅为4150元/平方米，而如果按普通住宅小区容积率2.5计算，楼面价仅为1660元/平方米。而目前，当地的二手房价格已经达到了2.5万-2.9万元/平方米。

　　而另一中石油子公司所属地块闲置5年，地价也翻了5倍。数据显示，该地块于2005年3月取得，原计划在2007年底竣工，地价为4271.5元/平方米，目前已经闲置了5年，2010年5月8日，中石油挂牌出让都市圣景100%股权及6400万余元债权，挂牌价格1.26亿元。这个闲置了5年的项目，在5年间翻了近5倍。

　　按国土部相关规定，在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

　　囤地令开发商资产升值

　　“房地产开发商有一个土地银行的概念，土地储备越多，公司价值和上市市值就越高。”就国土部近期曝光1457宗闲置土地，SOHO中国总裁潘石屹在今日的网聊中，再次力挺清理囤地的观点，建议国土部迅速处理这些闲置土地。

　　他认为，闲置土地有“四害”：一是造成资源浪费；二是导致房价上涨；三是法律尊严难以得到维护；四是造成房地产市场扭曲。“建房子的不如倒地的更赚钱”，“养鸡的不如倒蛋的”。

　　特别令他惊讶的是，这些闲置土地的价格非常低，接近1亿平方米的土地，合同价款只有256亿元。如果容积率为1的话，楼面地价只有256元/平方米。

　　在他看来，造成土地闲置的主要原因来自开发商。

　　“土地的迅速升值，让囤地的开发商有利可图。他们可以等到土地升值后再开发或者转让。房地产商有囤地的利益驱动。”潘石屹说。

　　在资本市场中，对于房地产开发商有一个土地银行的概念。土地储备越多，公司价值和上市市值就越高，因为衡量房地产公司的价值，不光有利润指标，还有NAV估值法。这鼓励上市和即将上市的房地产公司大量增加土地储备，但也有一部分土地在没有开发技术和资金的开发商手中倒卖(转让)或者土地抵押担保过程中，出现很多扯皮的官司，法律关系不清楚，导致这些土地无法开发，因为谁也不愿意在法律关系不清楚的土地上投入资金建房子，于是土地就一直这样闲置着。

　　除了上述因素外，也有一部分是地方政府的原因，如规划的修改，需要在土地上增加市政道路等等，这些土地往往一拖就是几年，造成巨大的浪费。这次处理闲置土地，对地方政府也是一种压力，可以促使相关部门工作更有效一些，避免土地闲置造成更大的浪费。

　　被媒体曝光的囤地大户泛海建设，在8月3日开盘前发布紧急停牌公告。据了解，泛海建设旗下子公司在北京东风乡拿下的多宗地块至今未开发，涉嫌囤地，面临被国家无偿收回的风险。据了解，涉嫌捂地的地块原定的开工时间为2005年2月27日，而约定竣工时间为2007年5月30日，但是目前该地块依旧杂草一片。

　　面对媒体公布的囤地情况，泛海建设随即发布公告称，上述4块地的建设用地面积30.57万平方米，规划总建筑面积87.31万平方米。4块地未能按原计划开工建设，主要是因为项目功能、规划调整所致，其中包括奥运会因素。

　　业内人士认为，由于闲置土地会影响上市公司的现有资产计提减值损失，会直接影响上市公司的损益。而有的时候，如果该闲置土地不被发现，管理层一般不会主动计提。


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