主题：万科A：跨越管理瓶颈 进入新一轮上升通道


　　我们刚刚发表的万科中报点评，坚信“公司经过近年的磨砺，盈利能力进入新的增长通道，万科再现王者风范”与公司介绍“已跨越管理瓶颈，进入新一轮上升通道”的情况不谋而合。在行业调整中，我们认为万科将获得更多的发展机遇。

　　我国已进入购房年龄人群高峰期，住房需求旺盛。行业从15-20年的角度看没有问题，政府加大保障房的调整力度市场会有更好的发展空间。行业长期成长非常明朗，管理层对行业非常看好。二线城市发展机会多，市场容量不会有问题。

　　实现行业平稳发展的长效机制是利用十二五规划明确城镇人均居住面积，确定商品住宅和保障性住房的面积，相应确定土地供应计划和融资安排。

　　三套房应严格执行下去，期望政策稳定是最大的利好，不期望松动。房产税对调整居住用房影响不大。媒体所称1.9亿平米待销售面积中0.8亿是非住宅，仅有1.1亿住宅，仅够2个月的销售，正常合理的数据。9、10月份供应量将大增，价格涨幅过多的城市会下跌较多。

　　公司积极参与保障房建设，曾做过157万平米保障房，今年开工目标100万平米，未来将逐步提高。将把它当做业务来自做，而不是公益。

　　对于调控，万科顺势而为，应对能力大于预测能力。6至8月份公司销售面积大幅增加是早已做好供应的准备。拿地讲究策略，把握节奏，希望在行业调整中在一二线城市获取等多资源。发展策略仍然是普通住宅为主，不回避商业，住宅有足够的市场空间。今年投资计划暂时没有调整。

　　万科已跨越销售额500亿的管理瓶颈，已完成增长所需要的管理平台的基本搭建，开始踏上新一轮3-5年的上升通道。ROE15%是及格线，18%是努力的目标。总部8月份“瘦身”完成，负责研究发展战略、区域发展和高铁时代的发展问题等等，管理平台的搭建和其他领域的风险控制正在提升公司的盈利能力。调控以来市场投资需求急剧下降，但公司投资回报反而上升，更加关注净资产回报率，没有因为融资收紧而放缓投资，通过和地主合作、和有钱人合作，减少融资不足的问题。

　　管理层激励问题是致命的问题，正在研究可接受的方案，还没到制定方案的阶段。

　　维持对公司10-12年EPS0.69、0.79和1.03元的预期，维持“推荐”评级。



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