主题：房地产：超过20万亿的浩大博弈

　7月2日以来，A股上演了一波估值修复行情。到本周一，上证指数涨幅达14.74%。同期，深成指涨幅为24.81%。而万科A股在7月1日创下6.65元最低价，本周一以8.89元收盘，涨幅达33.68%。很显然，以万科A为代表的房地产股扮演了7月以来修复性反弹的急先锋。由于房地产越来越强的“金融属性”，房地产指数未来还将成为两市的风向标。

　　如果说房地产股是绝地反击的话，那么，房价的下跌只是刚刚开始。8月10日，国家统计局发布报告，7月份全国70个大中城市房价同比上涨10.3%，涨幅比上月缩小1.1个百分点，环比持平。8月13日，北京市统计局发布《1~7月北京市房地产市场运行情况数据》显示，北京四环至五环的期房价格已连续三个月下跌。

　　地产股的红火，来自于投资者对于房地产政策的利好预期。大家普遍一厢情愿地认为，最坏的时期已经过去，更严厉的打压政策不会出台。近日，中房协副会长朱中称，中国房地产业协会已多次“上书”，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。此言一出，立即招来网友的炮轰。

　　这是一场浩大而复杂的博弈。博弈者包括房地产业界、房地产股票投资者、炒房客、自住购房者（已购的和待购的）、中介、金融业和管理层等，其间利益关系纵横交错。当前房地产市场，可以用“胶着”一词来形容。自4月17 日“ 新国十条”出台算起，房产“新政”实施超过120余日，楼市表现跟以前历次调控大棒刚落下时并无二致，呈现出量跌价滞的局面。




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　最近一轮上涨接近18个月，一线城市平均涨幅大致超过50%。而这波下跌，时间不长，跌幅也不大，业界就表示出极大的担忧。人们不解，是因为房地产业关乎到国民经济整体走势，还是众多房地产商游说的结果？

　　早前，中国银监会已要求银行开始新一轮压力测试，内容包括住房价格下跌50%~60%的情况下可能对银行产生的影响。

　　所谓的压力测试指在极端情况下银行是否能经受得起这种突变。房价下跌程度与宏观政策有关，也与消费者、房地产商心理承受力相关。股市中，买涨不买跌，一跌就急抛的投资方式与房地产业极为相似。倘若房价下跌超过三成，由于心理、惯性等原因，短期内跌一半不是完全没有可能的。

　　银行信贷是房地产开发和居民购房的主要资金来源。目前房地产贷款余额占各项贷款的比重已达20%左右，央行数据显示，3月末，全部金融机构有高达9万亿元的房地产贷款。不仅如此，国土资源部公布数据显示，截至2009年末，全国84个城市土地抵押面积21.7万公顷，抵押贷款约2.5万亿元。刘明康称，与房地产相关的贷款有20万亿元，这一数字相当于2009年GDP总量的60%。

假如房价下跌60%，几乎所有的商业银行都会受到致命的打击，形成大量的不良贷款是必然的，尤其是在2009年房价上涨中放贷最猛的银行最先受到威胁。假如房价下跌60%，在2009年购买房子的部分业主，也将面临抵押贷款资不抵债的“窘境”，银行面临断供风险。假如房价下跌60%，以通过划拨土地、股权、规费、国债等资产，设立起的8221家地方政府投融资平台公司，将面临破产风险。截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元。

　　从较早的一次压力测试结果看，大部分银行只能承受房价30%下跌，利率上升108个基点的动荡，那时，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%。

　　8月11日，国家统计局公布，7月份 CPI同比上涨3.3%，其中房租同比上涨7.6%，食品同比上涨6.8%。住房销售量下降，房租不断攀升表明，大量的购买力是被动积压的。这些需求在长期积累，一旦爆发，市场的供不应求就会引起房价的再次上涨。

　　政府正在陷于两难，面临大量的购房需求，居高不下的房价，不得不调控，房价过高也会带来人民币升值预期的压力，但调控的举措、力度又影响诸多，毕竟，房地产业支撑着大量的劳动力就业问题，维系着上下游大量企业运营命脉。

　　眼下，众多博弈者在僵持着，而管理层则在等待前期政策结果的进一步明朗。未来的调控政策是严还是松尚无定论。