主题：房地产行业：靴子落水 维持时间换空间判断

　　事件：

　　国务院网站以及官方主流媒体以新闻形式披露《国家有关部委近日分别出台措施遏制部分城市房价过快上涨》。该政策不同于其他市场传闻，来源可靠，内容具体，体现中央政府对房地产市场的进一步调控的政策指向。

　　投资要点：

　　从时间点上看，调控政策的收紧略早于我们的预期。说明中央对于降低房价、改善民生的迫切决心要高于预期。在九月份各地房地产市场开始相继回暖，价格显现上升趋势雏形的背景下，中央已经决定不再对十月份楼市进行观察，及时出台政策。当然，本次调控政策的逻辑仍然处于 “市场越好，政策越紧”逻辑之中。

　　从政策内容上看，本次出台的政策基本是以原有政策的继续收紧为主。相机而动的政策趋势非常明显。我们不能够简单判断靴子已经落地，调控的靴子可能正处于缓慢下沉的过程中。

　　购房信贷政策的进一步收紧将严厉打击住房需求，但政策的效果将主要体现在房地产市场的成交量上，对价格的影响较为滞后。而促供应的政策成为新的政策强调点，该强调点对于形成有效供应，平衡供求关系，压低房价具有作用。在房产税政策方面，房产税在小范围进行试点的可能性加大，但政策影响可能会低于原有预期。

　　政策进一步收紧没有改变我们对于房地产市场以时间换空间的基本判断。因为我们的基本逻辑是：供应不足造成房价过高，而压低需求仅能够解决短时间内的房价问题，最终的房价下跌出现在供应大量累积的基础上。维持2011年上半年房地产市场受供应压力，开始价格全面调整的判断。短期房地产市场数据可能会受政策倒逼效应有所冲高，但不影响房地产市场中期调整的走势。

　　房地产公司股价盯住成交量的逻辑合理，但是对于价跌量升的预期不应过高。价跌量升的房地产市场走势持续会非常短暂。中期时间段内地产板块全面走强的可能性不大，地产股的走势将强烈依赖未来销售业绩而发生分化。


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