主题：万科看空第四季度

　万科今年前九个月累计实现销售金额714.2亿元，同比增长54.7%，已超过2009年全年634亿元。

　　观点地产网 周静怡 万科董事长王石去年底的那句“销售有20%-30%的增长”，一直为业界对万科最大的质疑。如今看来，万科的800亿目标已是近在咫尺。


　　原计划10月8日公布9月销售简报的万科，将公布时间推迟至10月10日。根据公告披露，万科的单月销售再一次创下历史新高。不仅如此，万科前三季度的累积销售，已经超越了楼市极为火爆的2009年的634亿元。

　　市场节奏

　　万科九月份销售情况显示，继八月销售冲破百亿，达到119.9亿元之后，万科九月销售再创历史新高，实现销售金额142.1亿元，较去年同期上升160.1%。

　　至此，万科今年前九个月累计实现销售金额714.2亿元，同比增长54.7%，已超过2009年全年634亿元。

　　在半年之前，414新政刚出台不久，万科彼时公布的4月销售仅为78亿元，而综合首四月，万科累计销售金额228.9亿元。随着调控政策对市场的影响日益明显，万科业绩的增长放缓了脚步。

　　当时有研究报告表示不甚乐观，分析称：“销售额同比下降的情形在年内什么时点出现目前尚难预料，但万科若要与09年的634亿销售持平甚至超越，有一定的难度”。

　　甚至连万科高管也对后市表现出并不乐观的态度，其表示：“从现在看来，对下半年楼市，我们不持有乐观的态度。下半年我们预计房屋销售速度会减慢。现在政策出来后，销售速度下跌，成交量下跌，房价下跌是很正常的事。”

　　随后，万科采用随行就市的态度，合理的定价让万科迅速找回感觉，月度销售扶摇直上。

　　在九月销售继续保持八月的破百亿势头后，万科董秘谭华杰表示，九月份万科的推盘节奏稳定，继续保持在较高的水平；另一方面，万科推出的产品仍以中小户型普通住宅为主，9月份万科的销售中，90平米以下占比57%，144平米以下占比89%。

　　然则随着9月末，新一轮调控的登台，谭华杰亦承认，新政将会对市场产生显著影响。

　　谭华杰透露，从深圳万科主要在售项目十一期间的来访量看，比去年同期下降了四成左右，政策变动的影响已经十分明显。位于深圳龙岗的金色半山项目，在9月节假日期间的平均日来访量可达到160-200批，而十一期间则下降到仅100批左右。

　　谭华杰预计，四季度市场整体销售速度可能明显放缓。但万科全年推盘的最高峰已过，后续销售压力不大。

　　据了解，今年前三季度，万科推盘节奏早于市场整体，销售速度也快于市场整体，这一方面使得万科避开了市场的推盘高峰，也减少了公司后期推盘的压力，使全年销售受市场变化的影响较小。

　　继续拿地

　　公告显示，万科九月新增项目七个，对应万科权益的规划建筑面积为94.3万平方米，楼面均价约2470元，仍然保持在较低水平。

　　该七个项目位于东莞、佛山、北京、河北廊坊香河、唐山、烟台等地，万科需支付的地价合计约为23.3亿元。

　　其中位于烟台福山高新区的中联物流项目，则是万科是继2009年12月芝罘岛拿地后，再次布局烟台。而万科在烟台的首个项目海云台已经推出市场。

　　自去年以来，万科在新增项目方面一直比较谨慎，所获得的项目大多数位于房价、地价上涨较少的二三线城市，其中一些项目已经在今年实现销售。


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