主题：万科Ａ 销售强势 投资以稳为主

　　事件：2010年9月份公司实现销售面积113.6万平方米，销售金额142.1亿元，分别比09年同期增长111.5%和160.1%。2010年1~9月份，公司累计实现销售面积601.1万平方米，销售金额714.2亿元。2010年8月份销售简报披露以来公司新增加项目7个。
　　从销售规模上，公司的销售数据又一次创出历史新高，高于此前对于公司的九月销售的预期。同时，前九个月的销售远远超过2009年全年的销售数据。万科2010年全年销售数据逐步逼近千亿大关，如果突破千亿，不仅仅意味万科成为首个销售破千亿的房地产公司，也意味着万科的销售业绩较2009年几乎翻番，很可能是公司新一轮增长起点。
　　从销售均价上看，万科九月的销售均价有所回落，但依然维持在相对高位。销售均价说明万科目前销售项目仍然有一部分位于高房价地区。这同我们预计基本相符，未来两年才将是万科销售重点逐步由高房价区域向一般房价区域转换的时间节点。根据项目预测，由于这种区域贡献的转换而带来的利润率影响将于2012年才可能体现。
　　从新增土地储备量上看，万科新增七副地块，合计建筑面积达到166.1万平方米，权益建筑面积达到94.3万平方米，新增土地量基本和销售量相当，体现万科量入为出的战略思维。从2010年开始以来，万科新增加土地储备面积达到2002万平方米；权益土地储备（不含代建保障房）建筑面积1410万平方米，但仅需要支付地价款316亿元，折合楼面价2241元/平方米。虽然新增土地储备量要远远高于累计实现销售601.1万平方米的销售量，但销售收入要远远高于为新增土地储备而需要支付的地价款。此外，更为关键的是万科从土地储备上基本具备了可持续增长的先决条件，销售收入水平大幅提升势必会要求有更多土地储备量作为可持续发展的支撑。
　　从新增土地储备结构看，万科依然强调合作开发战略，在七副地块中万科除一块可能用于办公楼开发的用地外全部和其他开发商合作。包括北京住总、五矿建设等开发商与投资商合作开发，一方面利用外部资源降低拿地成本，并通过减少单个项目投资额以分散投资风险；另一方面通过能力和品牌的输出，通过另类的“杠杆”来扩大规模。
　　从新增土地储备区域来看，九月份万科的新增土地储备大部分位于以北京为核心的包括廊坊唐山的环渤海区域。这主要是由于在北京区域热销过后，从区域的角度避免存货快速下降而采取的补库存措施，如果这种新增土地储备区域不持续以这种方式发展，则不能说明是万科区域战略重心的转移。维持买入评级，目标价格9元投资风险：调控新政对于二三线市场的影响。



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