主题：万科A：路遥知马力 调控显机遇



逆周期

2010 公司逆市加速。新政后（5 至8 月）月均销售额是火爆09 年全年月均销售额的136%。前三季度销售金额和新增土地建面分别为09 年的113%和178%，远远跑赢市场。逆周期发展能力得益于公司四大核心优势，即客户导向型产品优势、区域纵深优势、高周转优势和土地风控优势。

精细化

公司目前处于精细化发展的初级阶段，初步完成了客户细分和产品系列的设计，客户覆盖率达到74%，相当于帕尔迪90 年代初期发展水平。所不同的是公司区域拓展还处于加速阶段，百万以上人口的城市还有三分之二的拓展空间，而要在2014 年达到4%的市场占有率目标，今后五年销售额CGRA 将达到37%以上。我们认为支撑公司扩张的核心优势是其高效的管控模式和多元化的融资战略。

高周转

公司资金运作效率超出行业均值83%，近10 年来年均40.8%的资产增速虽然影响效率提升，但预收款增长的资产弹性仍呈显著上升趋势。公司先知先觉的价格策略，高效的生产体系和客户关系营销策略是高周转策略的支撑因素。但公司运作效率还只有帕尔迪的52%，差距形成原因还在于住宅产业化。

低风险

次贷危机中帕尔迪最大的业绩拖累是过多的土地存货。而保持适中的土地储备量和较低土地成本是公司风险控制方面的有效措施，在这一点上公司比帕尔迪做得更好。公司的土地储备量保持2-3 年的开发量水平，平均拿地成本控制在每平2000-3000 元，这使得公司在应对市场调整时显得游刃有余。

产业化


公司产业化研发和实践远超国内其他房企，是持续领跑的核心竞争力，也将助推公司质量型扩张。保障房建设推进为住宅产业化带来发展契机，公司将在2010 年通过产业化建造100 万平保障房。

长价值

预计公司2010 年、2011 年和2012 年营业收入为524 亿、621 亿和772 亿元，EPS 为0.69、0.81 和1.07 元，PE 为13、11 和8 倍，RNAV 为9.47 元，是目前行业内首选配置。维持“买入”评级。



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