主题：地产股是否“王者归来”(附股)

　　人民币对美元汇率中间价13日升破6.67,创汇改以来新高。强烈的人民币升值预期下,近期持续走高的地产板块昨日再度全面爆发,以3.84%的涨幅领涨两市,并推动沪综指创出近5个半月来新高。

　　从盘面看,地产龙头股的表现十分抢眼。其中保利地产(600048,股吧)大涨9.97%、招商地产(000024,股吧)上涨9.53%、万科(000002,股吧)A涨6.82%。

　　分析人士称,人民币升值预期升温、“纸币盛宴”来临,再加之政策调控已然“靴子落地”,在众多利好中,地产股有望持续上演修复性行情。但有关房地产的政策利空并未出尽,投资者在操作该板块时仍应谨慎。

　　基本面:调控力度并未减弱

　　近期的地产股用一个字就可以概括:火。一线地产的代表性品种保利地产自低点起最大涨幅已经达到42．85％,其他地产股也不甘示弱,均有良好涨幅。那么,地产股的行情真的来了吗？众多机构分析师都给予否定回答。

　　瑞银投资分析师表示,虽然从政策层面来看,调控对投资者的心理影响已经明显减弱,但利空并未出尽。

　　资料显示,4月17日“新国十条”出台,拉开2010年房地产调控的大幕,此后的每个月份,投资者几乎都可以看到关于房地产调控的消息,政策出台的密集度可谓前所未有。如果房价走势仍然难以达到政策预期,调控就不会停止。

　　历史资料显示,2001年的股市见顶后,国家先后推出“三类资金不得入市”、“银行严查违规间接入市资金”、“国企资金不得炒股”、“证券公司清理客户保证金透支”,国家级别资金陆续退场,随后而来的是四年的大熊市。瑞银分析师借鉴股市的经验认为,如今央企地产不得竞拍地王、银行限制贷款,信托公司压缩规模、上市公司停止地产融资的审批等等,我也视为国家级别资金退出“房市”的标志。银行已经是房地产的最大股东,因此高速让农行(601288)上市、中行(601988,股吧)增发,恐怕就是提前圈钱,用以化解未来的地产泡沫带来的坏账。因此从中长期来看,地产行业走势仍不乐观,或者说至少行业发展的高潮期不会很快来临。同新兴战略产业相比,地产板块已经失去比较优势,非大牛市背景下,地产板块难以跑赢中小板综指。

　　西南证券(600369,股吧)最新研究报告也认为,房地产市场的重大调控均与宏观政策的变动高度相关,而引起政策变化的因素往往与宏观经济有紧密关系。从宏观经济的情况来看,2010 年～2011 年我国货币政策都以适度收缩为主要方向。在这个大前提下,地产行业调控不会出现突然的转向。随着我国货币政策的逐步收缩地产行业的调控也将日趋严格。

　　技术面:上涨空间有限

　　近期市场资金汹涌而入地产股,在一定程度上是因为投资者对房地产悲观的预期已经到达相当大的程度,而地产股的股价已经跌无可跌,短期内该板块个股有一番作为并不难理解。从地产指数月线(399200)来看,从2005年低点265点到2007年高点3316做3等分线可以发现,目前地产指数处于三分之一处,代表了市场悲观预期的顶峰,那么地产指数在触及这个位置发生反弹以及突破性上涨应该在预期之内。

　　而从近期地产指数来看,技术上自7月低点上行仅为中等级别反弹,以三波段反弹形态预估,起自9月30日低点的弹升幅度大致可作之前7月上行的等幅预期。有分析师认为,乐观情况下尚有10％左右空间,但若整体市况再度趋于悲观,则大约再弹3％～4％就应该高度警惕。

　　也就是说,地产股并没有多大的上升空间了。

　　短线可关注三季报行情

　　统计数据表明,万科1～8月份销售金额同比增加40．60％,保利地产1～8月份销售金额同比增长15．57％,金地集团(600383,股吧)前三季度签约金额同比增长2．73％,由此可以推算此类龙头公司三季度业绩增长已是必然。分析师表示,地产股之所以能够在节后集体上攻,一方面是其在投资者心理的预期发生变化,另外一方面,随着三季报的来临,地产股优异的业绩表现也成为推动股价上涨的重要因素。如果投资者想参与地产股的操作,建议重点关注季报优异的个股。

　　金百灵投资分析师表示,由于城市化进程等因素的存在,优质地产股的长期价值仍然存在,如保利地产、万科Ａ等;与此同时,一些偏重于中高档地产业务建设的华侨城、华丽家族(600503,股吧)以及偏重于二、三线地产股的荣盛发展(002146,股吧)、中江地产(600053,股吧)等个股都可跟踪。

　　行业重点公司点评

　　万科A

　　有三个明显的优势:一是公司产品结构中,主要面向自住购房者的普通住房比例高达90％左右,90平方米以下套型占比约占六成,符合政策导向及市场变化趋势;二是公司在售产品中装修房已经成为主流,近年来备受欢迎,因此当市场整体供应放量后,公司产品的竞争力将得到进一步的体现;三是今年前三季度,公司推盘节奏早于市场整体,销售速度快于市场整体,全年销售受市场变化的影响较小。由于公司产品结构、特色上的优势依然存在,公司仍有望继续跑赢大市。

　　招商地产

　　公司为央企地产龙头,背靠实力雄厚的招商局集团,拥有“开发＋出租”双业务架构。大股东蛇口工业区手上拥有丰厚的土地资源,必将注入上市公司。蛇口工业区在深圳蛇口拥有大约200万平方米占地面积、预计建筑面积440万平方米,在漳州开发区拥有17平方公里的待二级开发土地。因为以上原因,招商地产估值基准历来高于其他一线龙头公司。

　　保利地产

　　9月份实现签约面积87．87万平方米、签约金额91．29亿元。2010年1～9月保利地产实现签约面积482．83万平方米、签约金额413．96亿元,分别同比增长23．09％、28．02％。其中,保利地产前三季实现签约金额已占去年全年签约金额的95．42％。预计 9～12 月公司销售数据表现优异。一因可售货量充足,二因销售策略灵活,三因公司也是快速开发的万科类模式代表。技术上看,保利地产日线连续上涨突破双底颈线压力后,股价上涨加速,后市将继续上涨。

　　金地集团

　　公司今年主要新增土地储备80万方左右,分布于沈阳、大连、烟台和珠海。预计随着土地市场逐步回归理性公司将加大拿地力度;公司今明年的战略方向将主要是现有地区的深耕和深圳本地更新改造,预计公司在保持长三角地区业务重点的同时,会重点关注西南和河南地区的业务拓展;预计公司2011年销售目标在350亿～400亿,各季度之间销售将更加均衡毛利率将较目前水平(2010年中期34％)有所提高。走势上来看,该股刚刚突破日线大双底颈线,后市空间仍大。（深圳商报记者 高宇飞）

　　地产股基本面持续向好 盼来修复性行情

　　地产股行情催化剂

　　全球流动性可能再度泛滥。今年下半年以来,全球经济复苏的动力开始减弱,全球经济二次探底的风险有所加大,为此,美日等发达经济体推出新一轮经济刺激计划,并将市场利率持续保持在零利率附近。这可能会引发美元和日元的套利行为,从而致使流动性在全球范围内再次泛滥。因此,在人民币升值预期,以及美元等主要货币贬值预期所引发的保值增值需求的背景之下,将引发热钱进入我国,将对我国楼市和股市产生正面催化作用。

　　目前,大盘风格有转换迹象。投资者资产配置的切换,对于仓位处于历史低位的地产股而言,总体上是有利的。6月底,基金公司地产股市值占股票投资市值的比重为3.3%,为近4年来新低。而8月和9月基金公司的地产股仓位依旧处于比较低的位置。

　　我们认为,政策靴子已经暂时落地,地产股投资机会到来。

　　限购令并无可虑

　　9月29日晚,国务院办公厅发布“国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨”的政策新闻稿。同日,财政部、国税总局和住建部联合发布“关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知”的配套文件。

　　9月30日、10月1号、7号、9号和11号,厦门、深圳、上海、宁波和杭州相继出台限制购房的措施。

　　对比4月份出台的“国十条”,我们认为此次新政基本沿袭了国十条的思路,只能说是对国十条的重申和从严。我们判断,这些政策短期对楼市有降温作用,但是整体力度远不如“国十条”出台的时候大。换句话说,10月的楼市比5月份还是好很多,成交量的底部平台应该是上升的。对于开发商而言,经历了8月楼市全面回暖以及9月销售的火爆,远没有2008年资金链那么紧张的房地产上市公司的财务状况更是得到明显优化。由于季报尚未披露,我们无法列出房地产上市公司最新财务数据,但是我们可以通过万科、保利地产和金地集团公布的销售数据以窥全局:仅8月份,万科销售超过百亿,刷新行业新记录,保利销售也创下历史新高,金地销售为历史次高。因此,面对限购令等政策,开发商也会更加从容。

　　从4月“史上最严厉”调控政策的效果来看,该政策并未能使房价过高城市的房价有实质性的下降,而且成交量也在触底之后迅速恢复。显然实际效果是低于普遍预期的。而此次“部分城市的限购令”主要是对“国十条”的重申和从严,尽管对短期成交量会有一定影响,但要达到实质性调控效果有很大难度。我们认为,全球流动性的充裕、通货膨胀下资产配置的需要,以及相对于庞大的刚性需求有效供给的相对不足等因素是造成目前房地产困局的关键因素。但是这些关键因素要么牵一发动而全身,要么属于结构性问题,短期难有根本性改变。

　　基本面持续向好

　　从数据来看,行业基本面仍然向好。

　　首先,我们回顾4月新政以来楼市的表现。5月深幅下挫,6月逐步企稳;7月回升,8月全面回暖。

　　4月17日国务院出台“国十条”,这被称为“史上最严厉”调控新政的效果可谓立竿见影,楼市成交量立即出现深幅下挫。根据我们监测的15个大城市楼市成交数据,5月整体成交量环比下降43.8%,其中6个房价一线城市整体环比降幅达51.2%,比9个房价二线城市整体跌幅要超出11%。6月,成交量依旧下滑,但环比下滑幅度已经大幅缩小至6.1%。而且,从6个房价一线城市的数据来看,成交量环比小幅上涨5.9%,已经出现回升迹象。这说明经历5月成交量深幅探底后,一线城市成交量跌无可跌。这些回升迹象也为7月、8月大城市成交量逐步回升埋下伏笔。

　　因此,我们预计在限购等政策冲击下,买家将重新观望。但是,潜在的刚性需求仍然强劲。在一定的时间之后,还是会重新入市的。因此,楼市未来将在动态中均衡。成交量会有一定幅度的波动,但总体走势温和。

　　目前,全球流动性充裕。今年下半年以来,全球经济复苏的动力开始减弱,全球经济二次探底的风险有所加大,为此,美日等发达经济体推出新一轮经济刺激计划,并将市场利率持续保持在零利率附近。这可能会引发美元和日元的套利行为,从而致使流动性在全球范围内再次泛滥。股票和房子作为大类资产,是首选的配置品种,因此,上涨动力十足。但是,由于政策一直在采取行政措施压制房地产,所以中国的住宅市场的涨幅可能不会很大,但要大幅下跌,难度更大。预计房价可能在正负10%附近小幅波动。

　　估值处于历史较低

　　我们认为楼市未来将在动态中均衡,因此我们的结论建立在房价持平、成交温和的假设下,地产股的投资逻辑和估值准绳是:13倍PE（2011）和NAV附近。目前地产股2011年PE约10倍,NAV普遍较市值折让20%以上,已具备非常好的安全边际,具备增持空间。建议重点关注万科A、保利地产、苏宁环球(000718,股吧)、荣盛发展、华发股份(600325,股吧)等。（证券时报 广发证券(000776,股吧)赵强）

　　场外资金逼空地产 短期有戏或引基金加仓

　　昨日 （10月13日）,上证指数在2800点上方继续前进,大盘上涨近20点,涨幅为0.70%。而地产股在昨日脱颖而出,成为权重股中新的热点。与此同时,资金也有流入地产板块的迹象。那么,对于大盘有着重要意义的地产股后市将会如何演绎呢？记者就此问题采访了业内分析师,他们普遍认为地产短期具有交易性机会;一位基金经理表示,不排除在合适的时机加仓。

　　楼市资金回流股市

　　昨日,上证指数再创新高,收于2861.36点。亮丽的三季报业绩刺激地产、银行等板块走强。从盘面来看,昨日最为活跃的莫过于地产板块。首开股份(600376,股吧)、荣盛发展、保利地产均封住涨停,招商地产逼近涨停,万科A涨幅可观,接近7%,整个板块个股涨势如虹。

　　从首开股份的公开交易信息可以看出,买方的机构专用席位出手3692万。与此同时,统计显示全天资金净流入前三板块分别为房地产、银行类和保险。其中房地产昨日的资金净流入大约为27亿元,无疑成为投资者抢筹的重要标的。

　　对于资金纷纷涌入地产股,一位接受《每日经济新闻》记者采访的券商分析师认为,昨日逼空行情的上演主要和一些场外资金有关,地产新政下的热钱从地产流向股市。而昨日买入地产股的资金不乏机构身影,“招商地产、保利地产均涨停,二线的地产表现不如一线地产强势,看来昨日进场的资金绝非等闲之辈。”上述分析师强调。

　　接受记者采访的一位基金经理表示,二季度地产行业的配置并不多,最近看好地产、银行等行业,政策需要边走边看,不排除合适时机加仓地产股。

　　“利空出尽”或是诱因

　　地产股一度被誉为 “五朵金花”之一,但是在近期频频的政策调控下,市场表现相对于热门概念的中小盘股,却显得逐渐黯然失色。昨日的行情让地产股重回光彩,反弹是昙花一现,还是“超车”行情的开始？

　　“目前市场对于房地产板块分歧较大,主要集中在因政策二次调控而看空行业,和财报数据乐观而看多行业两种观点上。”摩根斯坦利华鑫基金指出,“但是我们认为地产板块存在交易性机会。”

　　同时也有基金公司表示,受到资金推动、存款持续负利率因素的影响,市场对格局转换的看法愈加明确。同时,上述基金公司表示看好地产、金融。

　　同样,一位基金经理在接受记者采访时表示,地产股的估值已经非常低,而地产公司业绩日益向好,预测近期不会有更严厉的调控政策出台,短期看好地产股。

　　“不过,虽然我看好地产,但并不是没有担忧,毕竟市场上仍旧存在着房产税出台的消息。而且,我们要继续观察房产调控的目标能否实现,一日没有实现,房地产的调控政策一日就不可能放松,这将限制地产反弹高度。”上述基金经理如是说。

　　不过,另有分析师告诉记者,由于新的地产调控力度未超预期,短期“利空出尽”,预计会有一波反弹行情。但是调控效果仍有待观察,可以基本明确的是房地产板块的趋势性行情或许并未到来。



【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。