主题：万科Ａ 315亿现金抗调控 明年业绩无忧

　10月25日，万科发布了2010年第三季度报告。前三季度万科累计实现销售面积601.1万平方米，销售金额714.2亿元，分别比2009年同期增长17.8%和54.8%；实现净利润32.7亿元，同比增长10.6%。

　　未结算资源大增

　　报告显示，由于房地产竣工时间分布不均匀性的影响，今年1-9月份，万科竣工面积在全年中占比较低。今年前三季度，万科实现营业收入223.8亿元，仅为销售额的三分之一左右。受这一因素的影响，万科的结算收入和营业收入较去年同期有所下降，但随着第四季度更多项目竣工并转入结算，预计第四季度结算收入将超过前三季度总和。

　　由于结算滞后于销售，三季度末万科已售未结资源量达到历史新高，共有784万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约863亿元。其中合并报表范围内已售未结面积660万平方米，合同金额778亿元，较中期时分别增加40%和44%。上述项目将随着项目竣工在未来一段时期陆续转化为营业收入，万科2010年业绩增长固然已无悬念，甚至2011年业绩中的大部分也已经锁定。

　　万科方面表示，已售未结资源大幅增长的原因，一方面因为今年以来销售业绩良好，另一方面，则是因为近年来公司装修房比例上升，从完成销售到满足结算条件的时间逐渐拉长，导致已售未结算资源的存量不断增大，预计未来至少一年时间内，这一趋势仍将延续。

　　手握现金315亿

　　由于三季度销售顺畅，8、9月份的单月销售屡创行业历史新高，三季度万科预收销售款大幅增长，三季度末资产负债率较中期时有所上升，至73.7%。但全部账面负债中47.4%为预收账款，并不构成实际的偿债压力，相反属于将在未来逐渐确认的收入，公司的实际财务状况较中期时明显要更好一些。9月底，万科实际有息负债占总资产的比例只有23.9%，且其中大部分为长期负债，短期负债的比例仅为35.2%；净负债率仅为27.2%，较中期的40.8%下降13.6个百分点。万科所持有的货币资金较中期时也大幅增长，至315.4亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和158.3亿元。

　　截至9月底，万科各类存货中，现房52.4亿元，占比仅4.3%，继续保持着良好的存货结构。

　　谭华杰表示，目前万科的资金状况良好，为发展留有余力。公司将继续坚持谨慎投资策略与快速开发策略，以合理的价格获取房屋开发实际需要的项目资源，同时关注市场调整可能带来的发展机会。


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