主题：保利地产：快进快出 销售与土地储备双增长



　　销售数据稳步上扬。2010年10月份,公司实现签约面积77.78万平方米,实现签约金额89.24亿元。2010年1-10月公司实现签约面积560.61万平方米,同比增长25.79%;实现签约金额503.20亿元,同比增长36.51%。公司下半年的推盘力度增大使得8、9、10月的销售金额有较大增长,8.9两个月的销售金额分别为68.42亿元、91.29亿元,其中9月份的销售金额达到今年以来的高点。

　　目前公司的销售金额已经超过2009年全年的433.81亿,预计全年的销售量可以超过550亿元。

　　新开工面积加大推动公司销售业绩大幅提升。公司季报显示,1-9月份新开工面积649万平方米,竣工面积171万平方米,与2009年同期相比增长率分别为67.01%和42.34%;在建面积1506万平方米,比2009年同期增长43.47%。项目开工是项目取得预售许可证的前提条件,公司新开工面积的增大直接使得公司可售资源增多。公司属于快速周转型公司,一般拿到预售许可证后便积极推盘,使得公司的销售业绩颇为可观。

　　公司良好的销售使得公司借款压力得到较大缓解。公司由于今年开工面积较大,现金流出随之增加。公司1-9月经营性现金流出630亿元,比2009年全年增长40%。公司现金流出的增长使得资金压力增大,公司最新报表显示资产负债率为78.92%,比2009年末提高8.93个百分点。但公司季末真实资产负债率为44.69%,比2009年末提高7.91个百分点,增幅小于资产负债率的增幅,可以推断预售款项对缓解真实资产负债的增长起了重要作用。

　　积极拿地,土地储备增长迅速。公司在11月期间又获得9块土地,分别位于营口、厦门、南京、杭州等地,合计建筑面积377.29万平方米,合计地价款77.21亿元,平均单位地价2046.37元/平方米。目前土地市场成交依然活跃,公司大胆拿地为未来的业绩实现奠定良好基础。

　　投资建议:快进快出的策略使得公司在当前的市场环境下具有明显优势,这也是公司一直成长性较高的基础。我们预计公司未来三年的每股收益分别为0.97元、1.36元和1.81元。维持公司“推荐”评级。


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