主题：万科可以开始分批介入了

[FACE]ico1.gif[/FACE]综合以下定性和数据分析，我们分析认为：房地产不仅行业未来发展依然有巨大空间，而且利润率也相当有吸引力。就拿去年万科的主营利润率来说好了，达到了40%左右，试想现在有多少上市公司的主营利润率能到到40%呢？因此我们依然看好房地产行业中长期的发展前景，尤其是目前行业非理性的暴跌，更是给我带来了机会。

针对地产行业的投资机会我们目前需要做的是：选择好适当上市公司，找好买点，逢低介入，而目前房地产行业中四大巨头“招保万金”是公认的四大巨头，其中万科又是大众认可度最高的企业，由于近期地产行业景气回落的预期和前段时间地震捐款事件的影响，万科A的股价不仅领跌大盘，而且也领跌以上四大地产巨头，面对这种非业绩因素的非理性下跌，给各位岛友传出的信号只有一个----[B]逢低逐步介入，既可以做短线超跌反弹也可以中长线战略布局（除权后9元以下可以开始分批介入，越跌越买
。[/B]

由于市场预期国家宏观调控，房地产行业已经进入了行业顶峰，即将出现行业拐点，纷纷预期楼市将下降，钢铁，水泥继续涨价加上大盘中期大调整的原因。自从去年一季度开始，地产行业就一直受到市场的打压，到目前为止，大部分股价不到高点的一半，其中万科从42块多跌到了目前20元不到，而目前指数3500点是最高点的60%左右，显然跌幅大与市场平均水平，而且目前并没有止跌现象。

但我们静下心来自己分析，首先，房地产行业真的是夕阳行业了吗？未来需求呈现萎缩了吗？大家在城市的只要看看周边还有多少人没有房，多少人不惜一切代价梦想有套房，中国小城镇的商品房比例还只占到多少，中国城市化进程还有多远的路要走，就知道了，关于这个需求是否萎缩我想就不用我多说了。至于宏观调控，我们搞弄明白国家宏观调控的目的是什么？国家宏观调控的目的决不是要打压行业，使房地产行业进入萧条周期，只是调控房地产不要持续的出现爆炸式增长，因为那样不健康，调控行业结构更加优化，推进行业兼并重组，培养有国际竞争力的强者恒强的国际企业。

鉴于以上判断和分析，我们认为未来10年内，随着中国城市化进程的持续，房地产行业需求依然将保持20%左右的增长。当然，不可能再发生过去两年那样的爆炸式增长，但也不会出现部分分析师所说的，行业进入调整阶段，行业只是经过爆炸式增长后，进入平稳健康的发展阶段，当然这个阶段会有一批小公司被兼并，从而出现强者越强的局面。

既然行业需求未有萎缩，国家也没有说要淘汰该行业，只是想维持行业平稳健康的发展，这样来看，我们唯一需要考虑的是，原材料涨价了，房地产产供求关系出现改善，房价下降后，房地产行业是否还能保持适当的利润。鉴于以上分析需要，我咨询了一些房地产行业内部的朋友，得到如下数据：

我从业内调查得知，上海的平均每平米的建筑成本在3000--5000之间，而上海的房价是多少？动不动就是2万一平米，即使放开上海这类大城市不说，看看小城镇，比如县城，拘我的调研结果，县城级的平均每平米的成本约在800元左右，而现在县城的平均房价也在1500附近，基本还是有100%的利润。即使考虑刚才涨价，水泥涨价，就算未来一年所有成本涨20%好了，即使企业管理能力没有提高，这样折算起来还是有80%以上的利润，大城市由于土地的稀缺性，利润更高。


综合以上定性和数据分析，我们分析认为：房地产不仅行业未来发展依然有巨大空间，同时利润率也相当有吸引力，就拿去年万科的主营利润率来说好了，达到了40%左右，试想现在有多少上市公司的主营利润率能到到40%，因此我们依然看好房地产行业，尤其是目前行业非理性的暴跌，更是给我带来了机会。我们目前需要做的是选择好适当上市公司，找好买点，逢低介入，而目前房地产行业中四大巨头“招保万金”是公认的四大巨头，其中万科又是大众认可度最高的企业，由于近期地震捐款事件的影响，股价不仅领跌大盘，而且也领跌以上四大地产巨头，面对这种非业绩因素的非理性下跌，给各位岛友传出的信号
只有一个----逢低逐步介入，既可以做短线超跌反弹也可以中长线战略布局。

该贴内容于 [2008-07-19 15:02:55] 最后编辑

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同意。地产行业只是增幅放缓，远没有到达总体价格下降的地步。而万科作为地产业的龙头，加上近期的非理性下跌，正式介入的好机会。

万科A(000002)跌无可跌终反弹

早盘两市股指再度小幅低开，先抑后扬，从技术形态上看，股指明显偏离均线系统，短线有反弹要求，以万科为代表的地产股终于跌无可跌，有所反弹。截止10：35分，报收19.70元，涨幅1.08%。从盘面看，万科最近成交量极其萎缩，下跌无量，在二次探底后，有反弹需求，投资者需要谨慎判断，一旦成交量放大可以关注

同意。万科依然是领头羊，地产股的复兴已经开始了。

万科　不会反弹！

万科捐款门揭密：基金一怒做空
2008-06-20 20:07:31　来源: 投资者报　 进入万科贴吧 　 共 0 条 黑马推荐　　在卖出万科的基金中，招商基金是颇有代表性的一家。其旗下的一位基金经理对记者说，在得知“捐款门”事件之后，“我们很气愤，决定不要这只股票了。反正现在房地产行业我们也不太看好，万科也不是我们的重仓配置。”

距离汶川大地震和王石“捐款门”已有一月，记者从不同渠道了解到，一直坚守万科的基金已经悄然卖出万科这个多年的“大众情人”、基金必配股，而并非重仓配置万科的基金有的已经完全清仓。

个中原因复杂，但部分基金承认，地震的发生和王石“捐款门”已成为一个导火索，迫使基金经理们重新思考万科和房地产行业的价值和未来趋势。

借口“捐款门”

在卖出万科的基金中，招商基金是颇有代表性的一家。其旗下的一位基金经理对记者说，在得知“捐款门”事件之后，“我们很气愤，决定不要这只股票了。反正现在房地产行业我们也不太看好，万科也不是我们的重仓配置。”这位基金经理对记者透露，当天他所管理的基金就清仓了600余万股万科。随后，招商其他基金产品的经理也纷纷卖出。至目前为止，招商基金已经不再持有万科。

还有部分基金是受到“捐款门”后续传闻的影响。据一位东吴基金管理公司内部人士称，“捐款门”事件后，业内曾盛传万科公司遭遇有关部门调查，虽然这则传闻无从得到证实，但部分基金公司基于熊市中利空宁信其有的想法，也减仓了万科。据了解，东吴旗下的基金产品中已经减持了大部分万科，尚余少量观望。

对于“捐款门”事件对万科的影响，一位基金业人士称，万科是房地产行业中比较知名的品牌，然而就是这样一家把社会责任挂在嘴边的大型上市公司，公司捐款少也就算了，居然对员工捐款数目做出指导性限制，这对公司品牌实在是个负面影响。

其后，万科管理层虽然做出亡羊补牢的“亿元公益灾区重建”的议案，并提交股东大会审议，然而，其形象已经造成损失，赈灾的诚意也遭受怀疑。

地产行业危机

据记者了解，捐款事件或许只是一个导火索，地震后萎靡不振的大盘和基金对宏观调控降温、房地产信贷放松的最终绝望，才是促使这部分基金决定抛弃万科的根本原因。

一位基金地产研究员认为，地震对房地产市场的影响深远。

一方面，在过去房地产热炒、一房难求的时候，买房人普遍忽略了建筑质量的问题，震后买房者普遍会对住房质量格外留意。建筑质量被紧盯，水泥、钢筋等价格又被预期在灾后重建的带动下有所上涨。如果一些地方的住房防震要求提高，无疑对发展商的工程成本加上不小的压力。数据显示，房屋抗震强度每提高一个震级，建筑成本上涨约20%。

另一方面，地震对房地产消费信心打击很大。地震初期，“楼倒人还在，按揭照样还”之类的标题见诸媒体，让老百姓突然之间意识到不动产并非真正的永久性保值增值投资。

成本上升，消费市场更加不景气，让打着价值投资大旗的基金们更加对万科这类已经爆炒多年，复权后价格仍然高企的房产股忧心忡忡。“二季度万科的销售已经出现预料中的减速，万科今年业绩可能还可以，但是明年呢？后年呢？”深圳民生证券总经理张志民说。

数据显示，截止至6月上旬，大盘自6124点见顶回落的大调整中，跌幅榜前10位中房地产行业占据了4位，泛海建设(000046,股吧)、国兴地产(000838,股吧)、金地集团(600383,股吧)和保利地产(600048,股吧)等曾经风光数年的房地产股榜上有名。

万科作为房地产行业的龙头上市公司，中金公司多年来一直给与“推荐”评级，然而今年第二季度万科也已开始显现出一些问题。5月28日，高华证券发布一份名为《对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试》的研究报告引起了机构的重视。这份报告显示，万科2008年合同销售目标在842亿元，根据1—4月份万科完成销售额144亿元计算，今年以来，万科仅完成全年销售任务17%。6月5日，万科发布5月销售情况简报，称5月实现销售额53.4亿元，以此计算，前5个月万科仅完成全年销售任务的的23%。

近期，万科低价转让数月前高价拍得的东莞地王——东莞水濂山地块的50%权益予粤宏远寻求共同开发，并由后者提供4.7亿元的股东借款，用以支付土地出让金。这令市场立即对万科的资金链顿生疑窦。

东吴基金一位地产行业分析师称，资金是地产行业的血液，万科几乎年年都要做某种形式的再融资，在去年以每股31.53元定向增发导致参与机构全线套牢之后，往后的融资举动可能越来越难了。

至发稿日止，据深圳市国土房产局的最新公布数据显示，5月份全市住宅价格已回落至2007年年初水平，而万科市值也跌出深圳成分指数“一哥”的宝座，让位于鞍钢股份(000898,股吧)。

基金无奈做空

在减持万科的基金当中，大多数是并非重仓持有万科的基金。减持万科的举动同样也反应了目前基金在大盘崩溃下的一种不得不为的两难。

一家总部位于广州的基金公司投资总监表示，在地产行业受调控影响最大、行业前景未明的时候，减仓变现万科这类尚未崩盘的股票，实属正常。

目前，万科的流动性较好，成交量还未缩量到无法减持的地步，轻仓配置万科的基金可以尽数清仓变现，应付可能发生的赎回潮，或者调仓守住自己重仓的股票，保住基金净值。重仓配置万科的基金公司（如南方、广发等）应该不会大量减持，那样可能会加速净值下滑，导致更猛烈的赎回。

某公募基金经理无奈地表示，在大牛市里头，像“捐款门”这种事件，由于对公司基本面影响不大，根本不大会影响到机构的买卖决定，有机构卖出自然有机构愿意接盘，不会对股价造成太大影响。但现在历时半年多的熊市还看不到丝毫转好的迹象，已经导致持股人信心严重受挫，稍微有些事件性的利空，甚至是未经证实的利空传闻，都会导致一些机构卖出。在这个时候，其余基金是不大可能接盘加重配置的，这就会导致万科这种抗跌的优质公司出现明显下跌。

另据深圳一位私募基金经理介绍，近年来不少私募基金也配置了招行、万科这种“类现金型股票”，甚至在一定程度上取代了私募组合里的现金比例。

但目前私募也有不少减持万科了。“覆巢之下，岂有完卵。万科虽然是好股票，但是如果筹码松动，发生补跌也不是不可能的事情。”这位基金经理表示。 (本文来源：投资者报 )