主题：地产股何去何从

　[编者按]住建部正组织力量积极开展城市房地产管理法修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。另据媒体消息，银监会近期完成对60家大型房地产企业集团的摸底调查，发现房企集团多头风险突出。政策频出对房地产上市公司影响几何，地产股能否再掀反弹行情？
　　页面导读
　　我国将修改城市房地产管理法（本页）
　　住建部修订城市房地产管理法 完善预售制度
　　房地产经纪管理办法即将公布
　　住建部将修改城市房地产管理法 提高土地闲置费
　　央行：关注地方融资平台及房地产价格
　　地产股
　　房地产 8家公司前三季同比扭亏（附名单）
　　房地产股仍有反弹行情
　　世茂股份：地产股长期受压 有望补涨
　　我国将修改城市房地产管理法
　　记者近日从全国人大财政经济委员会获悉，我国住房和城乡建设部正组织力量积极开展城市房地产管理法修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。
　　在２０１０年３月的十一届全国人大三次会议期间，有１２３名人大代表在４个议案中提出，现行城市房地产管理法存在一些缺陷，如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等，导致土地和房屋价格上涨过快，购房者利益受损等后果，影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法，完善商品房预售制度，强化对房地产企业融资行为的监督，提高土地闲置费等。据悉，议案提出的意见和建议，有些已在征求意见稿中作了规定，有些拟在相关法律或条例中予以吸收。（据新华社）

　　住建部修订城市房地产管理法 完善预售制度
　　提要：我国将修改城市房地产管理法，住房和城乡建设部正组织力量积极开展法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。全国人大财经委表示，同意住房和城乡建设部的意见，建议在草案修订过程中，认真吸收代表所提意见。
　　我国将修改城市房地产管理法，住房和城乡建设部正组织力量积极开展法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。
　　修改城市房地产管理法的想法在今年3月份的十一届全国人大三次会议期间，就以议案的形式提出了。当时有有１２３名人大代表在４个议案中提出，现行城市房地产管理法存在一些缺陷，如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等，导致土地和房屋价格上涨过快，购房者利益受损等后果，影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法，完善商品房预售制度，强化对房地产企业融资行为的监督，提高土地闲置费等。
　　针对这些议案，住房和城乡建设部认为，城市房地产管理法修改已列为十一届全国人大常委会立法规划，住建部正组织力量积极开展法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。议案提出的意见和建议，有些已在征求意见稿中作了规定，有些拟在相关法律或条例中予以吸收。
　　全国人大财经委表示，同意住房和城乡建设部的意见，建议在草案修订过程中，认真吸收代表所提意见。

　　房地产 8家公司前三季同比扭亏
　　三季报扭亏情况：《证券日报》市场研究中心和WIND数据统计显示，房地产行业有8公司今年前三季度实现扭亏，这些公司每股收益分别是创兴置业（0.41元）、天业股份（0.37元）、浙江广厦（0.15元）、深鸿基（0.107元）、大港股份（0.1元）、天伦置业（0.03元）、鑫茂科技（0.0176元）和中汇医药（0.0128元）。
　　比较典型的是创兴置业，该公司报告期实现营业利润8785.65万元，实现净利润为8875.91万元，今年前三季度扭亏为盈。公司表示，预计2010年1-12月净利润同比大幅增长，主要是由于公司控股子公司上海夏宫的“东方夏威夷”别墅部分楼房已于2010年10月份开始陆续交房，可于本年度结转营业收入；公司的参股子公司上海振龙房地产开发有限公司“亲水湾”的E-14地块10幢小高层、E-15地块2幢小高层已于2010年第三季度陆续交房并结转收入和利润，本公司的投资收益相应大幅增长。另，神龙矿业已向衡阳市国土资源局支付了10550万元采矿权价款。
　　营业总收入情况：7家房地产扭亏公司今年前三季度的营业总收入实现增长，1家公司营业总收入下降。其中，天业股份（710.16%）、大港股份（138.77%）、鑫茂科技（66.06%）、深鸿基（39.33%）、浙江广厦（28.67%）等5家公司今年前三季度营业总收入增长超两成，净利润分别为5993.41万元、2438.67万元、513.36万元、5034.37万元和13296.84万元。
　　行业动态：数据方面，国土资源部公布的最新统计数据显示，今年第三季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为每平方米2805元，商业、居住和工业地价分别为每平方米 5018元、4085元和 623元；环比分别增长2.05%、1.96%和1.41%；同比分别增长10.14%、11.74%和5.34%。由此可见，全国地价总体水平呈小幅上升态势，环比增速较上一季度有所回升，各用途地价环比增长率均高于第二季度。其中，商业地价环比涨幅最大。受去年下半年地价增长较快的累积影响，地价水平同比涨幅明显，但增速略低于上一季度。其中，商业和居住地价同比增速略有放缓，工业地价同比增速有所加快。据统计，第三季度，全国105个主要监测城市综合地价环比、同比增速加快和放缓的城市约各占一半。综合地价环比涨幅超过5%的城市由上一季度的10个减少到6个，综合地价同比涨幅超过20%的城市由上一季度的12个减少到8个。就居住地价而言，第三季度，约有三分之一监测城市的居住地价环比增速较今年第二季度有所放缓，约有一半监测城市的居住地价同比增速放缓。
　　政策法规方面，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会近日联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》指出，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。其中，第二套住房公积金个人住房贷款。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30。另外，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
　　2010年度业绩预告：截至昨日，在本行业三季业绩扭亏的8家上市公司中，有3家公司公布了2010年年度业绩预告。其中，大港股份预告2010年度业绩将预增2100%以上。创兴置业和天业股份预告年度业绩将预增或扭亏，但是都没有公告业绩变动的可能区间。
　　比较典型的是大港股份。其在2010年三季报中披露，2010年三季实现营业总收入134864.02万元，同比增长138.77%；实现营业利润2665.30万元，同比增长118.22%；实现净利润2438.67万元，同比增长161.33%。公司在2010年三季报中预计2010年净利润为5800-6300万元，同比增长2050-2100%。原因是公司子公司大成新能源2009年营业收入为1.6亿元,净利润为-1.47亿元,2010年光伏行业回暖,大成新能源实现扭亏为盈，预计全年营业收入和净利润比去年同期均大幅增长。另外公司开发的房地产项目翠竹苑安置房上半年完工交付后，下半年周边的商业用房和门面房实现销售。

　　（证券日报）

　　房地产经纪管理办法即将公布
　　提要：南房置换运营总监郑宏伟说，虽然南京房地产中介行业日趋规范，但是由于行业准入门槛低，大小中介公司特别多，从业人员素质参差不齐，监管难度大。”　　业内人士认为，对这个行业的管理，最重要的应该是对经纪人个人的管理，经纪人流动性很大，监管难度大，应该建立完善的经纪人诚信档案，对违规经纪人进行通报公示，对无证的经纪人进行控制和重罚。
　　近期或将有新规规范房屋中介市场
　　租套几平方米的房子，两个人，一部电话，一张办公桌，一家房地产中介公司就诞生了。这种几乎是“零门槛”开房地产中介公司的时代即将过去。近日住房和城乡建设官员透露，住建部将讨论“房地产经纪管理办法”并将很快公布。该办法将涉及房地产经纪人员、机构以及其活动，违规行为监管、资金监管等方面。
　　新规：多方面规范地产中介行业
　　10月30日，在北京举行的2010中国房地产经纪行业发展年会上透露的数字显示，目前全国房地产经纪人已达100万人，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠透露，其中真正具有（资质）证书的只有几万人。为促进行业进一步规范化，住建部本周将讨论“房地产经纪管理办法”。
　　“房地产经纪管理办法”中可能作出以下规范：从房地产经纪公司角度，将强化对其规模、证照方面的监管，提高行业的准入门槛；所租售的房屋明码标价，严禁吃差价；禁止中介机构直接炒卖房屋或当二房东群租；对于每笔交易，房产经纪人必须签下自己的名字，以保证其对所租售的房屋负责，而不是一股脑把责任都推给公司；在房地产政策尤其是涉及具体交易的规章制度发生最新变化时，房产中介有义务告知买卖双方，不能刻意隐瞒，比如，当地房地产政策、限购令出台等，以防因此导致的纠纷出现。同时，房产经纪经营场所须公示执照、收费项目、合同内容等，经纪佣金也要明码标价；规范房产经纪租房后群租给多人的行为等。
　　现状：低门槛导致行业乱象丛生
　　从1996年起，南京市就出台了《南京市房地产经纪人管理规定》，规定房地产经纪人要持证上岗，后来还进行了多次修改和强化。然而，南京多家中介公司透露，仍有不少经纪人无证上岗，还有不少中介公司没有证，通过挂靠到其他公司来经营。这些无证中介公司和经纪人违规操作，既损买卖双方的利益，也有损行业整体形象。
　　南房置换运营总监郑宏伟说，虽然南京房地产中介行业日趋规范，但是由于行业准入门槛低，大小中介公司特别多，从业人员素质参差不齐，监管难度大。没有证的小公司挂靠在有证的公司就能经营，有的独立经纪人个人也在进行交易，还有的干脆无证经营。监管部门往往只能对一些规范的大公司进行有效管理，而那些无证的根本就难以监管。满堂红南京公司副总经理袁小玲表示，行业对于经纪人个人的监管也存在漏洞，有的经纪人虽已离职，但依然用公司的名义在外面欺骗客户，被发现后遭遇投诉却没人管。那些没有证的根本管不到，他们的违规行为更加难以监管。她说：“这不光损害公司声誉，对于买卖双方也带来极大的风险。”
　　业内人士认为，对这个行业的管理，最重要的应该是对经纪人个人的管理，经纪人流动性很大，监管难度大，应该建立完善的经纪人诚信档案，对违规经纪人进行通报公示，对无证的经纪人进行控制和重罚。
　　建议：监管与鼓励发展同步进行
　　“不光要加强监管规范行业，也要采取措施支持行业发展，维护中介公司的合法权益。”郑宏伟认为，对于行业的监管只是一方面，要想行业健康发展，真正让房主和购房人买房卖房更方便，还需要支持中介公司的发展。目前，南京二手房市场上，客户“跳单”的现象非常多，中介公司和经纪人付出的劳动无法获得合理的回报，应该出台相关规定保障中介公司和经纪人和合法权益。袁小玲说，每年满堂红都因“追回佣金”而打很多官司。淘然居房产董事长崔荣丽认为，市场的规范不能是单方面的，中介和消费者的行为都要规范。（现代快报）

　　住建部将修改城市房地产管理法 提高土地闲置费
　　提要：记者近日从全国人大财政经济委员会获悉，我国住房和城乡建设部正组织力量积极开展法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。
　　记者近日从全国人大财政经济委员会获悉，我国住房和城乡建设部正组织力量积极开展法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。
　　在2010年3月的十一届全国人大三次会议期间，有123名人大代表在4个议案中提出，现行城市房地产管理法存在一些缺陷，如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等，导致土地和房屋价格上涨过快，购房者利益受损等后果，影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法，完善商品房预售制度，强化对房地产企业融资行为的监督，提高土地闲置费等。
　　针对这些议案，住房和城乡建设部认为，城市房地产管理法修改已列为十一届全国人大常委会立法规划，住建部正组织力量积极开展法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。议案提出的意见和建议，有些已在征求意见稿中作了规定，有些拟在相关法律或条例中予以吸收。
　　全国人大财经委表示，同意住房和城乡建设部的意见，建议在草案修订过程中，认真吸收代表所提意见。（新华网）

　　房地产股仍有反弹行情
　　虽然今年以来连续不断的政策调控，但在通胀和人民币升值的多重背景下，目前房地产板块依然价值凸显。从动态市盈率的角度来看，包括万科、金地、保利、招商在内的大型地产股PE均在15倍左右，不但低于行业平均水平，更低于近十年的均值。
　　房地产股未受政策明显影响
　　房地产市场仍然面临严峻的政策形势，在今年二季度“贷款限制”政策的基础上，三季度底，以“限购”和加息为主的调控政策进一步加强了宏观调控的力度。9月29日，“新国五条”公布，成功阻止了10月份全国房价的大幅飙升。10月20日，央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点，10月中旬以来，包括上海、北京、深圳等国内十多个城市相继公布了二套房“限购”政策。房地产调控政策似乎还没有结束——房产税试点也渐行渐近，有消息称，房产税试点或许在明年3月前就会批准出台。
　　宏观调控政策的影响已在房地产市场释放，全国楼市出现成交量普遍下滑的局面。10月，北京成交量环比下降了接近四成，上海环比降幅接近一成，深圳环比略有增长。尽管销量下滑，一线城市房价依然坚挺，表现为稳中有升，深圳一手房均价环比上涨了4.7%，上海非内环以内房价环比涨幅超过5.7%。二线城市调控效果出现分化，限购令波及厦门、宁波、福州、杭州、南京等热点城市，调控效果部分显现。10月，国内11个二线城市中，佛山、昆明、南京、东莞成交量环比增幅分别为97.6%、18.4%、15.6%、2.8%；宁波、西安、杭州、重庆环比降幅分别为35.8%、30.7%、26.3%、17%。
　　尽管全国楼市成交量全面缩水，开发商普遍面临资金问题，但是房地产股近期并没有出现暴跌行情，总体表现仅弱于大盘。大智慧编制的房地产板块指数在10月29日当天下跌1.51%之后，经过5个交易日的反弹，再次创下今年4月以来的反弹新高。尽管不少机构因为政策因素并不看好中长期的房地产板块，但短期内不少卖方机构依然给出了推荐、买入、增持之类的整体评级，两市陆续披露的三季报业绩和整体板块估值偏低，成为房地产板块短期被看好的重要原因。
　　地产股属于估值洼地
　　目前房地行业自身估值正处于历史低位，属于估值洼地。从房地产行业对A股和沪深300的相对市盈率水平来看，也处在低位，分别为 1.18和 1.45。而在此前的 10年中（2000-2009年），房地产业静态PE和PB均值分别为47.44倍和4.12倍；从动态PE水平来看，目前地产行业动态市盈率水平约为17.19倍，前10年这一指标的均值约为35.47倍，同样具有较大提升空间。而对于一些行业龙头来说，动态PE则还要更低，如以万科A（000002）11月5日收盘价9.78元对应公司今年0.65元的平均盈利预测，其动态PE也仅15倍，而其他三家一线地产公司金地集团、保利地产和招商地产以及苏宁环球、中天城投等，对应2010年动态PE同样在15倍左右。
　　渤海证券分析人士指出，本轮行情的逻辑仍然是通胀预期强化、人民币升值和流动性充裕，而房地产作为抵御通胀和人民币升值的最佳资产，早晚会受到资金的关注。虽然现在较为严厉的调控政策依然没有看到放松的可能，这也是地产股一直没有表现的原因。但在有色、资源等股票估值越来越高之时，估值仍在底部而且未来2年业绩成长较为确定的一线地产股，迟早会有补涨和表现的机会。
　　在具体个股方面，万科、金地等大型房地产企业仍然被普遍看好。分析人士指出，万科今年实现1000亿元的销售目标应该是指日可待。万科在这次金融危机中，虽然踏空了2008年低价扩张的机会，但是由于其前瞻性地加大现金的储备，也使得公司在2009年及2010年的快速扩张中具有了充分的资金优势。万科从2010年起再次获得了快速成长的机会；金地集团公布的三季报显示，今年前9个月实现营收同比增长100%至104.28亿元，净利润13.4亿元也实现了同比74.2%增长，不少机构认为金地集团全年净利润能够达到33亿元左右。（新闻晨报）

　　央行：关注地方融资平台及房地产价格
　　本报讯 11月5日,人民银行党委中心组召开专题学习会议,集中学习十七届五中全会精神。党委中心组全体成员参加,党委有关部门主要负责人列席。会议认真学习了《中国共产党第十七届中央委员会第五次全体会议文件汇编》、《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》。
　　会议要求,要加强对宏观经济金融形势的分析、研判和预测,准确把握经济社会发展态势,增强金融宏观调控和货币政策的科学性、前瞻性。要加强对“十二五”时期金融改革发展稳定面临的重大问题的研究,使我们出台的各项政策更加符合实际,更加富有成效,为实现“十二五”规划的目标作出应有贡献。
　　会议认为,伴随城镇化发展,必然要加大城镇基础设施投入,我们要关注地方政府融资平台的问题,关注房地产价格。（证券日报）

世茂股份：地产股长期受压 有望补涨


　　世茂股份目前主要致力于商业地产的开发与经营，开发项目分布在长三角、环渤海湾、海西和中部地区的二三线城市，是目前国内商业地产土地储备最多的房地产企业，有望受益于规模扩张。公司土地储备优势显著，地价成本低廉。公司在19个城市的核心地段拥有的优质商业地产项目储备超过800万平方米，地价成本不足1,600元，平均售价在10,000元以上。2010年三季报披露， 公司前3季度实现营业收入、归属母公司所有者净利润分别为22.64亿和3.14亿，分别同比增长175%和254%，实现EPS0.268元/股，其中公允价值变动贡献EPS0.102元/股。净利润较收入增速较快，主要是因为持有物业提供了1.39亿元的公允价值变动收益。此外，至下一报告期末，房地产项目结算收入同比可能导致业绩大幅增长。公司9月底预收款项29.41亿元，较6月底增加10亿元，初步估计公司9月底已签约未结算金额在40多亿元。我们看好综合体行业的成长空间和公司的A股龙头地位，且地产行业长期受压，有望面临补涨，可逢低关注。（中国证券报上海证券）



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