主题：房产新政催热商业地产 炒房客转投网点房

　二套房贷首付提高至50%、三套房贷停止发放、存贷款利率上调……一个个房产新政似乎都把矛头指向了炙手可热的住宅市场，一度让楼市陷入观望中。住宅投资投机行为也得到一定程度的控制，住宅投资收紧，不少投资客开始转战商业地产，原本“被遗忘了的”商业地产又再度回到人们的视线中。昨日记者调查了解到，在这个传统的楼市淡季里，临街商铺、酒店式公寓等商业地产却高调做广告宣传，还联合温州商界制造新闻热点。

　　升值潜力吸引温州客

　　昨日青岛温州商会八周年庆典仪式在香格里拉盛大举行，紧邻台东核心商圈的商业项目“十五大街”在庆典活动现场做推介，该项目位于东西快速路和延安一路交会处，主打临街商铺，共500多套商铺，最小的商铺仅为9平方米，大的有数百上千平方米，分为特色精品区、时尚购物区、旅游红酒特色区和休闲娱乐区，此外在时尚购物区西侧将打造3万多平方米的商城。

　　“今年上半年，我就注意到这个项目了，台东步行街商铺的租金从2002年开始每年以60%的速度飙升，“十五大街”与它一路之隔，500余商铺一律临街，每一间都拥有合理的朝向和公共空间，每一间都具备独到的商业优势，我认识的好几个朋友都已经预订了。”温州商会一会员赵先生十分看好临街商铺。记者注意到，温州商会会员咨询的内容非常细，从后期开发回报、租金、物业管理费、年回报率，到空调费怎么算，公摊面积大小等诸多方面。

　　无独有偶，上次温州商界人士来青考察的项目也是商业地产。今年6月12日，由20人组成的温州购房团抵达青岛，考察位于城阳区的商铺项目东方城。“这次来青岛的目的很明确，就是关注商铺项目，对住宅暂不考虑。”购房团团长谢苏巧说，国家出台的楼市调控政策让投资住宅的成本大增，“前海一线的不少住宅、酒店式公寓我们来之前也咨询过，感觉价格蛮高的，投资风险也较高。前海一线的住宅达到2万元/平方米，酒店式公寓达到四五万元一平方米，升值空间不大。“二线城市的郊区市场相对来说就好得多，尽管同样有投资风险，但升值空间也相对较大。”

　　部分市民瞧上商业

　　“项目今年9月份对外开放售楼处，接待人数没做具体统计，但意向客户已经远远超过我们的商铺套数。”十五大街项目开发单位青岛威乃达投资有限公司项目负责人李尧对记者说，仅温州商会会员就有几十个已经预订了，“除了像温州商会会员这样有经商、投资经历的客户外，还有相当一部分是此前并没有经商或开店做小买卖经历的市民，但他们手中有闲钱，用钱买下商铺后再往外放租，赚取租金回报。”李尧介绍说。

　　中国人民银行19日发布消息，决定自11月29日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是本月内第二次提高存款准备金率，也是今年以来第五次全面上调准备金率。而距离上次宣布上调存款准备金率仅间隔9天的频率，在准备金率调整的历史上较为罕见。粗略估算，上调0.5个百分点后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500多亿元。

　　随着银行收紧银根，对二套房、三套房贷款实施较为严厉的政策，如二套房房贷首付上调到50%，利率1.1倍，且以家庭为单位认定“二套房”，而商业地产首付也是50%，但政策对投资商业地产的限制比较小，投资客资金在住宅市场没有出口，将会有很大一部分流向商业地产。

　　房产新政催热商业地产

　　青岛苏宁置业有限公司营销负责人此前接受采访时表示，由于商业地产本身的特性，它逐渐满足大家的休闲生活需要。随着经济的发展，随着人们生活的提高，房子买了，车也买了，也该做一些事情了，如休闲购物旅游等等。如果没有政策影响，商业地产还是会出来的。2001年正好国家出台政策，住宅地产得到了一定的抑制，无形中给商业地产提供了很好的机会，得到很好的发展，正好是巧合。

　　市房地产协会负责人冯显泉则表示，我市零售业的持续高速发展为商业地产的发展奠定了很好的基础，根据我市公布数据，2010年前4个月，青岛社会消费品零售总额同比上涨18.6%，已达到594.72亿元。旺盛的市场需求必然催生商业网点的飞速发展，各类商业性房地产项目成为热点板块。更为重要的，则是目前商业网点尚未列入新政调控范围，仍可享受贷款、首付等方面的优惠政策。

　　商业地产项目四面开花

　　记者采访了解到，除了两次与“温州”结缘的商业地产推广活动外，事实上，今年以来我市涌现出一个个商业地产项目，并已渐成气候，如围绕香港中路商圈打造的金街购物商街、太古百货；李村商圈的中防地下商街、李沧宝龙城市广场、苏宁电器广场、伟东乐客城；福州北路的华远·新天地，还有中铁青岛中心、华远·汤米公馆、李沧宝龙城市广场等项目推出的酒店式公寓。

　　其中，李村商圈最为引人注目，几乎同一时间吸引了四五个大型包括商铺在内的开发项目，这与“地铁”的路线走向是分不开的。其中，中防地下商街是在地下打造的商铺，与地铁直接贯通，全长有520米左右，分上下两层，整体负一层打造成流行服饰，负二层有一半的体量做餐饮还有休闲娱乐，其他另外一半是以服饰为主。今年5月30号开盘，负一层对外销售，销售情况也非常良好，均价三万。

　　位于李沧城市核心夏庄路7号的伟东乐客城则直接与地铁M2、M3号线出站口无缝连接，打造青岛首个双地铁物业。与约4万平方米的住宅相比，其高达20余万平方米的商业部分更为吸引眼球，主要是底商及沿街商铺，项目涵括精品百货、国际影院、水景主题购物中心、名品步行街、儿童游乐中心、星级酒店、高尚住宅等多种建筑形态，起价25000元/平方米，均价35000元/平方米，主体商业对外招商。

　　此外李沧宝龙城市广场二期的商铺和精装公寓已于10月1日对外推出，商铺面积35-1000平方米。“商业离不开住宅来聚人气，但反过来正因为有了商业，住宅才卖得更火，而且从商铺本身的销售来看，一点也不亚于住宅的热度。”李沧宝龙城市广场营销负责人魏先生告诉记者。

　　开发商悄悄转战商业地产

　　记者还注意到，在商业项目如雨后春笋般涌现的背后，是房地产开发企业在悄悄进行的战略转型，甚至包括已在住宅市场形成规模化工业生产的地产“龙头”万科地产以及实力央企保利地产，“以往万科主打住宅产品，现在也调整产品路线，商业地产将占到其开发量的20%-30%。保利地产也表示在未来3年内，公司持有的商用物业面积将增加到300万平方米，成为整个企业全新的利润增长点。”我市一地产界观察人士指出，此外本地实力地产商伟东置业也在改变战略，在推出纯住宅项目伟东幸福之城后，推出了以商业为主打的伟东乐客城项目。

　　以往商业地产因为风险大，一直不是开发主力，但是随着住宅价格被频繁调控，商业地产价格稳定，银行贷款也相对宽松，反倒成了规避政策风险的一种方式。据了解，目前金融机构对于商业项目提供的信贷政策不变，5成首付，利率维持以往指标，由于回报率高于住宅，商业地产走热成趋势。

　　一位贷款投资商铺的市民魏女士给记者算了一笔账，她打算购买的商铺总价400万元，预计每年租金23万元。她向银行申请了200万元的“商铺贷”，选择了“以租抵供”的个性化还款方式，按照20年还款期限来计算，每月还款14000多元。这相对于每月19000多元的租金，能节省出近5000元，没有还贷压力，不影响日常的生活开支。

　　投资商铺前应做足功课

　　尽管商铺、公寓等商业项目近来备受推崇，但并非所有的商铺都能大赚特赚，甚至可能出现因抉择不当导致血本无归，投资商铺不能盲目跟风，尤其是“小炒家”。

　　业内人士表示投资商铺不同住宅，因此建议市民投资商业地产前要提前“做功课”：第一，实地考察项目的商业环境，观察商铺周边交通配套及商业配套，了解周边商铺租价与同类商铺的饱和程度；第二，把握市场的行业发展动态，预估该行业的发展前景，结合行业的发展动态去分析投资价值；第三，清楚开发商或经营商对市场的定位，选择实力雄厚的开发商开发的商铺或公寓可降低投资风险。


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