主题：淡季将至 开发商备粮过冬

　在真正的淡季来临之前，开发商不会“坐等”调控。

　　本报记者综合国泰君安、山西证券、浙商证券对全国主要城市的成交量追踪发现，近期一二线城市房地产交易量，除了武汉、成都等城市同比上升外，其余城市均大幅下降。

　　虽然部分城市的销售反弹，使近期一二线城市周成交量环比有所上升，但三家券商一致认为，淡季不久将会来临。浙商证券分析师戴方更是指出，此次信贷紧张状况将持续到年末，有待2011 年信贷额度的重新开闸，商品房成交在2011年3 月前相对不容乐观。

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　　加速推盘

　　国泰君安最新报告指出，当前全国房地产市场整体可售量目前还处于低位区域，行业库存压力仍较低。库存可售量相对2010年4月 最低点上升27%，去化时间由12 个月下滑至6 个月。

　　最近，国泰君安还实地调研了部分三四线城市。调研发现，目前销售情况还不错，销售量比十一前略低或差不多，整体市场受影响较小。国泰君安分析师孙建平指出，这些城市的政府部门、开发商均表示，在目前的销售情况中，政策因素已较为充分地反映。不过后续由于季节性的因素，销量环比下降仍是较为可能的。同时，随着较大供应量的局面持续，单盘销售压力会加大。

　　北京经历11月的开盘高峰后，12月开盘数量又会锐减为20个。近日，通州已出现两个大幅降价促销的楼盘。某楼盘每平米降价7000元，并表示补偿一部分老业主。

　　万科武汉公司近日也尝试优惠促销。保利地产(600048,股吧)南京公司则表示可以分期首付。

　　据公开消息显示，保利地产(600048.SH)南京公司在其官方微博上发布消息称：“无论是分期付款置业还是贷款置业，均可享受首付三成签约的终极特惠。”据了解，该优惠是针对二次置业的，按照规定需首付五成，如果凑不齐五成首付，可以申请分期付款，不过至少要交纳三成首付。

　　但雅居乐(03383.HK)总裁助理简毓萍近日在接受包括本报记者在内的群访时表示，旗下占集团业务比重三分之一的海南清水湾项目暂时不考虑降价。海南在经历近半年的销售淡季以后，已逐渐进入旺季。据其介绍，岛内的确有一些降价的楼盘，但每年的一季度和四季度都是海南的销售旺季。雅居乐准备在20个城市推广该项目，加大营销力度。

　　加强长期借款

　　除了加快销售速度以外，H股上市公司已经开启新一轮的融资计划。

　　10月25日恒盛地产(00845.HK)公告称，公司向渣打银行借贷1亿美元的商业贷款。这已是在短短一周时间内，恒盛地产第三次融资。除恒盛地产，宝龙地产(01238.HK)、方兴地产(00817.HK)都先后向海外进行融资。

　　9月19日宝龙地产称，将发行总额2亿美元的5年期优先票据。9月28日方兴地产公告称，公司拟发行5亿美元的次级可转股债券，于2015年到期。这是方兴地产今年以来首次推出大规模融资计划。

　　龙湖(00960.HK)一位不愿透露姓名的高层向本报记者表示，当前的时机，房企已掌握了海外融资的主动权。

　　而A股上市公司也在三季度加强了长期融资。根据万科三季报显示，9月底，万科实际有息负债占总资产的比例只有23.9％，且其中大部分为长期负债。万科所持有的货币资金大幅增长，至315.4亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款总和的158.3亿元。

　　金地集团(600383,股吧)（600383.SH）长期借款比去年底增长30.77%；招商地产(000024,股吧)三季报表显示，其长期借款比去年年末增长88%，受此影响应付利息暴涨339%。

　　中邮证券分析指出，2010 年借款的增加，更多是由于融资渠道的不畅和应对未来可能出现的信贷紧缩。大多数开发企业已提前预见到了政府的长期化调控，这点在借款结构上的表现更明显。

　　2010 年3 季度，中邮企业研究20样本企业长期借款（科目上包括长期借款和一年内到期的非流动负债）占负债比重达37%，是中邮证券研究时间范围内的最高点，高于之前2008年末35.87%的最高水平。分析师邵明慧指出，不同于2008年的是，今年以来开发企业预收款项占比也在提升，这点与2007 年3 季末颇为相似，在销售情况良好的情况下增加长期借款，更加说明了开发企业储备过冬的意图。

　　尽管有传言显示，部分信托公司暂停房地产信托业务，但开发商并不十分担心，认为只是暂时现象。

　　淡季拿地

　　在资金有所保证的前提下，房企拿地并不保守。

　　雅居乐地产(03383.HK)宣布以60.9亿，取得南京市浦口区及佛山市三水区共3幅地块。11月19日北京富力以13.6亿元竞得北京市大兴区地铁亦庄线旧宫东站4号地。

　　不久前，五矿和万科联合体拿下北京海淀区西北旺区两块地。两宗用地的成交价格分别为37.44亿元和14.83亿元，楼面地价分别为19998元/平方米及19997元/平方米，创下了新政后北京土地成交价最高纪录。尽管如此，业界认为该价格低于市场预期。

　　北京虎杰投资公司首席分析师张寅则认为，“近期敢于拿地的，有实力拿地的，都是大开发商，经过这一轮调整后行业集中度还会有所上升。”

　　对于明年，中国房地产研究会副会长顾云昌认为，明年上半年行业的整体的状况都会比较紧张，但宏观层面，还是流动性相对充裕，这些钱会通过各种办法流入到房地产行业中。

　　在万达集团与芬兰圣诞老人基金会共同举办的“与圣诞老人相约万达广场”全国活动启动仪式上，大连万达副总裁曲德君谈及明年市场时表示，明年商业综合体在国家促消费、调结构的背景下依然会有很大的机会。万达明年将保持今年的发展速度，不会进行超越式的发展，每年争取15至20个店开业。据了解，万达近期也开始谨慎拿地。



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