主题：保利地产抢筹再融资 43亿元公司债获批

5月21日，保利房地产(集团)股份有限公司(保利地产，600048.SH)发布公告，43亿元公司债申请获得证监会通过。从去年10月11日董事会审议通过发行公司债至今，保利地产已等待了半年之久。

　　 房地产企业普遍资金链紧张，保利地产也难逃其右。为了能使再融资方案顺利“过会”，保利地产最终选择了发行公司债而非股权融资。而大股东保利集团的及时担保，也让保利地产最终如愿以偿。

　　 次优选择

　　 “此次发债，一直都是按照公司自己的步骤在走，中间并没有遭遇什么曲折。”对于此次成功发行公司债，保利地产总经理宋广菊的口气显得异常轻松。

　　 不过在轻松的言语背后，保利地产的再融资选择却并不轻松。实际上，保利地产更多是期望进行股权融资。

　　 “尽管在去年10月11日，保利地产董事会就审议通过了发行公司债的议案，但更多的是为以后融资渠道多元化考虑。”一位分析人士说，“股权融资的募资规模是公司债所远远不能比拟的。”

　　 而在去年年底，保利地产的相关高层在和记者交流中，也曾透露，保利地产有意通过股权融资募集资金。“发债融资对普通股股东的净资产摊薄少一些，而股权融资对公司的发展更为有利。”宋广菊说。

　　 不过，股权融资之路注定艰险。在去年年底前后，房地产公司通过股权融资大肆圈钱，进而高价拿地，导致地价和房价形成对赌的说法不胫而走。这让监管层对房地产企业的增发行为高度关注，而相比之下，监管层对发行公司债却持鼓励态度。

　　 通过股权方式融资，还是通过债权方式融资，保利地产如何取舍，一时间成为了一个必须要慎重考虑的问题。据一位投行人士说，类似的问题也在地产龙头万科身上上演。

　　 最终的结果显示，在取舍之间，天平渐渐倒向了后一种方式。“现在股市没有去年好，而发债融资比银行贷款的成本低。所以相比较之下，在现阶段，通过发债融资更合适。”宋广菊说。

　　 让保利地产迅速决定再融资的是其日渐收紧的资金链。在过去的一年中，保利地产大举跑马圈地，在建项目的开发建设和土地资产投资急剧膨胀。

　　 截至2007年年底，其经营活动现金流为-93.8亿元。而保利地产给2008年订立的计划是新开工630万平方米，比去年增加了50%。

　　 “以当前的销售价格和土地价格计算，要完成这样的计划，保利地产需要通过快速销售使预售面积比2007年至少提高100%，或者通过资本市场融资实现快速开发。”上述分析人士指出。

　　 大股东担保

　　 保利地产2007年资产负债率已经达到68.62%，而发行公司债会进一步增加企业的负债率。即便如此，渴求再融资的保利地产仍会感觉到很幸福。实际上，房企再融资获批已属不易。

　　 更有杀伤力的还在于，债权担保政策的变化。

　　 去年11月份，银监会就出台了《关于有效防范企业债担保风险的意见》，限制商业银行对企业债进行担保。在此政策下，各家商业银行几乎暂停了所有债权发行的担保业务，公司债自不例外。

　　 不过，有意思的是，作为首家发行公司债成功的金地以及万科，则赶在了银监会的限制令前，和银行签署了出具保函协议书。紧随之后推出公司债发行方案的保利地产则错过了搭乘末班车的机会。

　　 “如果没有银行担保，房地产企业发债将会异常困难。”上海鼎资投资管理有限公司债权分析师王丽丽告诉记者。

　　 “尽管银行对我们公司债的发行不能提供担保，但此次发行的公司债由保利集团提供全额担保。”宋广菊向记者透露了最终发债成功的原因。

　　 她表示，大股东支持保利地产的发展，所以当银行不再为房地产企业发债提供担保时，保利集团则成了保利地产的坚强后盾。

　　 保利地产强势的大股东背景不仅使其在申请上加分不少，更重要的在于，在市场化发行时，这种优势将进一步展现。“大股东担保的优势将会在以后债权发行时体现得淋漓尽致。”王丽丽指出。

　　 此外，安邦咨询分析师徐斌指出，保利地产以及万科公司债的获批还在于，在历经半年的货币紧缩政策之后，房地产成交量大幅萎缩，调控的目的已经初步达到，监管层有意照顾代表房地产的阳光企业的再融资审批。

　　 “之前，万科率先在全国降价，保利地产的许多项目也先后大幅降价，监管层自然会优先照顾这些‘好孩子’。”


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