主题：万科A：项目转让以及资金链情况分析

东莞项目转让乃万科为加快项目开工而正常商业行为，转让价格合理。北京万信为万科和外贸信托的合资公司，万科持股比例为60%，而东莞市万科置地公司为万科和万信的合资公司，东莞万科持股比例为25%。也就是说整个项目万科原有的持股比例为75%。万科自去年摘得该地块之后，由于当地居民对地块补偿存在异议，阻碍项目的正常开工，导致项目不能正常进行。万科此次引入当地最具影响力的粤宏远，正是希望借助于他的影响力能够使得项目尽快早日开工。此次，粤宏远获得该项目50%，支付金额为500万元。该项目注册资金为1000万，目前项目属于前期，支付了部分的人工费用等，公司净资产为900余万，由于该项目土地为07年获得，目前土地价格并未明显溢价，因此，我们认为，该项目股权的转让，价格应该是比较合理的。

公司上海三项目主要是万科寻求商业地块项目合作开发。七宝53号地块系公司04年获取的项目，但是自项目获取后，上海地铁建设导致公司该项目迟迟未能动工，虽然目前地铁已经建造完毕，但是由于政府对该地块有了重新规划为商业用地，因此，作为住宅开发为主的万科，拟寻求合作伙伴开发该商业地块；而浦东的地杰国际项目以及浦江镇的翡翠别墅项目，该两个项目商业用地面积较大，建筑面积分布为30万平和10万平，公司也有意向寻求合作伙伴。

目前万科对几块商业地块的合作方式并未确定，可能是直接进行项目地块转让，或者待商业建成之后，再进行整体转让。

公司资金链情况良好。目前手头的现金为156亿左右，公司今年预计支付去年未付的地价款为200亿左右，另外需要支付的相关的建安成本为200亿左右，而公司全年的销售回款预计为700亿左右，因此，在不考虑新增负债，公司的经营活动的现金流为300亿，足够公司本年新增1000万以上的土地储备。

业绩增速明显，PE偏低，维持买入评级。我们认为，虽然今年整体市场存在一定的调整，但是万科良好的区域布局以及产品业态决定了公司全年销售依旧可以保持高速增长。我们维持对公司08年1.28元、09年1.88元的业绩预测，我们认为，目前的股价基本处于历史最低PE水平，有较强的安全边际，维持买入评级。


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