主题：海通证券：房地产板块2011年投资策略(荐股)

尴尬的市场调控。1-11 月全国商品房累计销售额4.23 万亿元，较去年同期增长17.5%；全国房地产资金来源总量6.32 万亿元，较去年同期增长31%；全国房价指数除6 月出现负增长外，其余各月均保持上升或持平。在不断出台严厉调控政策的背景下，行业全年销售热度未减、房价未见下滑、部分城市地价创新高。不得不说，原有调控手段在2010 并不奏效。

　　对2011 年行业景气度保持谨慎乐观。2011 年国内经济增长和流动性对行业销售依旧构成支持。预计今年行业土地购置面积在4 亿平方米，处于正常水平。同比大幅增长是因为07 年开始土地购置面积逐年下滑。土地购置总量没有放大的前提下，市场供应难言实质增加。此外行业销售额不断创新高，开发商在2011 年定价和推盘上占有主动性。以上原因使得我们对行业2011 年景气度保持谨慎乐观。

　　行业进入“完全市场化陷阱”。2003 年我国将房地产行业从“半市场化”定位到“市场化”。定位的变化造成目前行业存在三大矛盾，即非市场化的土地供给和市场化的产品需求之间的矛盾；市场化供给和非市场化调控之间的矛盾；不同质购买力和同质化产品之间的矛盾。以上三点矛盾造成当前调控难奏效；房价过高冲击民生发展。行业“完全市场化陷阱”已经清晰显现。

　　行业重定位：对适度市场化的思考。行业从本质属性而言存在商品、金融和社会属性三个类型。前两属性可以通过市场化途径体现，而后一属性依赖于半市场化市场，即政府投资来完成。因此从行业属性看，完全市场化从本质不能体现行业发展的正常趋势。这也是目前我国房地产行业需要进行重新定位的原因。

　　定位转变有利于行业健康发展。通过对美国、香港房地产适度市场化过程的分析，我们发现定位改变不但没有冲击经济增长和原有的商品房市场；反而使得行业社会属性得到体现，政府调控压力有所减弱，当地居民不同层次需求都能找到对应的产品。

　　适度市场化定位将使得行业2011 年投资机会好于2010 年。中央在“十二五”规划建议中提出要“完善符合国情的住房体制机制和政策体系”。同时面对新形势变化，12 月中央经济会议提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。行业先前的完全市场化定位已经在逐步发生改变。如果中央政策能向我们所预计的方向发展，行业所面临的众多问题有望逐步缓和。这是支持我们认为2011 年行业投资机会将好于2010 年的主要原因。

　　投资建议。截至12 月16 日，A 股市场动态PE 在20.67 倍，房地产板块动态PE在22.7 倍。短期内由于行业适度市场化进程较低，各方面的政策压力还将保持高位，因此我们维持对行业的“中性”评级；同时认为在行业定位面临转变时以下类型公司可以获得持续发展 1）改善型住宅2）城镇化趋势受益者3）商业服务性地产。在此我们看好万科A（000002）、荣盛发展（002146）和金融街（000402)。（海通证券研究所）



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