主题：万科A：拓展别墅市场 图谋全产品线

坚持做普通住宅的万科，也有豪宅开发商的一面。近日，万科A（000002）与五矿联合打造的北京欢庆城一期鹭湖别墅项目低调亮相，万科的别墅及全产品线策略浮出水面。

　　步入后千亿时代的万科，除了区域外延的拓展，继续丰富其各个层次的产品线、持续技术创新将成为重点。这也成为保利、金地等公司的主要策略。

　　另一方面，通胀预期之下，高端豪宅前景看好，可以从整体上提升公司的利润率，也是万科等深耕豪宅市场的原因之一。

　　从万科的产品策略来看，坚持做主流住宅、普通住宅，帮助万科度过了宏观调控，提前实现千亿目标。而从市场反应来看，这一类型的商品房及其自住型购房者是受宏观调控影响最小的。万科董秘谭华杰介绍，目前万科销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成。

　　但万科总裁郁亮对本报记者表示，除了坚持主流住宅之外，万科也进行全产品线的开发，丰富产品线也是其重要策略。比如针对活跃型老年人群的养老住宅，针对城市刚毕业人群、十几平米的超小户型住宅，以及针对高端人群的别墅、高级公寓等，万科均有涉猎。

　　虽然占比不多，但万科从未放弃豪宅开发。

　　近年来，万科在中高端市场频频出手。在深圳，万科十七英里、万科清林径、天琴湾等项目，都已经成为深圳别墅的代表作；在上海，万科有提香别墅、翡翠别墅以及第五园等；而南湖别墅作为万科进军唐山的第一个项目，也已成为当地的标杆。万科与五矿在香河联手打造的北京欢庆城，一期产品鹭湖别墅的规划也已出炉。

　　“从城市别墅到资源别墅，从第一居所到度假别墅，从合院到联排，万科的别墅产品线非常丰富。”万科内部人士表示。

　　保利地产（600048）是另外一家布局别墅市场的房企。在成都，虽然进入才仅仅两年，但保利已经是成都第一个实现联排、双拼、叠拼、纯独栋、庄园的别墅全产品线开发的企业。

　　11月初，金地提出豪宅战略，称其主要是为了完善产品的结构，同时豪宅生活将会成为未来品位生活的发展趋势，提出豪宅战略是为未来的发展做准备。

　　从竞争的角度看，中经联盟秘书长陈云峰认为，别墅市场同质化严重，亟待产品创新。此次五矿与万科联手打造的鹭湖别墅，应用了许多万科的先进技术。

　　主流开发商扩容别墅市场，其背后的原因，仍有宏观经济因素、通胀预期在主导。

　　中国不动产研究中心2010年别墅市场研究报告显示， 1—11月份，北京新批准的销售别墅减少1/3，销售套数减少了50%。北京别墅市场供应和成交量均有所萎缩，但成交均价仍然稳步上扬。11月北京别墅市场成交均价为26366元/平方米，相比1月上涨了13.49%。

　　“今年别墅产品上涨幅度仍略高于普通商品住宅，体现出别墅产品良好的保值增值性。”该报告认为，明年别墅市场新增供应量仍将下降，市场供求关系将趋紧。

　　在上述背景下，万科、保利、金地等加强对别墅及高端产品线的开发，如销售顺利，则有助于其提高整体利润率，弥补普通住宅快速周转导致的毛利降低。

　　长江证券（000783）分析师苏雪晶认为，从整体上来看，房企融资能力与其盈利能力相关性较强。2007年上市房企盈利水平增长了127%，2008年随着融资规模增速的下降，企业的整体盈利水平也在下降。万科2009年实现的净利润增长速度仅为36.3%，低于行业的平均水平。

　　2011年房企融资将持续紧缩，郁亮称其对明年资本市场没有任何预期，万科今年的利润率保持在20%多。分析人士预计，万科的豪宅产品线有助于公司提升明年的利润率，确保业绩增长、股权激励等顺利实现。



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