主题：冷静看待“蓬勃”发展中的中国地产业

　进入2011年，回顾近年来中国房地产业的发展，可以用“蓬勃”发展、高潮迭起来形容。尽管有多个地产调控措施不断出台，但房地产地王现象再频出、地产价格继续上行的态势与广大民众预期背道而驰的迹象仍然明显，在土地财政成为地方政府重要收入来源的今天，笔者研究认为，实际上泡沫发展下的地产行业，实际上风险累积，作为广大居民需要冷静看待其“蓬勃”发展中的怪现象。

　　中央企业继续领跑行业,股东回报显示不佳。2011年1月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》。榜单数据显示，在政策调控渐成常态的形势下，房企运营依然稳健，项目推售节奏把控得当，销售业绩节节攀升，同时，整个房地产行业集中度随着市场资源的再度整合而得到进一步提升，大型企业业绩不断创新高。其中，万科以1026亿元创纪录的销售业绩和847万平方米的销售面积，执掌中国房地产行业大佬地位；恒大地产在2009年581万平方米的基础上，大增43%至831万平方米，荣登销售面积排行榜亚军；保利地产亦以660亿元的业绩位列销售金额榜亚军，绿地集团则双双囊括销售金额和销售面积季军，均交出较好的经营成绩。 从排名来看，前列位置的均为大型中央国企，但仔细研究发现，实际上这些企业的发展是建立融资再融资、拿地再拿地下发展而来，从股票市场对应地产公司发展来看，实际上其股东回报较差。以万科与保利地产为例。依据其上市以来相关数据统计发现，万科A上市以来再融资金额高达186.8亿元，而上市以来总派现额分红仅有37.7亿，总派现额与总融资额之比仅有0.20；保利地产上市以来再融资金额高达167.7亿元，而上市以来总派现额仅有7.7亿，总派现额与总融资额之比仅有0.05；如此之低的派融比,与其巨大的再融资和全国销售冠亚军形成鲜明的对照,这充分说明企业发展更大程度上依赖于股东投资,但它们给股东的回报却极低,加上2010年底保利等国企再次高价地王出现,这一怪现象充分说明利润留向企业和地方土地财政的迹象非常明显。因此对于看似风光的地产公司，实际上股东回报过少的现象需要引起广大投资者的冷静思考。

　　土地财政风云变化,累积风险不确定性大.从目前中国房地产发展的“蓬勃”现象来看,土地财政的特色是加大其不断泡沫累积的重要推手,但从目前相关地方债务融资平台、土地价格的炒作来看，实际上其累积的风险具有极大的不确定性。中国房产信息集团的统计数据显示，截至当年12月30日，2010年上海共出让567幅土地，出让金累计约为1523.7亿元，这一数字明显可以看出土地收入在当地财政收入中的比重。从2010年1月起，针对房地产市场的宏观调控就始终在加力。“国11条”、“国10条”、9月多部委联合出台措施调控房地产等等，但由于各地土地财政形成的特色，因此其累积的风险因素仍然会继续。笔者研究认为土地财政的延续正面临新宏观调控与历史泡沫风险的出现，从宏观调控角度来看，中央政府仍在加大调控力度，让房地产回归其居住属性的政策指向已经开始演变成为一种长期化的趋势；从世界一些国家来看，房地产泡沫崩溃总会出现，比如2008年美国次按危机出现；目前西班牙地产业危机的出现，研究相关性数据发现，2010年11月，西班牙的融资债务成本上升了18%，面临像爱尔兰一样的债务危机。而一度繁荣的房地产业在全国各地留下了众多烂尾工程。房产商当初搞开发的钱都是银行贷款，这些贷款现在却成了不良债务。该国央行日前称国内银行投入到房地产的5800亿美元资金中，有2400亿存在问题。西班牙恐将面临国家破产。西班牙地产业的沉浮与中国有惊人的相似之处，用透支未来财富的方式支撑的房地产大厦毕竟坚挺不了多久。西班牙危机，其实也给正在“蓬勃”发展的中国房地产敲响了警钟。

　　总体来看，中国房地产业目前仍呈现的是“蓬勃”发展、高潮迭起的局面，但透过收入与股东回报、宏观调控与土地财政难以延续、不确定性风险增加、房价收入比泡沫出现、部分地区地产泡沫累积日甚的角度来看，其面临的总体性行业风险也非常明显，因此对于投资人、居民而言，须冷静看待“蓬勃”发展中的中国房地产。



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