主题：申银万国：万科A快周转 高增长

　　万科今日公布12 月销售数据，公司实现销售面积为68.9 万平方米，销售金额83.5 亿元，分别比09 年同期增长69.8%和51.3%。2010 年1~12 月份，公司累计实现销售面积897.7 万平方米，销售金额1081.6 亿元，同比增长35%和70%。公司全年销售增速远快于行业平均水平，不考虑签约后滞的影响，公司实际销售金额应该接近1200 亿。

　　销售的不断超预期，一方面来自于公司快周转应对策略。预计2010 年公司实际新开工面积超过1300 万平米，达到既定计划的152%以上。开工的大幅超预期导致公司全年可售资源非常充足；另一方面得益于2010 年市场的整体回暖和房价的提升。公司全年销售均价达到12048 元，较2009 年同比增长26%，销售均价大幅度提升使得公司销售金额增长速度远快于销售面积的增长速度。

　　随着销售和开工的大幅度提升，公司整体土地购置面积也有了较快的增长。2010 年，公司土地购置面积为2922万平米，权益面积购置土地面积为2195 万平米，权益土地购置面积同比增长127%。但整体来看，公司购置土地均价仍然保持在较低的水平，同比增长6%，接近2700 元，土地购置质量整体较高。

　　配置首选，股价在低位，建议买入。我们预计，2011 年和2012 年，公司销售金额为1445 亿和1800 亿，同比增长35%和24%。销售的大幅度提升，将使得公司每年创造利润的能力保持在较高的水平。按照2010 年1083亿，2011 年和2012 年预计的销售金额，公司每年实际实现的利润为144 亿，192 亿和239 亿，对应每股EPS为1.31 元，1.75 元，2.17 元。但结算后滞，预计每股净利润为0.65 元，0.92 元和1.4 元，2011 年业绩100%锁定。目前股价在低位，建议投资者可继续买入，风险主要来自于紧缩预期所带来的不确定性。


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